Immobilienmarkt Murnau 2026: meine Einschätzung für Verkäufer

Den Immobilienmarkt Murnau 2026 schätze ich als ruhig und stabil ein, ohne große Sprünge nach oben oder unten. Die Preise bewegen sich seit dem Höhepunkt 2022 und einer leichten Korrektur seitwärts auf hohem Niveau. Ich sehe nichts, was das kurzfristig ändern würde. Für Verkäufer zählt deshalb weniger der Markt als die Frage, ob Preis, Zustand und Unterlagen zusammenpassen.

Belegte Zahlen habe ich aus dem Marktbericht 2025 und für den Boden zum Stichtag 01.01.2026. Alles Weitere ist meine Einschätzung, keine Prognose.

Worauf meine Einschätzung beruht

Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten in Murnau 2025 im Schnitt 5.560 € pro Quadratmeter, Wohnungen 5.784 €. In den zehn Jahren bis 2025 haben sich die Preise etwa verdoppelt. Seit 2022 geht es seitwärts, einen Einbruch gab es nicht.

Beim Boden war der große Sprung 2022. Landkreisweit stieg der zusammengefasste Richtwert für Wohnbauland damals von 575 auf 900 € pro Quadratmeter, seitdem ist er stabil. Die neuen zonengenauen Werte zum 01.01.2026 können Sie für Ihre Adresse bei BORIS Bayern abrufen. Alle Zahlen für 2025 mit Quellen stehen im Marktbericht Murnau 2025.

Wer 2026 auf dem Immobilienmarkt in Murnau kauft

Die Nachfrage kommt aus mehreren Richtungen, und das macht den Markt stabil. Familien suchen Häuser mit kurzem Schulweg. Pendler schätzen den Bahnhof an der Werdenfelsbahn, mit dem Regionalzug ist man in knapp einer Stunde in München, und die A95 hat eine eigene Anschlussstelle. Dazu kommen Beschäftigte der BG Unfallklinik, Rückkehrer aus dem Münchner Raum und Ältere, die in Murnau kurze Wege suchen.

Wie viel all diese Käufer zahlen können, hängt an den Bauzinsen. Eine Zinsprognose gebe ich nicht ab. Ich sage Ihnen nur, was jede Änderung bewirkt: Sie verschiebt das Budget der Käufer, und zwar sofort.

Warum das Angebot knapp bleibt

Im zweiten Quartal 2025 kamen im Schnitt 46 neue Inserate pro Monat auf den Markt. Für einen Ort mit gut 12.000 Einwohnern ist das wenig. Murnau liegt zwischen Staffelsee, Riegsee und dem Murnauer Moos, viel Platz für neue Baugebiete bleibt da nicht.

Viele Häuser kommen nach meiner Erfahrung erst durch einen Einschnitt auf den Markt: eine Erbschaft, eine Trennung, den Umzug in eine kleinere Wohnung. Das plant niemand nach Zinskurven. Ich gehe deshalb davon aus, dass das Angebot auch 2026 knapp bleibt, gerade bei Seelagen.

Wie ich Wohnungen, Häuser und Mehrfamilienhäuser einschätze

Wohnungen. Pro Quadratmeter waren Wohnungen 2025 teurer als Häuser, 5.784 gegenüber 5.560 €. Eine gute Wohnung im Zentrum, mit Aufzug oder wenigen Stufen, suchen zum Beispiel Ältere, die ihr Haus abgeben, und Paare, die keinen Garten mehr pflegen wollen. Daran ändert sich so schnell nichts. Käufer lesen aber die Protokolle der Eigentümerversammlung, und eine anstehende Sonderumlage geht direkt vom Preis ab.

Einfamilienhäuser. Hier liegen die Preise am weitesten auseinander, von 4.126 bis 6.995 € pro Quadratmeter. Gepflegte Häuser in guter Lage finden auch 2026 ihre Käufer. Bei unsanierten Häusern rechnen Käufer die Sanierung gegen, und der Wert nähert sich dem Bodenwert. Wie das genau funktioniert, steht im Ratgeber zum sanierungsbedürftigen Haus.

Mehrfamilienhäuser. Bei Bruttorenditen von 3,4 bis 3,7 % ist Murnau ein Substanzmarkt, kein Renditemarkt. Anleger rechnen deshalb jede Miete und jede anstehende Reparatur nach. Ein Haus mit ordentlichen Mieten und gepflegter Technik findet trotzdem Käufer und lässt sich auch diskret verkaufen, ohne öffentliches Inserat. Bei Instandhaltungsstau entscheiden die Mietunterlagen über den Preis.

Vermarktungsdauer: was die 48 Tage bedeuten

Vom Inserat bis zur Reservierung vergingen in Murnau 2025 im Schnitt 48 Tage. Hinter diesem Durchschnitt stecken zwei Gruppen. Häuser mit einem Preis, der zu Lage und Zustand passt, gehen oft deutlich schneller weg. Häuser, die zu teuer starten, ziehen den Schnitt nach oben. Und die 48 Tage enden mit der Reservierung, nicht mit dem Geld auf Ihrem Konto. Danach kommen noch die Finanzierung des Käufers, der Notartermin und die Kaufpreiszahlung.

Je länger ein Haus im Portal steht, desto misstrauischer werden Interessenten. Wer das Inserat seit Wochen kennt, bemerkt auch jede Senkung. Daran ändert sich 2026 nichts, egal wie der Markt läuft.

Was Verkäufer 2026 daraus machen sollten

Den Preis einmal richtig setzen

Setzen Sie den Angebotspreis innerhalb der Spanne an, die eine gute Bewertung ergibt, nicht darüber. Ein Aufschlag „zum Verhandeln“ schreckt genau die Käufer ab, die rechnen. Lieber einmal richtig als zweimal gesenkt. Diese Spanne ermittle ich bei einer Immobilienbewertung in Murnau vor Ort.

Die Energieklasse kennen, bevor der Käufer sie kennt

Für Klasse A+ zahlten Käufer 2025 im Schnitt rund 9 % mehr. Bei einem unsanierten Haus der Klasse H zogen sie rund 11 % ab. Der Energieausweis gehört schon in die Anzeige, ein Käufer weiß also früh Bescheid. Das Heizungsrecht wurde 2026 mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz neu gefasst. Rechnen Sie damit, dass Interessenten nach Alter und Art der Heizung fragen, und haben Sie die Antwort parat.

Die Unterlagen vor dem Inserat ordnen

Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen sollten fertig sein, bevor das erste Foto entsteht. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan dazu, bei vermieteten Häusern Mieterliste und Mietverträge. Was fehlt, kostet im Verkauf Zeit, und Zeit kostet Verhandlungsspielraum.

Wie Sie jetzt vorgehen

Warten Sie nicht auf einen neuen Preissprung, und verkaufen Sie nicht aus Angst vor einem Einbruch. Beides sehe ich für Murnau nicht. Richten Sie den Zeitpunkt nach Ihrer Lage im Leben und bereiten Sie das Haus in Ruhe vor. Den Ablauf eines Verkaufs bei mir finden Sie unter Immobilie in Murnau verkaufen. Wie sich die Preise bis hierher entwickelt haben, lesen Sie im Beitrag Immobilienpreise in Murnau: die Entwicklung.

Für eine erste Einordnung Ihres Hauses reicht eine kurze Nachricht per WhatsApp an 0162 155 2458. Schreiben Sie den Ortsteil und das Baujahr dazu, dann melde ich mich.