Immobilie im Alter verkaufen: Planung vom ersten Gedanken bis zum Auszug

Wer eine Immobilie im Alter verkaufen will, kommt mit einer Planung von etwa zwölf Monaten gut hin. In dieser Zeit klären Sie, wohin Sie ziehen, suchen die Unterlagen zusammen, verkaufen und organisieren den Umzug. Kein Schritt muss den nächsten drängen. Kürzer geht auch, es wird aber eng, sobald eine Urkunde fehlt oder die neue Wohnung später frei wird als gedacht.

Die zwölf Monate sind ein Rahmen und kein Gesetz. Am einfachsten planen Sie rückwärts, vom Monat aus, in dem Sie umziehen möchten. Warum ein früher Start hilft und welche Wohnformen in Frage kommen, lesen Sie im Artikel Hausverkauf im Alter.

Wie die Planung aussieht, wenn Sie eine Immobilie im Alter verkaufen

Zwölf Monate vorher klären Sie, wohin es geht

Am Anfang steht nicht das Haus, sondern Ihr nächstes Zuhause. Wollen Sie eine kleinere Wohnung kaufen, zur Miete wohnen, ins betreute Wohnen ziehen oder näher zu den Kindern? Davon hängt fast alles ab: wie viel Geld Sie brauchen, wann Sie ausziehen können und ob Sie zuerst kaufen oder zuerst verkaufen.

Lassen Sie in dieser Phase den Wert einschätzen. Erst mit einer Zahl wissen Sie, was nach Abzug der Kosten bleibt und was Sie sich danach leisten können. Eine persönliche Immobilienbewertung in Murnau verpflichtet Sie zu nichts.

Und sagen Sie der Familie früh Bescheid. Sie fragen damit nicht um Erlaubnis. Es geht nur darum, dass später niemand überrascht ist.

Wollen Sie zuerst kaufen und dann verkaufen, brauchen Sie unter Umständen eine Zwischenfinanzierung. Einfacher ist meist der umgekehrte Weg: erst verkaufen, mit einem späteren Auszug. Den Übergabetermin legen Sie dann so, dass er zum Einzug passt.

Neun Monate vorher die Unterlagen zusammensuchen

Bei älteren Häusern ist die Hausakte oft lückenhaft, weil Umbauten lange zurückliegen. Beginnt die Suche erst kurz vor dem Notartermin, gibt es Rückfragen, Verzögerungen und Ansatzpunkte für Preisnachlässe. Diese Unterlagen brauchen Sie:

• Den Grundbuchauszug vom zuständigen Grundbuchamt. Mit Ihrer Vollmacht kann ich ihn auch anfordern.
• Die Flurkarte vom Vermessungsamt.
• Baupläne und Baugenehmigung. Sie liegen in Ihren Ordnern oder, bei Häusern in Murnau, in der Bauakte beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen.
• Die Wohnflächenberechnung. Fehlt sie, lässt sich nachmessen.
• Den Energieausweis. Er muss beim Verkauf vorliegen, die Kennwerte gehören in die Anzeige.
• Rechnungen über Modernisierungen, etwa für Heizung, Dach oder Fenster.
• Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Aus meiner Zeit als Hausverwalter weiß ich, dass gut beratene Käufer bei Wohnungen früh nach den Protokollen fragen. Darin steht, ob eine teure Sanierung beschlossen oder absehbar ist.

Parallel suchen Sie die neue Wohnung. Was Mietwohnungen in Murnau kosten, sehen Sie unter Wohnung mieten in Murnau. Wollen Sie kaufen, können Sie einen Suchauftrag für Murnau anlegen, dann melde ich mich, sobald etwas Passendes kommt.

Sechs Monate vorher den Verkauf vorbereiten

Jetzt entscheiden Sie über den Weg: öffentlich mit Anzeige oder diskret an ausgewählte Interessenten. Beides ist möglich. Diskret ist angenehmer, wenn Sie noch im Haus wohnen und nicht jeder im Ort davon erfahren soll.

Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB). Lesen Sie, wie lange er läuft und wie Sie ihn kündigen können.

Fangen Sie parallel mit dem Aussortieren an, Raum für Raum und ohne Eile. Keller und Dachboden sind ein guter Anfang, dort liegt meist das, was niemand mehr braucht. Messen Sie die Zimmer der neuen Wohnung aus und überlegen Sie, welche Möbel wirklich mitkommen. Eine Reihenfolge für die Haushaltsauflösung, die Streit unter Geschwistern vermeidet, finden Sie im Ratgeber Elternhaus verkaufen mit Angehörigen.

Drei bis vier Monate vorher verkaufen und den Auszug festlegen

Der Marktbericht nennt für Murnau im zweiten Quartal 2025 einen Schnitt von 48 Tagen zwischen Inserat und Reservierung. Danach kommt der Notartermin, und nach dem Termin dauert es meist noch einige Wochen, bis der Kaufpreis gezahlt ist.

Im Kaufvertrag steht, wann Sie das Haus übergeben. Planen Sie diesen Termin mit etwas Luft, damit Sie nicht an einem einzigen Tag ausräumen, umziehen und übergeben müssen. Übergeben wird in der Regel erst, wenn der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist.

Ein Angebot ist erst dann gut, wenn der Käufer es auch bezahlen kann. Vor dem Notartermin lasse ich mir eine Finanzierungsbestätigung zeigen. Ein sicher finanzierter Käufer, der Ihren Wunschtermin akzeptiert, ist oft mehr wert als einer, der etwas mehr bietet.

Umzug und Übergabe in den letzten Wochen

• Buchen Sie die Umzugsfirma früh und lassen Sie sich einen Festpreis geben.
• Für das, was übrig bleibt, holen Sie zwei oder drei Angebote für die Haushaltsauflösung ein.
• Strom, Gas, Wasser, Telefon und Rundfunkbeitrag melden Sie um oder kündigen sie.
• Stellen Sie einen Nachsendeauftrag bei der Post.
• Melden Sie sich beim Einwohnermeldeamt um.
• Die Gebäudeversicherung kündigen Sie nicht. Sie geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Die Hausratversicherung nehmen Sie mit.

Bei der Übergabe machen Sie ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und den Unterlagen, die der Käufer bekommt. Was im Haus bleibt, etwa die Einbauküche, sollte schon im Kaufvertrag stehen.

Steuern und Kosten, die Sie einplanen sollten

Der Gewinn ist steuerfrei, wenn der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Steuerfrei ist er auch, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt haben (§ 23 EStG). Genauer hinschauen sollten Sie, wenn Sie einen Teil vermietet haben und die Anschaffung keine zehn Jahre zurückliegt. Das prüft dann Ihr Steuerberater, am besten vor dem Notartermin.

Die Grundsteuer zahlt gegenüber der Gemeinde für das ganze Jahr, wer am 1. Januar Eigentümer war. Im Kaufvertrag wird sie üblicherweise ab der Übergabe zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt.

An Kosten planen Sie ein:

• Die Provision für den Makler, in Oberbayern bei Häusern und Wohnungen üblicherweise 3,57 Prozent für jede Seite.
• Kleinere Kosten für das Löschen einer Grundschuld, die noch im Grundbuch steht.
• Einen Energieausweis, falls keiner vorliegt.
• Umzug und Haushaltsauflösung.
• Beim Kauf einer neuen Wohnung etwa 9 Prozent Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.

Mein Rat zur Planung

Schreiben Sie sich den Monat auf, in dem Sie umziehen möchten, und rechnen Sie von dort zurück. Wer so plant, hat in jeder Phase genug Luft. Sie müssen dann keinem Käufer und keinem Vermieter hinterherlaufen.

Mit diesem Datum im Kopf lohnt sich ein erstes Gespräch. Schreiben Sie mir über die Kontaktseite, wann Sie umziehen möchten, dann gehen wir den Plan gemeinsam durch.