Mehrfamilienhaus mit Mietern verkaufen: wie Sie die Hausgemeinschaft mitnehmen

Ein Mehrfamilienhaus mit Mietern verkaufen Sie, ohne dass die Mieter zustimmen müssen. Der Käufer übernimmt ihre Verträge, wie sie sind (§ 566 BGB). Ob der Verkauf ruhig läuft, entscheidet sich trotzdem bei ihnen. Es kommt darauf an, wann und wie sie davon erfahren, wie die Besichtigungen ablaufen und ob bei der Übergabe alles geklärt ist.

In meinen Jahren als Hausverwalter habe ich gesehen, wie schnell in einem Haus mit vielen Parteien aus einer halben Information ein Gerücht wird. Meist reicht dafür ein Fremder mit Klemmbrett im Treppenhaus.

Wann Sie den Mietern mitteilen, dass Sie das Mehrfamilienhaus verkaufen

Eine gesetzliche Pflicht, die Mieter vor dem Verkauf zu informieren, gibt es nicht. Praktisch gibt es aber einen Zeitpunkt, den Sie nicht verpassen sollten: bevor der erste Fremde das Haus betritt oder das Inserat online steht. Wer es vom Nachbarn hört oder im Internet liest, fühlt sich übergangen. Das merken Sie dann bei jeder Besichtigung.

Zu früh ist auch nicht gut. Erzählen Sie im Frühjahr vom Verkauf, und bis zum Herbst passiert nichts, haben Sie ein halbes Jahr Unruhe ohne Anlass. Ich informiere die Mieter, wenn Bewertung und Unterlagen stehen und die Vermarktung in den nächsten Wochen beginnt.

Bei einem diskreten Verkauf gibt es manchmal eine Vorstufe, in der Käufer nur Zahlen sehen und das Haus von außen. Bevor jemand eine Wohnung betritt, wissen aber alle Mieter Bescheid.

Ein Brief an alle, am selben Tag

Bei einem Einfamilienhaus mit einem Mieter rate ich zum persönlichen Gespräch. In einem Haus mit sechs oder acht Parteien funktioniert das schlecht. Wer als Letzter angerufen wird, hat es längst vom Nachbarn gehört, und die Reihenfolge wird selbst zum Thema. Besser ist ein kurzer Brief an alle am selben Tag, mit dem Angebot, danach einzeln zu sprechen.

So ein Brief kann aussehen:

Liebe Mieterinnen und Mieter, ich habe mich entschlossen, unser Haus zu verkaufen. Für Ihren Mietvertrag ändert das nichts. Er geht mit allen Vereinbarungen auf den neuen Eigentümer über, unterschreiben müssen Sie nichts. In den nächsten Wochen werden einzelne Kaufinteressenten das Haus ansehen. Termine in Ihrer Wohnung stimmen wir vorher mit Ihnen ab. Bei Fragen wenden Sie sich gern an mich oder an Herrn Kominek, der den Verkauf für mich begleitet (0162 155 2458).

Was nicht hineingehört: Vermutungen über den Käufer, Versprechen, die nur der Käufer halten kann, und der Satz „Es ändert sich gar nichts“. Ändern wird sich etwas, nämlich der Vermieter. Sagen Sie lieber genau, was bleibt.

Was Mieter fürchten und was Sie ehrlich sagen können

Hinter den meisten Fragen stecken vier Sorgen. Auf jede gibt es eine ehrliche Antwort, und keine davon braucht ein Versprechen.

Manche Käufer gehen einen Schritt weiter und sichern den Mietern schriftlich zu, eine Zeit lang keinen Eigenbedarf anzumelden. Verlangen können Sie das nicht. Ansprechen können Sie es aber, etwa wenn im Haus ältere Mieter wohnen, für die ein Umzug schwer wäre. Was ein Mieter beim Verkauf darf und was ihm verwehrt ist, erklärt der Ratgeber zur Frage, ob ein Mieter den Verkauf verhindern kann.

Besichtigungen in einem bewohnten Haus

In einem Mehrfamilienhaus muss nicht jeder Interessent jede Wohnung sehen. Ich gehe in drei Stufen vor.

1. Zahlen. Interessenten bekommen Exposé, Mieterliste ohne Namen und Grundrisse. Wer danach noch will, belegt seine Finanzierung.
2. Das Haus. Treppenhaus, Keller, Dachboden, Heizung und Außenanlagen. Eine leer stehende Wohnung zeige ich gern stellvertretend für die anderen.
3. Die Wohnungen. Erst wenn ein Käufer ernsthaft verhandelt, schaut er in bewohnte Wohnungen, und zwar gesammelt an ein, zwei Terminen.

Fragen Sie die Mieter vorher, wer seine Wohnung zeigen mag. In fast jedem Haus gibt es einen, der stolz auf seine neue Küche ist, und eine, die lieber ihre Ruhe hat. Beides ist in Ordnung. Wie viel ein Mieter dulden muss und welcher Vorlauf angemessen ist, steht im Ratgeber Dürfen Mieter Besichtigungen verweigern?

Kaution, Nebenkosten und Schlüssel bei der Übergabe

Den Stichtag legt der Kaufvertrag fest. In aller Regel ist es der Tag der Kaufpreiszahlung. Von da an bekommt der Käufer die Mieten und zahlt die laufenden Kosten. Konkret wird es an vier Stellen.

• Kaution. Der Käufer übernimmt sie. Er schuldet dem Mieter am Ende die Rückzahlung, ob Sie ihm das Geld überwiesen haben oder nicht. Bleibt er sie schuldig, kann sich der Mieter wieder an Sie halten. Übergeben Sie deshalb jede Kaution nachweisbar, Konto für Konto.
• Nebenkosten. Abgeschlossene Jahre rechnen Sie selbst noch ab. Für das Jahr, in dem der Käufer als Eigentümer eingetragen wird, erstellt er die Abrechnung, und zwar für alle zwölf Monate. Was davon auf Sie entfällt, verrechnen Sie beide nach dem Kaufvertrag. Notieren Sie am Stichtag alle Zählerstände.
• Der Brief nach dem Stichtag. Schreiben Sie zusammen mit dem Käufer an alle Mieter, ab wann die Miete auf welches Konto geht und wer künftig ansprechbar ist. So zahlt niemand an den Falschen.
• Schlüssel und Dienstleister. Generalschlüssel, Hausmeister, Reinigung, Winterdienst, Wartung der Heizung: Der Käufer braucht eine Liste, wer was macht und wer welchen Schlüssel hat.

Was in die Unterlagen zu Kautionen und Vorauszahlungen gehört, beschreibe ich im Ratgeber dazu, wie Sie Mieterliste und Kautionen für Käufer aufbereiten.

Mein Rat für die Wochen des Verkaufs

Bleiben Sie während des Verkaufs der Vermieter, der Sie vorher waren. Reparieren Sie, was gemeldet wird, beantworten Sie Fragen, und schieben Sie nichts auf den Käufer. Ein Mieter, der sich in diesen Wochen ernst genommen fühlt, öffnet seine Tür gern. Einer, der sich übergangen fühlt, liest jede Ankündigung zweimal.

Den gesamten Ablauf finden Sie im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen, meine Arbeitsweise auf meiner Seite zu Mehrfamilienhäusern. Wollen Sie den Brief an Ihre Mieter nicht allein formulieren? Eine kurze WhatsApp an 0162 155 2458 genügt. Dann bekommen Sie von mir einen Entwurf, der zu Ihrem Haus passt.