Bodenrichtwert in Murnau: was Ihr Grundstück wert ist und wo Sie es nachschlagen

Der Bodenrichtwert in Murnau liegt im Mittel bei rund 900 € pro Quadratmeter. Im Zentrum sind es über 1.500 €, in Hechendorf etwa 830 €. Den genauen Wert für Ihr Grundstück finden Sie online bei BORIS Bayern, dort stehen die aktuellen Werte zum Stichtag 01.01.2026. Ermittelt werden sie vom Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen.

Bodenrichtwerte in Murnau im Überblick

Die Murnauer Werte stammen aus meinem Marktbericht 2025. Inzwischen gibt es neue, zonengenaue Werte zum Stichtag 01.01.2026. Wie hoch der Wert in Ihrer Zone heute ist, sehen Sie deshalb nur bei BORIS Bayern oder beim Gutachterausschuss.

Schon die Zahlen aus dem Bericht zeigen, wie weit die Lagen auseinanderliegen. Im Zentrum kostet der Boden fast das Doppelte von Hechendorf. Bei einem Grundstück mit 600 m² macht das mindestens 400.000 € aus.

So finden Sie den Bodenrichtwert für Ihre Adresse

1. Öffnen Sie das Bodenrichtwert-Portal für Bayern unter www.boris-bayern.de.
2. Suchen Sie Ihre Adresse oder Ihr Flurstück und zoomen Sie in die Karte, bis die Richtwertzonen zu sehen sind.
3. Wählen Sie die Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Angezeigt werden der Wert pro Quadratmeter und die Merkmale, für die er gilt, etwa die Art der Nutzung. Ein Wert für Wohnbauland gilt nicht für eine Wiese im Außenbereich.
4. Prüfen Sie den Stichtag. Aktuell ist der 01.01.2026.
5. Halten Sie die Angabe mit Datum fest, als Ausdruck oder Bildschirmfoto. Für Gespräche mit Bank, Miterben oder Käufern ist das praktisch.

Kommen Sie online nicht weiter, fragen Sie direkt beim Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen nach. Dort bekommen Sie auch Werte zu früheren Stichtagen, etwa für einen Erbfall, der ein paar Jahre zurückliegt.

Was der Bodenrichtwert über Ihr Grundstück sagt

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt pro Quadratmeter für eine Zone, in der Lage und Nutzung ähnlich sind. Er gilt für ein typisches, baureifes und unbebautes Grundstück in dieser Zone. Mit Wunschpreisen hat er nichts zu tun. Jeder Notar schickt eine Kopie des Kaufvertrags an den Gutachterausschuss, daraus entsteht die Kaufpreissammlung, und aus ihr leitet der Ausschuss die Richtwerte ab. In der Regel geschieht das alle zwei Jahre.

Für eine erste Rechnung multiplizieren Sie die Grundstücksfläche mit dem Richtwert Ihrer Zone. Heraus kommt der Bodenwert, also das, was der Boden ohne Haus wert wäre.

Was der Bodenrichtwert nicht sagt

• Was Ihr Haus wert ist. Der Richtwert gilt für unbebauten Boden. Gebäude, Zustand und Mieter kommen erst dazu.
• Ob Ihr Grundstück dem typischen entspricht. Größe, Zuschnitt, Hanglage und Zufahrt können den Wert deutlich verschieben. Ist Ihr Grundstück viel größer als üblich, sinkt der Preis pro Quadratmeter oft, weil ein Teil davon nur Garten bleibt.
• Was Sie bauen dürfen. Das regelt der Bebauungsplan, wo es keinen gibt, die Umgebung. Auskunft über Bebauungspläne gibt der Markt Murnau.
• Was im Grundbuch steht. Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Wohnrecht stehen in Abteilung II und drücken den Wert.
• Wo in der Zone Sie liegen. Ob Seeblick oder Durchgangsstraße, der Richtwert ist für die ganze Zone gleich.

Ist ein Haus alt und der Sanierungsstau groß, nähert sich der Marktwert oft dem Bodenwert, abzüglich der Kosten für einen Abriss. Der Markt kauft dann im Grunde das Grundstück. Wie man so ein Haus bewertet, steht im Ratgeber Sanierungsbedürftiges Haus bewerten. Eine erste grobe Spanne für Ihr Haus liefert mein Online-Wertrechner.

Wofür Sie den Bodenrichtwert brauchen

Beim Verkauf. Der Bodenwert ist die Gegenprobe für jedes Angebot. Bietet Ihnen jemand für ein Haus auf 700 m² in Hechendorf weniger als die rund 580.000 €, die der Boden allein ergibt, sollten Sie genau nachfragen, warum.

Bei einer Erbschaft. Auch das Finanzamt rechnet den Bodenwert über den Richtwert, wenn es für die Erbschaftsteuer den Wert eines Grundstücks ermittelt. Hält man das Ergebnis für zu hoch, etwa wegen eines Hauses in schlechtem Zustand, hilft ein Verkehrswertgutachten.

Unter Miterben. Wer einen Bruder oder eine Schwester auszahlen will, braucht eine Zahl, die beide akzeptieren. Der Richtwert ist dafür ein guter Anfang, weil ihn niemand ausgedacht hat.

Bei der Grundsteuer nicht. Bayern rechnet seit 2025 nach Flächen, der Wert des Bodens spielt keine Rolle. Was das für Grundstücke am See heißt, steht im Beitrag Grundsteuer in Bayern beim Seegrundstück.

Ein unbebautes Grundstück in Murnau verkaufen

Freie Baugrundstücke sind in Murnau selten, und Käufer prüfen sie sehr genau. Bevor Sie einen Preis nennen, sollten drei Fragen geklärt sein.

Erstens das Baurecht: Was darf hier gebaut werden, und wie groß? Zweitens die Erschließung: Liegen Wasser, Kanal und Strom an, und ist die Zufahrt gesichert? Drittens der Baugrund. Liegt das Grundstück nahe am Murnauer Moos, lohnt ein Blick auf den Boden, bevor Sie verhandeln. Bleiben diese Punkte offen, rechnet ein Käufer einen Sicherheitsabschlag ein oder springt ab.

Wenn Sie Ihren Wert gefunden haben

Nehmen Sie den Bodenrichtwert als Startpunkt, nicht als Ergebnis. Für ein Grundstück in Murnau zählen am Ende Zuschnitt, Baurecht, das Haus darauf und die Lage innerhalb der Zone. Das schaue ich mir bei einer Immobilienbewertung in Murnau vor Ort an.

Haben Sie Ihren Richtwert gefunden und wissen nicht, was er für Ihr Grundstück bedeutet? Schicken Sie mir die Zahl und die Grundstücksgröße, per Mail an ben@heimatmakler-murnau.de oder per WhatsApp an 0162 155 2458, wie es Ihnen lieber ist.