Was ist mein Haus in Murnau wert?

Was Ihr Haus in Murnau wert ist, lässt sich in einem ersten Schritt gut eingrenzen. Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2025 im Schnitt 5.560 € pro Quadratmeter Wohnfläche, die Spanne reichte von 4.126 bis 6.995 €. Wo Ihr Haus darin liegt, entscheiden vor allem Ortsteil, Grundstück und Zustand. Meine Bitte vorweg: Nehmen Sie die Preise aus den Portalen nicht als Maßstab.

Was Häuser in den Murnauer Ortsteilen kosten

Zwischen Ramsach und Froschhausen liegen bis zu 2.400 € pro Quadratmeter. Die folgende Tabelle zeigt die Durchschnittswerte aus meinem Marktbericht Murnau 2025. In der dritten Spalte habe ich sie für ein Haus mit 140 m² Wohnfläche hochgerechnet.

Die hochgerechneten Werte sind eine reine Multiplikation, ohne Zustand und ohne Besonderheiten des Grundstücks. Sie zeigen, in welcher Liga Ihr Haus spielt, mehr nicht.

Wenn Sie Ihr eigenes Haus grob durchrechnen wollen, nimmt Ihnen mein Wertrechner die Arbeit ab. Er berücksichtigt zusätzlich Baujahr und Zustand.

Fünf Dinge, die den Wert in Murnau verschieben

Die Lage im Ortsteil. Zwei Häuser im selben Ortsteil können weit auseinanderliegen. Der freie Blick aufs Wetterstein mit der Zugspitze, aufs Estergebirge oder auf den Heimgarten ist Käufern Geld wert. Eine Durchgangsstraße vor dem Haus oder die Bahnlinie hinterm Garten kostet dagegen Geld. Wer pendelt, schaut außerdem auf den Weg zum Bahnhof.

Das Grundstück. Beim Boden reicht die Spanne in Murnau von etwa 830 € pro Quadratmeter in Hechendorf bis über 1.500 € im Zentrum, im Mittel sind es rund 900 €. Größe allein reicht aber nicht. Zuschnitt, Hanglage und die Frage, ob sich das Grundstück teilen oder dichter bebauen lässt, zählen mit. Ihre Zone und deren Richtwert finden Sie mit der Anleitung im Beitrag Bodenrichtwert Murnau.

Zustand und Energie. Die Energieklasse wirkt direkt auf den Preis: laut Marktbericht rund 9 % Aufschlag bei Klasse A+ und rund 11 % Abschlag bei einem unsanierten Haus der Klasse H. Käufer schauen dabei vor allem auf Heizung, Dach und Fenster. Wenn bei Ihnen viel auf einmal fällig ist, lesen Sie, wie ich ein sanierungsbedürftiges Haus bewerte.

Grundriss und Wohnfläche. Viele Häuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren haben kleine Zimmer und ein enges Bad. Das lässt sich ändern, kostet aber, und Käufer rechnen es ein. Eine Einliegerwohnung kann den Wert dagegen heben, weil sie Mieteinnahmen oder Platz für die Eltern bietet. Achten Sie darauf, mit welcher Fläche Sie rechnen: Ein Kellerraum zählt in der Regel nicht zur Wohnfläche, auch wenn er schön ausgebaut ist.

Rechte, Lasten und Mieter. Ein lebenslanges Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht für den Nachbarn stehen im Grundbuch und drücken den Preis. Wie stark, hängt vom Alter des Berechtigten und vom Umfang des Rechts ab. Wie man das bewertet, steht im Ratgeber Wohnrecht beim Verkauf bewerten. Ein vermietetes Haus spricht vor allem Anleger an, und die rechnen mit der Miete statt mit dem Quadratmeterpreis.

Was mein Haus in Murnau wert ist, an einem Beispiel gerechnet

Rechnen wir ein Haus einmal Schritt für Schritt durch.

Das Beispiel zeigt etwas, das viele überrascht: Rund zwei Drittel des Werts stecken hier im Boden. Wer so ein Haus kauft, plant oft ohnehin seine eigene Sanierung. Eine neue Küche oder frisch geschliffene Böden bezahlt er Ihnen dann kaum extra.

Typische Denkfehler bei der eigenen Preisschätzung

„Im Portal steht ein ähnliches Haus für 950.000 €.“ Das ist der Preis, den sich ein Verkäufer wünscht. Ob ihn jemand zahlt, sehen Sie im Portal nicht. Im zweiten Quartal 2025 kamen in Murnau im Schnitt nur 46 neue Inserate pro Monat auf den Markt, und vom Inserat bis zur Reservierung vergingen im Schnitt 48 Tage. Was nach Monaten noch online steht, ist oft zu teuer angesetzt und taugt erst recht nicht als Vergleich.

„Der Nachbar hat doch auch so viel bekommen.“ Vielleicht. Aber Sie kennen sein Grundstück, seinen Keller und seinen Kaufvertrag nur vom Erzählen. Dazu kommt der Zeitpunkt. Wer 2022 verkauft hat, verkaufte am Höhepunkt, danach gaben die Preise leicht nach.

„Die Preise haben sich verdoppelt, also auch mein Haus.“ Von 2015 bis 2025 haben sich die Preise in Murnau tatsächlich etwa verdoppelt. Ihr Haus ist in dieser Zeit aber zehn Jahre älter geworden, und das Dach von damals ist inzwischen zehn Jahre näher an der Erneuerung.

„Was ich investiert habe, muss wieder rein.“ Käufer bezahlen, was ihnen das Haus heute wert ist, nicht was es Sie gekostet hat. Eine neue Heizung zählt, ein teurer Wintergarten oft nur zum Teil.

Wann eine Schätzung nicht mehr reicht

Für den ersten Überblick genügen Tabelle und Rechner. Wenn Sie verkaufen wollen, eine Erbschaft aufteilen oder nach einer Trennung den Partner auszahlen, brauchen Sie mehr. Dann schaue ich mir Ihr Haus vor Ort an, kostenlos und unverbindlich. Was bei so einem Termin passiert, lesen Sie unter Immobilienbewertung in Murnau.

Verlangen Finanzamt oder Gericht einen Wert, reicht auch meine Einschätzung nicht. Dafür gibt es das Verkehrswertgutachten vor dem Verkauf, erstellt von einem Sachverständigen.

So gehen Sie am besten vor

Suchen Sie Ihren Ortsteil in der Tabelle, rechnen Sie grob mit Ihrer Wohnfläche und schauen Sie dann ehrlich auf Heizung, Dach und Fenster. Damit haben Sie eine Größenordnung. Für die genaue Zahl braucht es einen Blick ins Haus und in den Grundbuchauszug.

Den Termin machen wir bei Ihnen vor Ort aus. Sie erreichen mich montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr unter 0162 155 2458, andere Zeiten nach Absprache.