Haus geerbt – verkaufen, vermieten oder behalten?
Die meisten, die auf dieser Seite landen, haben gerade geerbt und wissen nicht, womit sie anfangen sollen. Steuern klären? Erbschein beantragen? Erst mal mit den Geschwistern reden? Dieser Ratgeber geht die Fragen in der Reihenfolge durch, in der sie in der Praxis tatsächlich anfallen – und sagt auch, was Sie sich sparen können.
Muss ich ein geerbtes Haus versteuern, wenn ich es verkaufe?
Spekulationssteuer: Sie treten in die Fußstapfen des Erblassers
Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf fällt grundsätzlich Einkommensteuer auf den Gewinn an (§ 23 EStG). Als Erbe übernehmen Sie die steuerliche Position des Verstorbenen – inklusive seiner bereits gelaufenen Haltefrist.
Kritisch wird es nur in einer Konstellation: Der Verstorbene hat die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft und weder er noch Sie haben sie selbst bewohnt. Dann ist der Wertzuwachs zwischen seinem Kaufpreis und Ihrem Verkaufspreis steuerpflichtig. Auch hier gilt die Ausnahme der Selbstnutzung: Wohnen im Verkaufsjahr plus die beiden Kalenderjahre davor macht den Verkauf steuerfrei.
Erbschaftsteuer: Die Freibeträge entscheiden
Unabhängig vom Verkauf kann Erbschaftsteuer anfallen – bemessen am Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG:
| Verwandtschaftsverhältnis | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder & Stiefkinder | 400.000 € | I |
| Enkel | 200.000 € | I |
| Eltern & Großeltern (bei Erbschaft) | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Nicht verwandte Erben | 20.000 € | III |
Sonderfall Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG): Erben Ehepartner oder Kinder die vom Verstorbenen selbst bewohnte Immobilie und ziehen unverzüglich selbst ein, bleibt sie komplett steuerfrei – Bedingung sind zehn Jahre Selbstnutzung, bei Kindern zusätzlich begrenzt auf 200 m² Wohnfläche. Wer vor Ablauf der zehn Jahre verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend. Genau diese Abwägung – Steuerbefreiung gegen Verkaufsfreiheit – rechnet der Rechner unten für Ihren Fall durch.
Ein Punkt, der im Oberland regelmäßig fünfstellige Beträge ausmacht: Das Finanzamt bewertet pauschal nach dem Bewertungsgesetz. Gerade bei älteren Häusern mit Sanierungsstau liegt der so festgestellte Wert oft über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert. Gegen den Bescheid kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten (§ 198 BewG) den niedrigeren echten Wert nachweisen – und damit die Steuer senken.
Was kostet Sie das geerbte Haus an Steuer?
Eine erste Orientierung auf Basis der aktuellen Freibeträge und Steuersätze – inklusive der Familienheim-Befreiung, die Ihre Steuer komplett kippen kann. Kein Ersatz für eine Steuerberatung.
Voraussichtliche Erbschaftsteuer
Erbschein, Grundbuch, Verkauf: Schritt für Schritt
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Erbschein beantragen – oder auch nicht
Ein Erbschein ist nicht immer nötig. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht das dem Grundbuchamt als Nachweis. Nur bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge führt am Erbschein kein Weg vorbei. Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen – für Murnau und die Gemeinden des Blauen Landes das Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert – bei einem Haus im Oberland schnell ein vierstelliger Betrag. Trotzdem beantragen viele Erben ihn reflexhaft, weil irgendwer gesagt hat, man brauche ihn. Erst prüfen, ob ein notarielles Testament vorliegt. Das Nachlassgericht weist von sich aus nicht darauf hin.
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Grundbuch berichtigen lassen
Verkaufen können Sie erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Die Berichtigung beantragen Sie beim Grundbuchamt – innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei (§ 60 GNotKG). Danach fallen Gebühren nach dem Immobilienwert an. Diese Frist läuft auch, wenn Sie sich mit der Verkaufsentscheidung Zeit lassen.
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Immobilie bewerten lassen
Der realistische Marktwert ist die Grundlage für alles: für die Erbschaftsteuer, für die Auseinandersetzung unter Miterben und für die Preisstrategie. Online-Rechner liefern eine Orientierung – bei geerbten Häusern mit Sanierungsstau, alten Grundrissen oder großen Grundstücken (im Blauen Land eher die Regel als die Ausnahme) führt an einer Vor-Ort-Bewertung kein Weg vorbei. Zur kostenlosen Bewertung →
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Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, ggf. Mietverträge. Bei älteren Häusern fehlen oft Unterlagen – die Beschaffung beim Bauamt dauert. Früh anfangen spart später Wochen.
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Verkaufen – mit klarer Strategie
Geerbte Häuser sind oft seit Jahrzehnten nicht modernisiert. Macht nichts – die Käufer, die so ein Haus suchen, wollen ohnehin selbst umbauen. Eine Teilsanierung vor dem Verkauf trifft selten deren Geschmack und rechnet sich fast nie. Entrümpeln, gute Fotos und ein sauber hergeleiteter Preis bringen deutlich mehr.
Wenn mehrere erben: verkaufen, auszahlen oder blockieren
In der Praxis läuft es fast immer auf eine von drei Konstellationen hinaus:
Alle wollen verkaufen
Der einfachste Fall. Wichtig ist nur, dass die Vermarktung über eine einzige Person läuft – wenn drei Erben parallel mit Interessenten sprechen, spielen die Käufer die Erben gegeneinander aus. Und der Preis sollte von einem neutralen Dritten kommen, nicht „vom Bruder“. Das nimmt erstaunlich viel Spannung raus.
Einer will das Haus übernehmen
Dann zahlt er die Miterben aus. Grundlage ist der Verkehrswert – eine neutrale Bewertung verhindert, dass sich jemand übervorteilt fühlt. Die Übertragung der Erbanteile muss notariell geregelt werden. Häufig scheitert die Übernahme nicht am Willen, sondern an der Finanzierung der Auszahlung – das früh mit der Bank klären, bevor die Familie monatelang verhandelt.
Einer blockiert
Der unangenehmste Fall. Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung erzwingen – notfalls per Teilungsversteigerung beim Amtsgericht. Das ist fast immer die schlechteste Lösung: Versteigerungserlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem Marktwert, das Verfahren zieht sich über ein Jahr und länger, und die Familienbeziehung ist danach meist endgültig beschädigt. Bevor es so weit kommt, lohnt fast immer ein moderiertes Gespräch mit realistischen Zahlen auf dem Tisch. Hinter einer Blockade steckt selten Böswilligkeit. Meist schätzt derjenige den Wert anders ein oder braucht schlicht mehr Zeit als die anderen.
Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?
Erben zwischen Staffelsee und Loisachtal: Was hier anders ist
Drei Dinge unterscheiden Erbfälle im Blauen Land von denen im Rest der Republik:
Die Werte liegen über den Freibeträgen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit Grundstück in Murnau, Uffing oder Seehausen übersteigt den Kinder-Freibetrag von 400.000 € häufig deutlich – Erbschaftsteuer ist hier keine theoretische Frage. Umso wichtiger ist die realistische (nicht die pauschale) Wertermittlung gegenüber dem Finanzamt.
Große Grundstücke, altes Baurecht. Viele Erbimmobilien stehen auf Grundstücken, die nach heutigem Baurecht teilbar oder nachverdichtbar wären – oder eben nicht. Ob eine Baureserve existiert, entscheidet über sechsstellige Wertunterschiede und gehört vor der Preisfindung geklärt, nicht danach vom Käufer entdeckt.
Der Markt ist klein und persönlich. Käufer und Verkäufer kennen sich hier oft über zwei Ecken – und ein Haus, das bei ImmoScout steht, ist am selben Abend Thema im Ort. Viele Erben wollen genau das nicht, solange die Familie sich noch sortiert. Deshalb vermarkten wir Erbimmobilien auf Wunsch zunächst still über unsere Interessentenkartei.
Was die typische Erbimmobilie hier ausmacht
Der Großteil der Erbfälle, die uns erreichen, betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser der 1960er- bis 1980er-Jahre auf Grundstücken zwischen 700 und 1.200 m² – gebaut in den Siedlungserweiterungen der Nachkriegsjahrzehnte, seither solide gepflegt, aber energetisch und beim Grundriss auf dem Stand der Bauzeit. Bei diesen Objekten steckt der Wert überwiegend im Grundstück, nicht im Gebäude. Das verändert die Bewertungslogik: Die Frage ist weniger „Was ist das Haus wert?“ als „Was gibt das Grundstück her – und lässt das Baurecht eine Teilung oder Nachverdichtung zu?“
Bodenrichtwerte: die schnelle Plausibilitätsprüfung
Für Erben sind die Bodenrichtwerte das wichtigste kostenlose Werkzeug – als erste Gegenprobe zum Wert, den das Finanzamt ansetzt. Beide Landkreise haben zum Stichtag 01.01.2026 frische Werte veröffentlicht: Der Gutachterausschuss Weilheim-Schongau ermittelt in jedem geraden Jahr neu, der Markt Murnau macht die Werte für die Gemarkungen Murnau, Hechendorf und Weindorf amtlich bekannt. Abrufbar ist alles über BORIS Bayern (boris-bayern.de), inklusive Flurkartenauszug. Zur Größenordnung: Zwischen zentralen Lagen in Murnau oder Weilheim und den Ortsrändern kleinerer Gemeinden liegen schnell mehrere hundert Euro pro Quadratmeter – bei einem 900-m²-Grundstück entscheidet die Zone also über sechsstellige Unterschiede.
Die Faustrechnung für den ersten Realitätscheck: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt den reinen Bodenwert. Liegt der Erbschaftsteuerbescheid deutlich darüber, obwohl das Gebäude erkennbar sanierungsbedürftig ist, lohnt der Blick auf ein Gegengutachten nach § 198 BewG.
Zuständigkeiten in der Übersicht
| Was | Murnau & Blaues Land (Lkr. GAP) | Lkr. Weilheim-Schongau |
|---|---|---|
| Nachlassgericht | Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen | Amtsgericht Weilheim i.OB |
| Grundbuchamt | Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen | Amtsgericht Weilheim i.OB |
| Bodenrichtwerte | boris-bayern.de · Gutachterausschüsse bei den Landratsämtern GAP und Weilheim-Schongau · Stichtag 01.01.2026 | |
| Erbfall-Anzeige | Zuständiges Erbschaftsteuer-Finanzamt, innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnis | |
Die 5 teuersten Fehler beim Verkauf geerbter Häuser
Zu früh verkaufen
Unter emotionalem Druck oder auf Drängen einzelner Miterben geht das Haus unter Wert an den Erstbesten – oft an gewerbliche Aufkäufer, die Erben gezielt anschreiben. Wer Ihnen ungefragt ein „Sofort-Kaufangebot“ schickt, kalkuliert Ihren Zeitdruck ein, nicht den Marktwert.
Zu lange warten
Leerstand kostet – Heizung, Versicherung, Instandhaltung, Frostschäden. Und die gebührenfreie Grundbuchberichtigung läuft nach zwei Jahren ab.
Den Wert schätzen statt ermitteln
„Der Nachbar hat für seins X bekommen“ ist keine Bewertung. Weder fürs Finanzamt noch für die Miterben noch für den Markt.
Die Familienheim-Falle übersehen
Wer die Steuerbefreiung fürs selbstgenutzte Familienheim in Anspruch nimmt und innerhalb von zehn Jahren verkauft, zahlt die gesparte Erbschaftsteuer rückwirkend komplett nach – im Oberland schnell ein fünf- bis sechsstelliger Betrag.
Ohne Einigkeit starten
Ein Verkauf, der mitten im Prozess an einem Miterben scheitert, beschädigt den Marktwert: Objekte, die „schon mal drin waren“, gelten bei Käufern als verbrannt.
Zwei Fälle, wie sie hier wirklich vorkommen
Details und Orte verändert.
Geschwister-Erbengemeinschaft, Einfamilienhaus aus den 1970ern nahe Murnau. Zwei wollten verkaufen, der dritte blockierte – nicht aus Geldgier, sondern weil er den Wert für zu niedrig hielt und das Elternhaus emotional nicht loslassen konnte. Die Lösung war keine juristische: ein gemeinsamer Vor-Ort-Termin mit neutraler Bewertung, transparenter Herleitung des Werts und einer stillen Vermarktung ohne Portale. Der Verkauf gelang am Ende oberhalb der Preisvorstellung, an der die Einigung ursprünglich gescheitert war.
Geerbtes Haus mit erheblichem Sanierungsstau. Die pauschale Bewertung des Finanzamts lag deutlich über dem realistisch erzielbaren Preis – entsprechend hoch der Erbschaftsteuerbescheid. Über ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten und den späteren tatsächlichen Verkaufspreis ließ sich der niedrigere Wert nachweisen; die Steuer wurde entsprechend korrigiert.
Was ist das Haus wirklich wert?
Ob Sie verkaufen, Miterben auszahlen oder behalten – Sie brauchen zuerst eine Zahl, auf die sich alle in der Familie verlassen können. Wir schauen uns das Haus an und sagen Ihnen ehrlich, wo es steht. Das Erstgespräch kostet nichts, und Sie verpflichten sich damit zu nichts.
Häufige Fragen zum Verkauf geerbter Häuser
Wie schnell kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?
Sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Mit notariellem Testament dauert die Berichtigung oft nur wenige Wochen; muss erst ein Erbschein her, sind je nach Nachlassgericht zwei bis sechs Monate realistisch. Die Vermarktung lässt sich parallel vorbereiten – Bewertung und Unterlagenbeschaffung brauchen ohnehin Vorlauf.
Was kostet die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall?
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall: nichts. Danach berechnet das Grundbuchamt Gebühren nach dem Immobilienwert – bei Objekten im Oberland schnell mehrere hundert bis über tausend Euro. Die Frist also nicht verstreichen lassen, auch wenn die Verkaufsentscheidung noch offen ist.
Muss ich den Erbfall dem Finanzamt melden?
Ja, innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis – unabhängig davon, ob Sie verkaufen. Den späteren Verkauf meldet der Notar ohnehin automatisch.
Kann ein einzelner Miterbe den Verkauf blockieren?
Ja – der Verkauf braucht Einstimmigkeit. Jeder Miterbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen, notfalls per Teilungsversteigerung. Da die regelmäßig deutlich weniger erlöst als der freie Verkauf, ist eine Einigung mit neutraler Bewertung fast immer die bessere Lösung – für alle Beteiligten.
Was passiert mit einem laufenden Kredit auf dem Haus?
Schulden erben Sie mit. Der Kredit kann aus dem Verkaufserlös abgelöst werden – prüfen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Bei überschuldetem Nachlass kommt die Erbausschlagung in Betracht (Frist: sechs Wochen ab Kenntnis).
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu renovieren?
Meist nicht. Entrümpeln und herrichten – ja, das lohnt sich immer. Größere Sanierungen holen den Einsatz dagegen selten wieder rein, weil Käufer ohnehin nach eigenen Vorstellungen umbauen.
Was kostet der Verkauf über einen Makler?
In Bayern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision üblicherweise hälftig. Die genaue Höhe besprechen wir transparent im Erstgespräch – ohne versteckte Kosten.
Vertiefende Ratgeber
Dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Freibeträge und Fristen nach ErbStG, EStG und GNotKG, Stand Juli 2026. Für Ihre konkrete Situation arbeiten wir mit Steuerberatern und Notaren aus der Region zusammen.