Immobilienmarkt Murnau 2025
Was Häuser, Wohnungen und Grundstücke am Staffelsee heute kosten – und woran das liegt.
Murnau ist kein gewöhnlicher oberbayerischer Markt: Seelage am Staffelsee, das Blaue Land als Kulisse, knapp 70 Kilometer bis München mit Bahnanschluss – und ein durch Moos- und Ortsbildschutz dauerhaft knappes Angebot. Diese Mischung hält die Preise hoch und stabil. Hier sehen Sie die aktuellen Zahlen nach Ortsteil, den Zehn-Jahres-Trend und meine Einordnung als Makler vor Ort.
Datenstand: Juni 2025Was kostet eine Immobilie in Murnau?
Zum Stichtag 1. Juni 2025 kosten Ein- und Zweifamilienhäuser in Murnau im Schnitt 5.560 €/m², mit einer Spanne von 4.126 bis 6.995 €/m² (Quelle: Immoportal). Eigentumswohnungen liegen mit 5.784 €/m² sogar leicht darüber – ein typisches Zeichen für Märkte mit knappem Bauland und hoher Nachfrage nach pflegeleichtem Wohnen.
Der wirtschaftliche Hintergrund ist robust: Die Arbeitslosenquote im Landkreis lag im Mai 2025 bei 1,6 % (Bundesagentur für Arbeit). Murnau profitiert doppelt – als eigenständiger Wohn- und Arbeitsstandort und als Rückzugsort für Käufer aus dem Großraum München.
Dass Wohnungen pro Quadratmeter teurer sind als Häuser, überrascht viele. In Murnau ist das aber konsequent: Wer hier eine zentrale, gut geschnittene Wohnung sucht, findet kaum Angebot – und zahlt entsprechend. Für Eigentümer einer solchen Wohnung ist das eine starke Verhandlungsposition.
Preistrend 2015 – 2025
Über zehn Jahre haben sich die Quadratmeterpreise rund verdoppelt. Nach dem Höhepunkt 2022 gab es eine leichte Korrektur – seither bewegt sich der Markt seitwärts auf hohem Niveau, ohne den befürchteten Einbruch.
Immobilienpreise nach Ortsteil
Innerhalb von Murnau liegen zwischen der günstigsten und der teuersten Lage über 2.000 €/m². Seelage und Zentrum führen, die Weiler am Moos sind günstiger – aber landschaftlich oft am reizvollsten.
| Ortsteil | Ø Preis €/m² | Charakter |
|---|---|---|
| Zentrum | ≈ 6.000 | Bahnhof, Schulen, Fußgängerzone |
| Froschhausen* | ≈ 6.400 | Direkte Seelage |
| Neuegling | 4.800 – 5.300 | Seenähe, Schloss |
| Weindorf | 4.600 – 5.100 | Kirche St. Martin, ruhig |
| Hechendorf | 4.700 – 5.300 | Moosrand, Grundschule |
| Westried* | 4.400 – 4.800 | B2-Anbindung |
| Ramsach | 4.000 – 4.700 | Ramsachkircherl, Moosblick |
*Froschhausen und Westried liegen außerhalb der Gemeinde, fallen aber fast immer in den Suchradius.
Den Aufpreis für eine echte Seelage in Froschhausen zahlen Käufer fast blind – solche Objekte kommen selten auf den Markt und gehen oft vor dem Inserat weg. Wer Wert auf Ruhe und Natur legt, bekommt am Moosrand dagegen deutlich mehr Quadratmeter fürs Geld. Das ist für mich die unterschätzteste Lage in Murnau.
Angebot & Nachfrage
Im zweiten Quartal 2025 kamen durchschnittlich 46 Inserate pro Monat auf den Markt. Die mittlere Vermarktungsdauer vom Inserat bis zur Reservierung lag bei 48 Tagen – für ein Segment in dieser Preisklasse ein zügiger Wert, der die anhaltende Nachfrage belegt. Gut vorbereitete, fair bepreiste Objekte verkaufen sich spürbar schneller als der Schnitt.
Bodenrichtwerte in Murnau
Der durchschnittliche Bodenrichtwert liegt bei rund 900 €/m². In Hechendorf sind es etwa 830 €/m², im Zentrum übersteigen die Werte 1.500 €/m² (Quelle: Gutachterausschuss). Den exakten Wert für eine konkrete Adresse halte ich auf meiner Seite Bodenrichtwert Murnau aktuell.
Mietmarkt & Renditen
Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt 2025 bei 14,6 €/m². Für Kapitalanleger ist Murnau damit kein Rendite-, sondern ein Substanzmarkt: Die Bruttorenditen bewegen sich um 3,4 bis 3,7 % – wer hier kauft, setzt auf Wertstabilität und Lage, nicht auf maximalen Cashflow.
| Ortsteil | Miete €/m² | Kauf €/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Zentrum | 16,8 | 6.000 | 3,4 % |
| Hechendorf | 14,2 | 5.000 | 3,4 % |
| Neuegling | 15,0 | 5.050 | 3,6 % |
| Weindorf | 14,0 | 4.850 | 3,5 % |
| Ramsach | 13,5 | 4.350 | 3,7 % |
Finanzierung & Kaufnebenkosten
Ein Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis, 80 % Beleihung, 10 Jahre Zinsbindung. Bei einem Effektivzins von 3,5 % und 2 % Tilgung liegt die Monatsrate bei rund 1.870 €. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die in Bayern in Summe etwa 8,9 % des Kaufpreises ausmachen:
Energieeffizienz & Heizung
Ab 2026 wird der Heizungs-Check verpflichtend. Die Energieeffizienz schlägt inzwischen klar auf den Preis durch: Ein Haus der Klasse A⁺ erzielt im Schnitt rund 9 % Aufschlag, ein unsaniertes Objekt der Klasse H rund 11 % Abschlag. Diese Spanne von etwa 20 Prozentpunkten ist der größte einzelne Preishebel, den Eigentümer aktiv beeinflussen können.
Vor einem Verkauf lohnt sich nicht jede Sanierung – aber der Energieausweis und ein paar gezielte Maßnahmen oft schon. Käufer rechnen die Sanierungskosten heute hart in ihr Gebot ein. Wer hier vorbereitet ist, verliert die Diskussion nicht erst am Verhandlungstisch.
Steuern & rechtliche Fristen
Geht es um eine geerbte Immobilie, kommt die Erbschaftsteuer hinzu. Wie hoch sie ausfällt – und wann die Familienheim-Befreiung sie auf null senkt – können Sie vorab mit meinem Erbschaftsteuer-Rechner abschätzen.
Handlungsempfehlungen
Vollständige Unterlagen von Anfang an verkürzen den Verkauf um durchschnittlich 7 Tage – und verhindern Preisabschläge in der Prüfung.
Ein Objekt der Effizienzklasse C oder besser amortisiert den Aufpreis gegenüber einem unsanierten Haus in unter 9 Jahren.
Bei Neuvermietung sind maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig – sauber dokumentieren lohnt sich.
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Diese Zahlen sind der Durchschnitt. Den realen Wert Ihrer Immobilie bestimmen Lage, Zustand und Schnitt – lassen Sie ihn unverbindlich einschätzen.
Fragen zum Immobilienmarkt Murnau
Wie hoch sind 2025 die Immobilienpreise in Murnau?
Häuser kosten im Schnitt 5.560 €/m² (Spanne 4.126–6.995 €/m²), Eigentumswohnungen 5.784 €/m². Im Zentrum liegen die Preise bei rund 6.000 €/m², in direkter Seelage darüber.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Bayern an?
Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar rund 1,5 %, Grundbuch rund 0,5 % und Maklerprovision 3,57 % (hälftig geteilt). In Summe etwa 8,9 % des Kaufpreises.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Murnau?
Aktuell im Schnitt 48 Tage vom Inserat bis zur Reservierung. Gut vorbereitete und marktgerecht bepreiste Objekte verkaufen sich deutlich schneller.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Wertermittlung?
Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich die Teilungserklärung. Je vollständiger, desto belastbarer die Einschätzung.
Wann lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten?
Faustregel: bei Eigennutzung über 10 Jahre und einem Kaufpreisfaktor unter 28. In Murnau liegt der Faktor je nach Lage höher, was den Markt eher zum Substanz- als zum Renditemarkt macht.
Woher die Zahlen stammen
- Portaldaten (Immoportal, Immonet, ImmoScout24) · Stand 01.06.2025
- Gutachterausschuss – Grundstücksmarktbericht 2024
- Bundesagentur für Arbeit – Arbeitsmarkt Mai 2025
- Eigene Transaktions- und Praxisdaten 2024/25
Benjamin M.A. Kominek
Seit 2012 vermittle ich Immobilien in Murnau und dem Blauen Land – persönlich, diskret und mit Schwerpunkt auf Eigentümer in sensiblen Situationen wie Erbschaft, Trennung oder Verkauf im Alter.
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