Hausverkauf in der Erbengemeinschaft Schritt für Schritt

Beim Hausverkauf in der Erbengemeinschaft unterschreiben am Ende alle Erben den Kaufvertrag, persönlich oder per Vollmacht. Bis dahin sind sechs Schritte zu gehen: Erbnachweis und Grundbuch, ein gemeinsamer Beschluss, eine Bewertung, eine Stelle, die mit Käufern verhandelt, der Notartermin und die Verteilung des Erlöses. Wer sie in dieser Reihenfolge geht, verkauft meist schneller und streitet weniger.

Erbnachweis und Grundbuch zuerst

Ohne Nachweis, wer geerbt hat, verkauft niemand ein Haus. Der Notar und später die Bank des Käufers wollen sehen, wem es gehört und zu welchen Teilen. Den Nachweis führen Sie mit einem Erbschein oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll.

Mit diesem Nachweis lassen Sie das Grundbuch auf die Erben berichtigen. Beantragen Sie das innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, kostet die Berichtigung keine Gebühr. Was Sie dafür brauchen, steht unter Grundbuch nach einer Erbschaft berichtigen.

Parallel sammeln Sie die Unterlagen zum Haus: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Vermietung die Mietverträge. Bei älteren Nachlässen fehlt oft etwas. Das lässt sich nachholen, kostet aber Zeit, wenn es erst mitten in der Vermarktung auffällt. Eine vollständige Liste finden Sie unter Unterlagen für den Immobilienverkauf im Erbfall.

Ist ein minderjähriges Kind unter den Erben, braucht der Verkauf die Genehmigung des Familiengerichts. Sind die Eltern selbst Miterben, kommt oft ein Ergänzungspfleger dazu. Planen Sie dafür von Anfang an Zeit ein.

Was die Erbengemeinschaft vor dem Hausverkauf festlegen sollte

Der teuerste Fehler passiert, bevor der erste Käufer anruft. Jeder Erbe redet mit eigenen Interessenten, nennt eigene Preise und gibt eigene Unterlagen heraus. Käufer merken das schnell und verhandeln härter.

In der Hausverwaltung lief jede Eigentümerversammlung nach Tagesordnung, und am Ende stand der Beschluss im Protokoll. Einer Erbengemeinschaft rate ich zu demselben. Eine Seite genügt, unterschrieben von allen:

• Ob und ab wann verkauft wird.
• Der Preisrahmen und eine Untergrenze, unter der niemand zusagt.
• Wer mit Käufern spricht und wer nur informiert wird.
• Wie und bis wann Sie über ein Angebot entscheiden.
• Welche Auslagen einzelne Erben schon hatten, etwa für Beerdigung oder Räumung, und wie sie verrechnet werden.

Diese Seite ersetzt keine Unterschrift beim Notar. Sie verhindert aber, dass Sie mitten in einer Verhandlung über Grundsätzliches streiten. Und wenn später jemand sagt, so sei das nie besprochen worden, liegt das Blatt auf dem Tisch.

Will einer der Erben gar nicht verkaufen, hilft diese Seite allein nicht weiter. Dann lesen Sie zuerst, was zu tun ist, wenn in der Erbengemeinschaft einer das Haus nicht verkaufen will.

Eine Bewertung für alle

Ein Wert, den alle akzeptieren, ist die halbe Einigung. Ohne ihn rechnet jeder mit seiner eigenen Zahl: der eine mit dem Inserat vom Nachbarhaus, der andere mit dem Kaufpreis von 1985.

Gerade in Murnau reicht ein Durchschnitt nicht. Ein- und Zweifamilienhäuser lagen 2025 im Schnitt bei 5.560 Euro pro Quadratmeter, die Spanne reichte aber von gut 4.100 bis knapp 7.000 Euro. Zwischen der Seelage in Froschhausen und dem Moosblick in Ramsach liegen im Schnitt rund 2.000 Euro pro Quadratmeter. Bei 150 Quadratmetern sind das 300.000 Euro, genug Stoff für jeden Familienstreit.

Geben Sie die Bewertung deshalb gemeinsam in Auftrag, bei jemandem, der das Haus von innen gesehen hat. Ein Online-Rechner taugt als erste Orientierung, aber nicht als Grundlage für drei Erben. Wie ich vorgehe, steht unter Immobilienbewertung in Murnau.

Die zweite Streitfrage ist oft, ob vorher renoviert werden soll. Größere Investitionen holt eine Erbengemeinschaft beim Verkauf selten wieder herein. Räumen, putzen und Mängel offen benennen bringt meist mehr als eine neue Küche. Den Energieausweis brauchen Sie in jedem Fall, seine Kennwerte gehören in die Anzeige. Ein unsaniertes Haus der Klasse H erzielt laut Marktbericht im Schnitt etwa 11 Prozent weniger, auch das gehört in die Bewertung.

Wer mit Käufern verhandelt

Mit Käufern sollte genau eine Stelle sprechen. Das kann ein Erbe sein, dem alle vertrauen und der Zeit hat. Oder der Makler. Die übrigen Erben erfahren alles gleichzeitig.

Verkaufe ich für eine Erbengemeinschaft, bin ich diese Stelle. Jedes Angebot geht schriftlich an alle Erben gleichzeitig, mit meiner Einschätzung dazu. Niemand erfährt etwas früher als die anderen, und niemand muss bei Besichtigungen dabei sein, der das nicht möchte.

Den Maklervertrag unterschreiben am besten alle Erben oder einer mit schriftlicher Vollmacht der anderen. Textform ist ohnehin vorgeschrieben (§ 656a BGB). Bei Häusern und Wohnungen tragen Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 je zur Hälfte, in Oberbayern meist je 3,57 % inkl. MwSt. (§ 656c BGB).

Bevor ein Notartermin steht, sollte der Käufer zeigen, dass er finanzieren kann. Wer drei Monate auf einen Käufer gewartet hat, der dann keine Finanzierung bekommt, fängt von vorn an. In einer Erbengemeinschaft beginnt dann auch noch der Streit darüber, wer ihn ausgesucht hat.

Beim Notar unterschreiben alle

Den Kaufvertrag schließen alle Erben gemeinsam, denn über das Haus verfügen sie nur zusammen (§ 2040 BGB). Der Notar schickt jedem den Entwurf vorab. Lesen Sie ihn und stellen Sie Ihre Fragen vor dem Termin, nicht am Tisch vor dem Käufer.

Wer nicht kommen kann, lässt sich vertreten. Dafür braucht es eine Vollmacht, die mindestens notariell beglaubigt ist. Wer weit weg wohnt, kann auch bei einem Notar in seiner Stadt unterschreiben. Wie man das mit Erben in drei Städten organisiert, beschreibe ich unter Nachlassimmobilie mit mehreren Eigentümern verkaufen.

Nach der Beurkundung prüft der Notar, ob alles für die Zahlung bereitliegt, und schickt dann die Fälligkeitsmitteilung. Erst danach zahlt der Käufer. Alte Grundschulden werden aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht, die Löschung zahlt der Verkäufer. Notar und Grundbuch für den Kauf zahlt üblicherweise der Käufer.

Wie der Erlös verteilt wird

Lassen Sie den Kaufpreis auf ein Konto der Erbengemeinschaft zahlen, am besten auf das Nachlasskonto. Von dort gehen erst die Abzüge weg, dann wird nach Erbquoten verteilt. Ein Beispiel mit runden Zahlen: Ein Vater hat sein Haus in Hechendorf zur Hälfte der Tochter und zu je einem Viertel den beiden Söhnen vererbt. Die drei verkaufen für 850.000 Euro.

Die Tochter bekommt die Hälfte, also 376.827,50 Euro, und dazu ihre 6.000 Euro zurück. Die Söhne bekommen je ein Viertel, also 188.413,75 Euro. Wichtig ist, dass alle vorher wissen, welche Auslagen anerkannt werden. Sonst wird über die 6.000 Euro länger gestritten als über die 850.000.

Bleibt die Steuer. Steuerpflichtig ist ein Gewinn aus dem Verkauf in der Regel nur, wenn der Kauf durch den Verstorbenen noch keine zehn Jahre zurückliegt. Die Erben übernehmen sein Kaufdatum und damit seine Frist (§ 23 EStG). Fällt doch Steuer an, versteuert jeder Erbe seinen Anteil am Gewinn selbst. Ist die Frist knapp oder hat der Verstorbene zuletzt selbst im Haus gewohnt, rechnen Sie das mit einem Steuerberater durch, bevor Sie unterschreiben.

Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt. Sie hängt am Erbfall und nicht am Verkauf. Mehr dazu steht im Ratgeber zum Verkauf eines geerbten Hauses.

Bevor das erste Inserat erscheint

Halten Sie die Reihenfolge ein, auch wenn einer drängelt. Erst der Nachweis, dann die gemeinsame Seite, dann die Bewertung. Mit Käufern rede ich erst, wenn diese drei Dinge stehen. Das kostet am Anfang zwei, drei Wochen und spart später oft Monate.

Wenn Sie möchten, schaue ich mir das Haus an, bevor Sie sich als Erben zusammensetzen. Den Termin vor Ort machen wir telefonisch unter 0162 155 2458 aus, auch außerhalb der Bürozeiten, wenn Ihre Geschwister nur dann können.