Mehrfamilienhaus & Kapitalanlage verkaufen in Murnau
Zinshäuser, vermietete Objekte und Anlageimmobilien sind kein Beiwerk, sondern mein Schwerpunkt. Ertragswertermittlung, diskrete Vermarktung und direkter Zugang zu Investoren – statt Inserat von der Stange.
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Rendite. Ein Anlageobjekt wird über seinen Ertrag bewertet und an einen Investor verkauft – nicht an Wohnungssuchende. Genau darauf bin ich spezialisiert: Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser und vermietete Kapitalanlagen in Murnau am Staffelsee, am Riegsee und im gesamten oberbayerischen Voralpenland – bis ins Fünf-Seen-Land und ins Münchner Umland.
Aus zwölf Jahren Hausverwaltung und Maklerbüro in München kenne ich vermietete Objekte von innen: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Eigentümerversammlungen, Bewirtschaftung. Dieses Wissen fließt in jede Bewertung und jede Verkaufsverhandlung ein.
Warum ein spezialisierter Makler für Mehrfamilienhäuser?
Die meisten Makler in der Region verkaufen Einfamilienhäuser, Wohnungen und Grundstücke. Anlageobjekte folgen einer anderen Logik – und brauchen einen anderen Ansatz.
Bewertung über Ertrag
Ein Mehrfamilienhaus wird über das Ertragswertverfahren bewertet: Jahresnettokaltmiete, Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten und Mietausfallwagnis. Ein falsch angesetzter Vergleichswert verschenkt schnell sechsstellige Beträge.
Käufer sind Investoren
Die Zielgruppe sind Kapitalanleger, Family Offices und Bestandshalter – nicht der private Eigennutzer. Diese Käufer erreicht man über ein Netzwerk und eine saubere Zahlenbasis, nicht über ein Standard-Inserat.
Mieter & Recht im Blick
Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Mietverhältnisse, Sperrfristen und eine geordnete Mieterkommunikation entscheiden über Reibung oder reibungslosen Übergang – und über den Preis.
So verkaufe ich Ihr Anlageobjekt
Strukturiert, diskret und nachvollziehbar – von der ersten Einschätzung bis zur Übergabe.
Ertragswert & Einschätzung
Analyse der Mietaufstellung, Bewertung über den Ertragswert, realistische Preisspanne und Empfehlung zur besten Verkaufsstrategie.
Unterlagen & Datenraum
Mietverträge, Abrechnungen, Grundbuch, Energieausweis, ggf. Teilungserklärung. Fehlendes beschaffe ich, alles in einem geordneten Datenraum für Investoren.
Diskrete Vermarktung
Öffentlich oder Off-Market – auf Wunsch ohne Inserat, mit gezielter Ansprache passender Investoren aus dem Netzwerk. Mieter bleiben unbehelligt.
Prüfung & Verhandlung
Qualifizierung der Interessenten, Begleitung der Due Diligence, Verhandlung auf Basis belastbarer Zahlen statt Bauchgefühl.
Notar & Übergang
Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notar, Abstimmung der Mietverhältnisse, geordneter Eigentums- und Mieterübergang.
Nach dem Verkauf
Übergabe der Bewirtschaftungsunterlagen, saubere Übergabe an die Verwaltung des Käufers – damit nichts liegen bleibt.
Komplettverkauf oder Aufteilung in Eigentumswohnungen?
Komplettverkauf an einen Investor
Schneller, diskreter und mit geringerem Aufwand. Ein Käufer übernimmt das gesamte vermietete Objekt. Ideal, wenn Zeit, Diskretion oder ein klarer Schnitt im Vordergrund stehen.
Aufteilung & Einzelverkauf
Kann einen höheren Gesamterlös bringen, erfordert aber eine Teilungserklärung, verursacht Kosten und ist an Kündigungssperrfristen und das Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB) gebunden.
Welcher Weg im Einzelfall mehr bringt, hängt von Lage, Zustand, Mieterstruktur und Ihrem Zeithorizont ab. Ich rechne beide Szenarien durch, bevor eine Entscheidung fällt.
Ausführlicher Ratgeber: Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen →Ausführlicher Ratgeber: Mehrfamilienhaus aufteilen →
Was Sie beim Verkauf beachten sollten
Spekulationsfrist
Für privat gehaltene Immobilien gilt eine Frist von zehn Jahren. Erst danach ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.
Drei-Objekt-Grenze
Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen – mit steuerlichen Folgen.
§ 566 BGB
Kauf bricht nicht Miete: Bestehende Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Für Anleger meist gewünscht, für die Vermarktung ein zentraler Punkt.
Hinweis: Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die konkrete Beurteilung Ihres Falls gehört in die Hand Ihres Steuerberaters oder Anwalts – auf Wunsch stelle ich den Kontakt her.
Kapitalanlage in der Staffelsee-Region
Stabile Nachfrage, knappes Angebot und eine attraktive Lage zwischen Staffelsee und Riegsee halten die Preise robust.
Eckdaten
Was das für Anleger heißt
Bei einer Nettokaltmiete um 14,60 €/m² sind Bruttorenditen von 3,4–3,7 % realistisch. Der 10-jährige Effektivzins liegt bei etwa 3,5 % (80 % Beleihung). Entscheidend ist nicht der Durchschnitt, sondern die konkrete Mieterstruktur und der Zustand Ihres Objekts.
Wo ich Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen vermittle
Mein Schwerpunkt liegt in Murnau und der Staffelsee-Region – tätig bin ich im gesamten oberbayerischen Voralpenland bis ins Fünf-Seen-Land und ins Münchner Umland. Anlageobjekte verkaufe ich dort, wo die passenden Investoren sitzen: häufig überregional.
Staffelsee & Voralpenland
Murnau am Staffelsee, Seehausen, Uffing, Riegsee, Kochel am See, Garmisch-Partenkirchen, Oberammergau
Weilheim-Schongau
Weilheim in Oberbayern, Penzberg, Peißenberg, Peiting, Schongau
Fünf-Seen-Land & Ammersee
Starnberg, Tutzing, Herrsching, Andechs, Dießen am Ammersee, Gauting, Gilching
München & Umland
München, Wolfratshausen, Geretsried, Bad Tölz – mit Vermittlungserfahrung bis in die Landeshauptstadt, u. a. ein Mehrfamilienhaus-Ensemble in München-Giesing.
Größere Anlageobjekte vermarkte ich überregional – über die Lage des Objekts entscheidet der passende Käuferkreis, nicht meine Postleitzahl.
Vermittelte & aktuelle Anlageobjekte
8-Familienhaus am Riegsee
8 Einheiten · 600 m² Wfl. · Kapitalanlage · Seenähe
Preis auf Anfrage
Villa in Andechs, zentrale Lage
Villa · aufgeteilt in 3 Wohnungen · zentrale Lage
Preis auf Anfrage
MFH Säbenerstraße, München
Mehrfamilienhaus · Kapitalanlage · München-Giesing
Preis auf AnfrageDetaillierte Nachweise und Kundenstimmen gebe ich aus Diskretionsgründen gerne auf persönliche Anfrage weiter.
Mehrfamilienhaus & Kapitalanlage verkaufen
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
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Was bedeutet § 566 BGB beim Verkauf eines vermieteten Hauses?
Wie läuft ein diskreter Off-Market-Verkauf ab?
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Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Lassen Sie Ihr Anlageobjekt einschätzen
Eine kurze Nachricht mit Lage und Mietaufstellung genügt – ich melde mich mit einer ersten Einschätzung. Diskret und unverbindlich.