Immobilienmakler für Bad Kohlgrub, vom Gästehaus bis zur Wohnung

Vom Kurort zum Wohnort

Die Kur hat Bad Kohlgrub geprägt, mit Moorbädern, Kurhäusern und Gästehäusern im ganzen Ort. Seit die klassische Kur seltener geworden ist, haben viele Vermieter aufgehört. Übrig sind Häuser mit vielen Zimmern, vielen kleinen Bädern und oft einer eigenen Wohnung für die Wirtsleute.

Für das Wohnen spricht einiges. Das Hörnle liegt vor der Tür, im Winter wie im Sommer. Mit der Ammergaubahn ist man in Murnau und steigt dort in die Werdenfelsbahn nach München oder Garmisch-Partenkirchen um.

Kaufen wollen hier Paare im Ruhestand, die Ruhe und Berge suchen, Familien, die in Murnau, Oberammergau oder Garmisch arbeiten, und Anleger, die mit Ferienwohnungen rechnen. Jede dieser Gruppen schaut auf ein anderes Haus.

Ein Gästehaus wird deshalb nicht nach der Zahl seiner Zimmer bezahlt. Bezahlt wird, was ein Käufer daraus machen darf und was ihn der Umbau kostet.

Was aus einer alten Pension werden kann

Ein ehemaliges Gästehaus hat oft mehr Möglichkeiten, als die Besitzer denken. Eine Großfamilie kann darin mit drei Generationen wohnen. Ein Anleger macht daraus Mietwohnungen oder Ferienwohnungen. Und manchmal baut jemand das Haus zurück zu einem großzügigen Einfamilienhaus.

Jeder dieser Wege hat Bedingungen. Wer aus Gästezimmern Wohnungen macht, ändert die Nutzung, und dafür kann eine Genehmigung nötig sein. Neue Wohnungen brauchen Stellplätze, wie viele, regelt die Gemeinde. Wer die Wohnungen einzeln verkaufen will, muss das Haus vorher aufteilen. Wie das geht und was es kostet, erkläre ich unter Haus in Wohnungen aufteilen.

Ich prüfe das, bevor ich das Haus anbiete. Dann kann ich Interessenten sagen, welcher Weg realistisch ist, und muss nicht mit Möglichkeiten werben, die am Ende am Bauamt scheitern.

Große Häuser, große Heizkostenrechnung

Ein Gästehaus mit zehn Zimmern heizt man nicht wie ein Einfamilienhaus. Käufer wollen deshalb die Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre sehen, für Heizung, Strom und Wasser.

Legen Sie sie gleich zum Energieausweis.

Viele alte Pensionen heizen noch mit Öl, oft mit einem großen Tank im Keller. Käufer wollen wissen, wie alt Kessel und Tank sind, wann der Tank zuletzt geprüft wurde und ob schon einmal etwas undicht war. Eine Rechnung vom Heizungsbauer aus den letzten Jahren beruhigt mehr als jede Versicherung im Gespräch.

Wenn Teile des Hauses seit Jahren leer stehen, sagen Sie das dazu. Niedrige Verbrauchswerte sehen nur so lange gut aus, bis der Käufer merkt, dass die halbe Etage nie beheizt wurde.

Ein Immobilienmakler für Bad Kohlgrub sollte rechnen können

Bei einem Einfamilienhaus schaue ich auf Vergleichsverkäufe und den Zustand. Ein Haus mit fünf vermieteten Ferienwohnungen bewerte ich dagegen vor allem über die Einnahmen, die es nachweislich bringt. Wie sich beide Verfahren unterscheiden, erkläre ich im Beitrag Ertragswert oder Sachwert. Mit Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen habe ich in München über ein Jahrzehnt gearbeitet, das hilft bei solchen Häusern.

Dafür brauche ich die Einnahmen der letzten drei Jahre, die Kosten für Reinigung, Wäsche und Buchungsportale und die Belegung nach Monaten. Was nach Abzug übrig bleibt, ist die Zahl, für die ein Anleger zahlt. Schöne Fotos vom Frühstücksraum ändern daran wenig.

Für das erste Gespräch komme ich gern zu Ihnen. Sagen Sie mir unter 0162 155 2458, wann es Ihnen passt.