Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau und Oberbayern
Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser und vermietete Kapitalanlagen verkaufe ich, seit ich Makler bin. Ich bewerte sie über den Ertrag und verkaufe sie an Investoren, auf Wunsch auch ganz ohne Inserat.
Warum ein Mehrfamilienhaus anders verkauft wird
Ein Mehrfamilienhaus kauft kaum jemand, um darin zu wohnen. Die Käufer rechnen mit den Mieten, und deshalb läuft beim Verkauf fast alles anders als bei einem Einfamilienhaus.
- Bewertet wird über den Ertrag
- Investoren rechnen mit Jahresnettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. Wer ein Zinshaus mit Quadratmeterpreisen bewertet wie ein Einfamilienhaus, liegt schnell weit daneben.
- Die Käufer sind Investoren
- Gekauft werden Mehrfamilienhäuser meist von Privatanlegern, Family Offices oder Bestandshaltern. Die schauen weniger auf Fotos als auf Zahlen. Am besten erreicht man sie direkt, mit Unterlagen, die stimmen.
- Die Mieter bleiben
- Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), die Verträge gehen auf den Käufer über. Wann und wie Sie die Mieter informieren, entscheidet mit darüber, ob der Verkauf ruhig läuft.
Was ich aus der Immobilienverwaltung mitbringe
In München habe ich über zehn Jahre eine Immobilienverwaltung geführt, mit allem, was dazugehört: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltung und Eigentümerversammlungen. Zusammen waren das mehr als 2.300 Einheiten.
Deshalb sehe ich einer Mieterliste schnell an, wo ein Käufer nachhaken wird, etwa wenn Staffelmieten bald auslaufen oder Mieten weit unter dem Markt liegen und sich nicht beliebig anheben lassen. Oft hat auch seit Jahren niemand die Nebenkostenvorauszahlungen angepasst. Solche Punkte kläre ich, bevor ein Investor sie findet und damit den Preis drückt.
So verkaufe ich Ihr Mehrfamilienhaus
Von der ersten Rechnung bis zur Übergabe an die Verwaltung des Käufers. Bei einem vermieteten Haus sollten Sie drei Monate oder mehr einplanen.
Ertragswert und Einschätzung
Ich prüfe Mietaufstellung und Kosten, rechne den Ertragswert und sage Ihnen, ob ein Verkauf im Ganzen oder eine Aufteilung mehr bringt.
Unterlagen und Datenraum
Mietverträge, Abrechnungen, Grundbuch, Energieausweis, Pläne. Was fehlt, besorge ich. Am Ende liegt alles geordnet in einem Datenraum für Investoren.
Ansprache der Käufer
Öffentlich oder diskret. Ausgewählte Investoren bekommen zuerst einen anonymen Steckbrief und die Unterlagen erst nach einer Vertraulichkeitserklärung.
Prüfung und Verhandlung
Ich beantworte die Fragen, die bei der Prüfung aufkommen. Verhandelt wird dann über Zahlen, die beide Seiten kennen.
Notar und Eigentumsübergang
Kaufvertrag mit dem Notar, dazu die Regelungen zu Mieten, Kautionen und Nebenkosten zum Stichtag des Übergangs.
Übergabe
Mietunterlagen und Schlüssel gehen geordnet an den Käufer oder seine Verwaltung, und die Mieter erfahren, an wen sie künftig zahlen.
Komplett verkaufen oder in Wohnungen aufteilen?
Die Aufteilung kann mehr bringen, kostet aber Zeit, Geld und Nerven. Welcher Weg sich lohnt, hängt von Lage, Zustand, Mietern und Ihrem Zeitplan ab. Bevor Sie sich entscheiden, rechne ich beide Varianten durch.
| Komplettverkauf | Aufteilung und Einzelverkauf | |
|---|---|---|
| Käufer | Ein Investor übernimmt das ganze Haus | Mehrere Käufer, oft Eigennutzer und kleinere Anleger |
| Aufwand | Ein Verkauf, ein Notartermin | Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, viele einzelne Verkäufe |
| Erlös | Ertragswert des Hauses, auf einen Schlag | Oft höher in Summe, aber verteilt über Monate oder Jahre |
| Mieter | Verträge laufen unverändert weiter | Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB), Kündigungssperrfrist für Käufer (§ 577a BGB) |
| Steuer | Ein einzelner Verkauf | Bei mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren die Drei-Objekt-Grenze beachten |
Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen Haus in Wohnungen aufteilen
Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Zwei Regeln sollten Sie kennen, bevor Sie einen Verkauf planen. Ihren konkreten Fall beurteilt der Steuerberater, auf Wunsch stelle ich den Kontakt her.
- Zehn Jahre Spekulationsfrist
- Verkaufen Sie ein vermietetes Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Erben und Beschenkte übernehmen Kaufdatum und Frist der Vorbesitzer.
- Drei-Objekt-Grenze
- Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Das ist vor allem bei einer Aufteilung zu bedenken, denn jede Wohnung zählt als eigenes Objekt.
Kapitalanlage in Murnau: Substanz statt hoher Rendite
Ein Mehrfamilienhaus in Murnau kauft man wegen der Lage und weil es seinen Wert hält. Die Mieten sind hoch, die Kaufpreise aber noch höher. Bruttorenditen von 3,4 bis 3,7 Prozent sind üblich, deutlich weniger als in vielen Städten.
Für Verkäufer ist das kein Nachteil. Wer hier sucht, will Vermögen lange und sicher anlegen und schaut weniger auf die letzte Nachkommastelle der Rendite. Umso mehr zählen für diese Käufer der Zustand des Hauses und eine ordentliche Mieterliste.
- Nettokaltmiete Ø
- 14,60 €/m²
- Bruttorendite
- 3,4–3,7 %
Murnau, 2025, aus meinem Marktbericht. Wie ich ein Haus in Murnau über den Ertrag bewerte, steht in Mehrfamilienhaus bewerten in Murnau.
Wo ich Mehrfamilienhäuser verkaufe
Zu Hause bin ich in Murnau und in den Orten rund um den Staffelsee. Anlageobjekte verkaufe ich aber auch weiter draußen, denn bei einem Zinshaus kommt es auf die passenden Käufer an und nicht auf meine Postleitzahl.
Staffelsee und Voralpenland
Landkreis Weilheim-Schongau
Fünfseenland und Ammersee
München und Umland
Aktuelle und verkaufte Anlageobjekte
Eine Auswahl. Weitere Verkäufe nenne ich Ihnen gern im Gespräch, soweit meine Kunden damit einverstanden sind.
Aktuell
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VerkauftFragen zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Über den Ertrag. Ausgangspunkt ist die Jahresnettokaltmiete, davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab. Den Reinertrag kapitalisiert man mit einem Liegenschaftszins, der zu Lage und Objekt passt, und rechnet den Bodenwert dazu. Käufer schauen zusätzlich auf den Kaufpreisfaktor.
Muss ich die Mieter vor dem Verkauf informieren?
Eine gesetzliche Pflicht, die Mieter vorab zu informieren, gibt es nicht. Spätestens vor den Besichtigungen sollten Sie es aber tun. Die Mietverträge laufen nach § 566 BGB mit dem neuen Eigentümer weiter.
Verkaufen Sie Mehrfamilienhäuser auch diskret?
Ja, bei Anlageobjekten ist das eher die Regel. Ich spreche ausgewählte Investoren direkt an, die vorher eine Vertraulichkeitserklärung unterschreiben. Im Internet steht dann nichts.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Eine aktuelle Mieterliste, die Mietverträge, die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis und, falls das Haus aufgeteilt ist, die Teilungserklärung. Was fehlt, besorge ich mit Ihrer Vollmacht.
Lassen Sie Ihr Mehrfamilienhaus einschätzen
Schicken Sie mir die Lage und, wenn Sie sie zur Hand haben, die Mietaufstellung. Ich melde mich mit einer ersten Einschätzung. Das bleibt unter uns und verpflichtet Sie zu nichts.
Ben KominekImmobilienkaufmann (IHK, EBZ), seit 2012 Makler
- Telefon0162 155 2458
- WhatsAppNachricht schreiben
- ErreichbarMo–Fr 9–18 Uhr, Termine auch nach Vereinbarung
Danke, Ihre Nachricht ist da.
Ich melde mich, meistens am selben oder am nächsten Werktag. Wenn es eilt, rufen Sie an: 0162 155 2458.