Praxisfall: Eine Scheidungsimmobilie im Raum Murnau verkaufen

Dieser Praxisfall zeigt, wie eine Scheidungsimmobilie verkauft werden kann, wenn die beiden Eigentümer sehr unterschiedliche Erwartungen haben. Es geht um ein Einfamilienhaus im Raum Murnau, das einem Ehepaar je zur Hälfte gehörte. Der Fall ist anonymisiert und vereinfacht, deshalb nenne ich weder den genauen Ort noch den Kaufpreis.

Wie der Praxisfall mit der Scheidungsimmobilie begann

Die Scheidung war eingeleitet. Einer der beiden wohnte noch im Haus, der andere hatte schon eine Wohnung gemietet. Die monatliche Rate für das Darlehen lief weiter, offen waren noch etwa 280.000 Euro.

Das Haus war rund 15 Jahre vorher gekauft worden. Gute Wohnlage, gepflegter Garten, solide Substanz. Mittelfristig standen aber Arbeiten an: Die Heizung war älter, und bei den Fenstern gab es Modernisierungsbedarf.

Schwierig waren weder der Markt noch das Haus, sondern die Erwartungen. Einer orientierte sich an einem sehr hochpreisigen Angebot aus der Nachbarschaft. Der andere wollte schnell verkaufen, um die finanzielle Verbindung zu beenden. Beides war verständlich. Eine Grundlage für eine Entscheidung war es nicht.

Erst bewerten, dann entscheiden

Ein Angebotspreis im Internet ist kein erzielter Preis. Was ein Nachbar verlangt, sagt wenig darüber, was ein Käufer am Ende zahlt.

Am Anfang stand deshalb eine Einschätzung des Marktpreises. Dafür wurden die Daten zu Grundstück und Gebäude geprüft, vergleichbare Verkäufe eingeordnet und die absehbaren Arbeiten an Heizung und Fenstern eingerechnet. Heraus kam keine Wunschzahl, sondern eine Preisspanne mit einer Empfehlung, wie man das Haus anbietet.

Diese Spanne hatte zwei Aufgaben. Sie gab beiden dieselbe Grundlage, und sie diente später als Argument gegenüber Interessenten. Nebenbei verhinderte sie, dass eine Preisentscheidung als persönliches Nachgeben gelesen wurde. Wer einem Angebot innerhalb der Spanne zustimmt, gibt nicht dem Ex-Partner nach, sondern dem Markt.

Wie stark eine alte Heizung auf den Preis drücken kann, zeigt der Marktbericht für Murnau. Häuser der Energieklasse H erzielen im Schnitt rund 11 Prozent weniger, Häuser mit A+ rund 9 Prozent mehr. Das ist ein Durchschnitt für den Ort und keine Aussage über dieses Haus.

Was mit dem Darlehen passierte

Ein verbreiteter Irrtum ist, dass die Verantwortung gegenüber der Bank mit dem Verkauf von selbst endet. Sind beide Darlehensnehmer, haften beide, bis die Bank einer Ablösung oder Vertragsänderung zustimmt.

Früh wurde deshalb bei der Bank der aktuelle Ablösebetrag angefordert, dazu die Auskunft, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen würde. Beides gehört in die Verkaufsrechnung, ebenso die Maklerkosten und die Kosten für die Löschungsunterlagen.

Wie der Rest am Ende verteilt wird, kann von Absprachen, Ausgleichsansprüchen und dem Güterrecht abhängen. Die Quote im Grundbuch ist nur der Ausgangspunkt.

Wie das Haus angeboten wurde

Danach stand die Frage an, ob das Haus offen oder diskret angeboten wird. Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht. Ein gefragtes Einfamilienhaus kann von breiter Sichtbarkeit profitieren. Bei angespannten Familienlagen ist ein diskreter Verkauf an ausgewählte Interessenten oft angenehmer. Hier fiel die Wahl auf eine strukturierte Vermarktung.

Zuerst kamen alle Unterlagen auf den Tisch: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Angaben zur Finanzierung und Nachweise über Modernisierungen. Fehlende Dokumente führen sonst zu Rückfragen und kurz vor dem Notartermin gern zu Preisabschlägen.

Dazu kam eine einfache Regel. Preisverhandlungen, Besichtigungsanfragen und Rückmeldungen liefen über eine zentrale Stelle. So drangen keine widersprüchlichen Aussagen nach außen, und kein Interessent konnte die Trennung nutzen, um den Preis zu drücken.

Weil einer der beiden noch im Haus wohnte, wurden die Besichtigungen gebündelt und verbindlich bestätigt. Es kamen nur Interessenten, deren Finanzierung oder Eigenkapital plausibel war. Private Gegenstände und persönliche Unterlagen waren vorher weggeräumt.

Die Rolle dieser zentralen Stelle übernehme ich in solchen Fällen gern. Welche Regeln sich dafür eignen, beschreibe ich unter Scheidungsimmobilie verkaufen ohne Streit.

Was vor dem Notartermin geklärt wurde

Über den Verkauf waren sich die beiden einig, über manche Einzelheit nicht. Vor der Beurkundung stand deshalb schriftlich fest:

• Die Untergrenze für den Kaufpreis.
• Wie sie mit einem möglichen höheren Gebot umgehen.
• Der Termin für die Räumung.
• Wer welche Möbel und Gegenstände bekommt.
• Wer bis zur Übergabe die laufenden Kosten trägt.

Unterschreiben mussten beide. Bei gemeinsamem Eigentum kann einer allein weder verkaufen noch den anderen aus dem Grundbuch streichen lassen. Wer nicht zum Termin kommen kann oder will, lässt sich mit einer notariellen Vollmacht vertreten. Den ganzen Weg vom Trennungsjahr bis zur Verteilung des Geldes zeigt die Zeitleiste zum Hausverkauf in der Scheidung.

Der Notar ist neutral und vertritt keine Seite. Er regelt den Verkauf, nicht die Verteilung des Vermögens. Sind Fragen zu Zugewinn oder unterschiedlich eingebrachtem Eigenkapital offen, gehört eine eigene Vereinbarung dazu, die ein Anwalt prüft.

Wie der Fall ausging

Das Haus wurde innerhalb der vorher festgelegten Preisspanne verkauft. Das Darlehen wurde aus dem Kaufpreis abgelöst, die Übergabe nach der Räumung organisiert. Den verbleibenden Erlös teilten die beiden nach ihrer Vereinbarung.

Steuerlich spielt bei einem Haus, das rund 15 Jahre im Besitz ist, die Zehnjahresfrist aus § 23 EStG keine Rolle mehr. Liegt der Kauf kürzer zurück, muss man genauer hinsehen, gerade wenn einer schon ausgezogen ist.

Mein Rat nach Fällen wie diesem

Klären Sie früh drei Fragen. Soll wirklich verkauft werden, oder prüft einer eine Übernahme? Welcher Preisrahmen ist wirtschaftlich vertretbar? Und wer darf im Ablauf welche Entscheidungen treffen? Sind diese Fragen beantwortet, wird der Verkauf deutlich ruhiger.

Eine Übernahme kann sinnvoll sein, wenn Finanzierung, Auszahlung und Zustimmung der Bank gesichert sind. Funktioniert sie nur unter dauerhaftem Druck, ist ein gemeinsamer Verkauf meist der bessere Schnitt. Was Sie dafür rechnen müssen, steht unter Scheidungsimmobilie aufteilen, alle Wege im Vergleich unter Hausverkauf nach Scheidung.

Wenn Ihr Fall ähnlich klingt, schreiben Sie mir in drei, vier Sätzen, wie es bei Ihnen steht, per Mail an ben@heimatmakler-murnau.de oder per WhatsApp an 0162 155 2458. Ich melde mich dann mit einem Vorschlag für den ersten Schritt.