Marktbericht Murnau 2025: Preise, Mieten und Bodenwerte am Staffelsee

Der Marktbericht Murnau 2025 zeigt einen teuren, knappen und stabilen Markt. Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten zum Stichtag 1. Juni 2025 im Schnitt 5.560 € pro Quadratmeter, Eigentumswohnungen 5.784 €. Seit 2015 haben sich die Preise etwa verdoppelt. Nach dem Höhepunkt 2022 gaben sie leicht nach und bewegen sich seitdem seitwärts auf hohem Niveau.

Dieser Bericht beschreibt das Jahr 2025. Wie ich den Markt im Jahr danach einschätze, steht im Ausblick auf den Immobilienmarkt Murnau 2026.

Der Marktbericht Murnau in Zahlen

Dass Wohnungen pro Quadratmeter teurer sind als Häuser, überrascht viele. Ich erkläre es mir so: Gute Wohnungen in zentraler Lage sind in Murnau rar, und kleinere Flächen werden pro Quadratmeter meist teurer gehandelt als große.

Auffällig ist auch das Angebot. Für einen Ort mit gut 12.000 Einwohnern sind 46 neue Inserate im Monat wenig. Das hält die Preise oben, auch wenn Käufer vorsichtiger rechnen.

Preise nach Ortsteil

Zwischen der günstigsten und der teuersten Lage liegen rund 2.400 € pro Quadratmeter. Seelage und Zentrum führen. Am Moosrand bekommt man für dasselbe Geld deutlich mehr Fläche, und für mich ist das die am meisten unterschätzte Ecke von Murnau. Wie sich die Lagen im Alltag unterscheiden, beschreibe ich im Beitrag Wohnlagen in Murnau.

Mieten und Renditen

Die Nettokaltmiete lag 2025 im Schnitt bei 14,60 € pro Quadratmeter. Am meisten zahlen Mieter im Zentrum mit 16,80 €, am wenigsten in Ramsach mit 13,50 €.

Teilt man die Jahresmiete durch den Kaufpreis, ergibt sich die Bruttorendite. Im Zentrum sind das 16,80 € mal 12 geteilt durch 6.000 €, also rund 3,4 %. In Ramsach kommt man mit der Mitte der Preisspanne auf rund 3,7 %, in Neuegling auf 3,6 %, in Weindorf und Hechendorf auf 3,5 und 3,4 %.

Murnau ist damit ein Substanzmarkt, kein Renditemarkt. Wer hier eine Wohnung zum Vermieten kauft, setzt auf Lage und Werterhalt, nicht auf hohe laufende Einnahmen. Für Verkäufer von Mehrfamilienhäusern heißt das: Die Käufer rechnen sehr genau, weil die Miete wenig Spielraum lässt.

Wie sich die Preise entwickelt haben

Von 2015 bis 2025 haben sich die Preise in Murnau etwa verdoppelt. Den Höhepunkt erreichten sie 2022. Danach folgte eine leichte Korrektur, seitdem geht es seitwärts, auf hohem Niveau. Einen Einbruch gab es nicht.

Beim Boden sieht man den Sprung besonders deutlich. Landkreisweit stieg der zusammengefasste Bodenrichtwert für Wohnbauland von 575 € pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 900 € im Jahr 2022, ein Plus von gut 56 % in einem Jahr. Seitdem ist er stabil. Die ganze Entwicklung mit den Unterschieden je Ortsteil beschreibe ich unter Immobilienpreise in Murnau: die Entwicklung.

Bodenrichtwerte

Im Mittel kostete der Boden in Murnau rund 900 € pro Quadratmeter. In Hechendorf waren es etwa 830 €, im Zentrum über 1.500 €. Neuer als dieser Bericht sind die zonengenauen Werte zum Stichtag 01.01.2026. Wo Sie den Wert für Ihr Grundstück finden und was er aussagt, steht unter Bodenrichtwert Murnau.

Energieeffizienz und Kaufnebenkosten

Die Energieklasse schlägt spürbar auf den Preis durch. Ein Haus der Klasse A+ brachte im Schnitt rund 9 % Aufschlag, ein unsaniertes Haus der Klasse H rund 11 % Abschlag. Zwischen beiden Enden liegen also etwa 20 Prozentpunkte.

Zum Kaufpreis kommen in Bayern rund 9 % Nebenkosten. So sieht das bei einem Haus für 600.000 € aus:

Für den Käufer sind das zusammen rund 54.000 €. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). Bei Mehrfamilienhäusern ist die Verteilung frei verhandelbar.

Woher die Zahlen stammen

Die Kaufpreise beruhen auf Daten von Immoportal mit Stichtag 1. Juni 2025, die Bodenrichtwerte auf dem Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. Dazu kommen meine eigenen Daten. Die Angaben zu Inseraten beziehen sich auf das 2. Quartal 2025.

Alle Werte sind Durchschnitte. Sie zeigen, wie der Markt in Murnau tickt, aber nicht, was Ihr Haus wert ist. Dafür braucht es einen Blick auf Grundstück, Zustand und Lage im Ortsteil, so wie ich ihn bei einer Immobilienbewertung in Murnau mache.

Was ich aus den Zahlen mitnehme

Für Verkäufer: Der Markt trägt hohe Preise, aber nur für Häuser, deren Preis zu Lage und Zustand passt. Die Energieklasse und vollständige Unterlagen sind dabei die Punkte, die Sie selbst in der Hand haben.

Für Käufer: Rechnen Sie zu jedem Kaufpreis rund 9 % dazu und schauen Sie auf den Energieausweis, bevor Sie sich in den Blick verlieben.

Die Durchschnittswerte kennen Sie jetzt. Wie weit Ihr eigenes Haus davon abweicht, sehe ich erst vor Ort, und einen Termin dafür vereinbaren wir am einfachsten telefonisch unter 0162 155 2458.