Ein sanierungsbedürftiges Haus bewerten: so rechnen Käufer in Murnau

Ein sanierungsbedürftiges Haus bewerten Käufer rückwärts. Sie nehmen den Preis eines vergleichbaren, sanierten Hauses und ziehen ab, was die Sanierung kostet, dazu einen Puffer für Überraschungen. Was übrig bleibt, ist ihr Höchstgebot. Wenn Sie den Wert Ihres Hauses kennen wollen, rechnen Sie am besten genauso.

So rechnen Käufer bei einem Haus mit Sanierungsstau

Ein Käufer hat immer zwei Möglichkeiten. Er kann ein fertig saniertes Haus kaufen oder Ihres, und dann selbst sanieren. Ihr Haus muss also so viel günstiger sein, dass sich der Umweg für ihn lohnt. Dabei zählt er nicht nur Handwerkerrechnungen. Er zählt auch die Monate, in denen er doppelt zahlt, Miete und Kredit, und das Risiko, dass hinter der Wand mehr steckt als gedacht.

Wird die Sanierung noch teurer, kippt die Rechnung. Dann kauft der Käufer im Grunde das Grundstück und rechnet den Abriss dagegen. Den Richtwert für Ihr Grundstück schlagen Sie bei BORIS Bayern nach, eine Anleitung steht unter Bodenrichtwert Murnau.

Der Abschlag hängt deshalb nicht allein an der Energieklasse. Laut Marktbericht 2025 erzielten unsanierte Häuser der Klasse H im Schnitt rund 11 % weniger, Häuser der Klasse A+ rund 9 % mehr. Muss bei Ihnen neben der Heizung auch das Bad raus und die Elektrik neu, kann der Abstand deutlich größer sein.

Die großen Kostenblöcke

Diese Posten schaut sich jeder Käufer an:

• Dach: Eindeckung, Dämmung, Zustand der Sparren.
• Heizung und Warmwasser, samt Leitungen.
• Fenster und Haustür.
• Fassade und Dämmung der Außenwände.
• Elektrik, vom Sicherungskasten bis zu den Leitungen in der Wand.
• Wasser- und Abwasserleitungen, Bäder.
• Keller und Feuchtigkeit.
• Schadstoffe. In Häusern bis Anfang der 1990er-Jahre kann Asbest verbaut sein, etwa in Platten an Fassade oder Dach.

Am stärksten ziehen Käufer bei dem ab, was sie nicht sehen können: Feuchtigkeit, Leitungen in der Wand, ein Dach, auf das noch niemand gestiegen ist. Unbekannte Risiken kalkulieren sie großzügig.

Sie brauchen dafür keine Angebote von zehn Handwerkern. Ein Sanierungsfahrplan vom Energieberater oder zwei, drei Angebote für die großen Posten reichen meist, damit beide Seiten wissen, wovon die Rede ist. Je genauer Sie die Kosten kennen, desto weniger Puffer muss ein Käufer einrechnen.

Was das Energierecht vom neuen Eigentümer verlangt

Seit Ende Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Käufer älterer Häuser sind zwei Nachrüstpflichten geblieben. Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Und ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen eine Dämmung bekommen.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst wohnte, greifen diese Pflichten erst mit dem Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit. Für die Geschossdecke gibt es eine Ausnahme, wenn sich die Dämmung in angemessener Zeit nicht rechnet.

Die frühere Pflicht, sehr alte Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren stillzulegen, ist mit der Reform entfallen. Ein Kessel in diesem Alter bleibt für Käufer trotzdem ein Kostenpunkt, weil er absehbar ersetzt werden muss. Was im Einzelnen für Ihr Haus gilt, klärt ein Energieberater.

Den Energieausweis müssen Sie beim Verkauf vorlegen, die Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Ein Käufer weiß also vor der ersten Besichtigung, in welcher Klasse Ihr Haus steht.

Typische Fehler, wenn Eigentümer ein sanierungsbedürftiges Haus bewerten

Die Sanierung ohne Puffer abziehen. Wer vom sanierten Vergleichspreis genau die Summe aus einem Angebot abzieht, landet zu hoch. Kein Käufer übernimmt das Risiko einer Altbausanierung zum Nulltarif.

Das Haus zu billig ansetzen, weil es alt aussieht. Das ist der umgekehrte Fehler. Im Zentrum liegt der Bodenrichtwert bei über 1.500 € pro Quadratmeter. Ein abgewohntes Haus auf einem guten Grundstück ist deshalb noch lange kein Schnäppchen.

Schnell noch renovieren. Neue Fliesen in einem Bad, das der Käufer ohnehin herausreißt, bezahlt er Ihnen nicht. Sinnvoll vor dem Verkauf sind Dinge, die ein Risiko klären: eine Dachbegehung, eine Prüfung der Elektrik, ein Blick auf die Feuchtigkeit im Keller.

Mängel verschweigen. Der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel kennen und verschweigen. Was Sie wissen, gehört auf den Tisch und am besten in den Vertrag.

Im Ist-Zustand verkaufen oder vorher sanieren?

In den meisten Fällen rate ich zum Verkauf im Ist-Zustand, mit offenen Karten. Eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt sich nur, wenn Sie Zeit, Geld und Nerven dafür haben und die Rechnung am Ende aufgeht. Bei einer Erbengemeinschaft scheitert das oft schon daran, dass sich drei Leute auf eine Heizung einigen müssten. Was Erben sonst noch beachten sollten, steht im Ratgeber Haus geerbt verkaufen.

Das Einfamilienhaus am Burggraben in Murnau habe ich als Sanierungsobjekt verkauft. Wer so ein Haus kauft, sucht oft genau das: ein Grundstück in guter Lage und ein Haus, das er nach eigenen Vorstellungen umbaut. Was Sie für so einen Verkauf vorbereiten sollten, steht im Ratgeber Sanierungsobjekt verkaufen.

Mein Rat für Ihr altes Haus

Ordnen Sie zuerst die Informationen, nicht das Haus. Schreiben Sie auf, wann Dach, Heizung und Fenster zuletzt erneuert wurden. Machen Sie Fotos von den kritischen Stellen und notieren Sie, was Sie an Mängeln kennen. Mit dieser Liste lässt sich ein Haus mit Sanierungsstau ehrlich bewerten, und das schafft bei Käufern Vertrauen.

Danach sehe ich mir das Haus an. Der Termin läuft wie jede andere Immobilienbewertung in Murnau, nur stehen wir länger im Keller. Rufen Sie mich an unter 0162 155 2458, dann steigen wir gemeinsam auf den Dachboden.