Verkehrswertgutachten vor dem Verkauf: wann es nötig ist und wann nicht

Ein Verkehrswertgutachten vor dem Verkauf brauchen Sie nur in bestimmten Fällen. Nötig wird es, wenn ein Gericht oder das Finanzamt einen begründeten Wert verlangt, wenn Erben oder Ex-Partner über den Preis streiten oder wenn ein Familiengericht den Verkauf genehmigen muss. Für einen gewöhnlichen Verkauf, bei dem alle Eigentümer einig sind, ist es keine Pflicht. Dann reicht eine Marktpreiseinschätzung, und die kostet bei mir nichts.

Was ein Verkehrswertgutachten ist

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt, welchen Preis eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde. Es geht um den Markt, nicht um den Wunschpreis und nicht um die Baukosten. Der Gutachter besichtigt das Haus, wertet Grundbuch, Baupläne und Flächen aus und schreibt jeden Rechenschritt auf.

Je nach Objekt rechnet er mit dem Vergleichswert-, dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren, so wie es die Immobilienwertermittlungsverordnung vorsieht. Welches Verfahren wann passt, erkläre ich im Beitrag Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren.

Wer das Gutachten schreibt, ist nicht egal. Für Finanzamt und Gericht sollte es von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder einem zertifizierten Sachverständigen stammen oder vom Gutachterausschuss. Der Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen erstellt auf Antrag ebenfalls Gutachten. Daneben gibt es Kurzgutachten. Sie sind günstiger, reichen vor Gericht aber in aller Regel nicht.

Wann ein Verkehrswertgutachten vor dem Verkauf nötig ist

Streit in der Erbengemeinschaft. Verkaufen kann eine Erbengemeinschaft nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Will ein Miterbe die anderen auszahlen und traut keiner der Zahl des anderen, schafft ein neutrales Gutachten die gemeinsame Grundlage. Kommt es zur Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG, lässt das Gericht den Verkehrswert ohnehin selbst ermitteln. Wie man es so weit gar nicht kommen lässt, steht unter Teilungsversteigerung durch Verkauf vermeiden.

Scheidung. Beim Zugewinnausgleich (§§ 1372 ff. BGB) zählt das Haus mit seinem Wert zu einem Stichtag. Wenn jeder Partner seine eigene Zahl mitbringt, endet das selten gut. Ein Gutachten, auf das sich beide vorher einigen, nimmt dem Streit die Grundlage.

Finanzamt. Bei Erbschaft und Schenkung berechnet das Finanzamt den Wert nach eigenen Regeln. Halten Sie den Wert für zu hoch, können Sie mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen. Das lohnt sich vor allem bei Mängeln, die in der Rechnung des Finanzamts nicht vorkommen. Ob es sich überhaupt lohnt, hängt an den Freibeträgen: Kinder haben je Elternteil 400.000 € frei, Ehepartner 500.000 € (§ 16 ErbStG). Mit meinem Erbschaftsteuer-Rechner sehen Sie vorab, ob überhaupt Steuer anfällt.

Minderjährige Erben. Gehört ein Kind zu den Erben, muss das Familiengericht den Verkauf genehmigen. Das Gericht will sehen, dass der Preis angemessen ist, und ein Gutachten ist dafür der übliche Nachweis.

Wohnrecht, Nießbrauch und Sonderfälle. Ein lebenslanges Wohnrecht, ein Denkmal oder ein Anbau ohne Genehmigung lassen sich schwer über Vergleichspreise fassen. Hier kann ein Gutachten Käufer und Verkäufer auf dieselbe Rechnung bringen. Wie stark ein Wohnrecht den Preis drückt, steht im Ratgeber Wohnrecht beim Verkauf bewerten.

Wann Sie kein Gutachten brauchen

Wollen alle Eigentümer verkaufen und fragen sich nur, welcher Preis drin ist, ist ein Gutachten meist rausgeworfenes Geld.

Ein Käufer zahlt nicht mehr, weil ein Gutachten auf dem Tisch liegt. Er zahlt, was ihm das Haus wert ist. Seine Bank prüft den Wert vor der Finanzierung ohnehin selbst. Und ein Gutachten nennt einen Wert, keinen Angebotspreis. Wie hoch Sie ins Rennen gehen, wie viel Spielraum Sie lassen und welche Käufer Sie ansprechen, steht nicht darin.

Was ein Gutachten kostet und wie lange es dauert

Die Kosten hängen vom Sachverständigen, vom Wert und vom Aufwand ab. Viele rechnen nach dem Wert der Immobilie ab. Für ein Vollgutachten über ein Einfamilienhaus sollten Sie grob mit einem vierstelligen Betrag rechnen, bei einem Mehrfamilienhaus oder einer schwierigen Rechtslage auch mit mehr. Holen Sie vorher ein schriftliches Angebot ein, dann gibt es keine Überraschung.

Planen Sie mehrere Wochen ein. Wie viele, hängt davon ab, wie schnell die Unterlagen da sind und wann der Sachverständige Zeit für die Besichtigung hat. Fehlt etwa eine Wohnflächenberechnung, muss erst jemand messen.

Die Unterlagen sind dieselben wie für meine Bewertung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung und Protokolle dazu, bei Vermietung die Mietverträge. Wer das einmal geordnet hat, spart dem Gutachter und sich selbst Zeit.

Gutachten oder Maklerbewertung: der Unterschied

Ich bin kein Sachverständiger und schreibe keine Gutachten. Was ich kann: sagen, was Käufer in Murnau für Ihr Haus voraussichtlich zahlen, und wie man es ihnen anbietet. Beides schließt sich nicht aus. In einer zerstrittenen Erbengemeinschaft kann zuerst ein Gutachten die Zahl klären, verkauft wird danach auf dieser Grundlage. Für alles, was kein Gericht und kein Finanzamt sehen muss, ist meine kostenlose Immobilienbewertung in Murnau gedacht.

So holen Sie mehr aus einem Gutachten heraus

Sagen Sie dem Sachverständigen gleich zu Beginn, wofür Sie das Gutachten brauchen. Für das Finanzamt gelten andere Anforderungen als für eine Einigung unter Geschwistern. Fragen Sie außerdem, ob er die Objektart kennt. Ein Mehrfamilienhaus bewertet man über die Mieten, und das sollte der Gutachter regelmäßig tun.

Achten Sie auf den Stichtag. Ein Gutachten von 2021 zeigt den Markt vor dem Höhepunkt 2022 und vor der leichten Korrektur danach. Für einen Verkauf heute taugt es nur noch als Hintergrund.

Bevor Sie einen Gutachter beauftragen

Klären Sie zuerst, wofür Sie die Zahl brauchen und wer sie anerkennen muss. Verlangt niemand ein Gutachten, sparen Sie sich das Honorar. Verlangt es das Finanzamt oder ein Gericht, beauftragen Sie es früh, damit es vor dem Verkauf vorliegt.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Fall ein Gutachten braucht, rufen Sie mich an, bevor Sie einen Sachverständigen beauftragen: 0162 155 2458. Das Gespräch kostet nichts, das Gutachten schon.