Immobilie geerbt, was tun? Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, ist in den ersten Wochen weniger zu tun, als es sich anfühlt. Was wirklich drängt, sind drei Dinge: die Frist für eine Ausschlagung, ein gesichertes Haus und der Nachweis, dass Sie Erbe sind. Alles andere, auch die Frage nach einem Verkauf, kann ein paar Wochen warten.

Die meisten Erben, mit denen ich spreche, sind in dieser Zeit noch mit der Beerdigung, den Konten und der eigenen Trauer beschäftigt. Deshalb hier die Reihenfolge, in der ich vorgehen würde, und dazu, was Sie getrost liegen lassen können.

Immobilie geerbt: was Sie zuerst tun

1. Besorgen Sie mehrere Sterbeurkunden. Banken, Versicherungen und Versorger wollen sie sehen, oft kümmert sich der Bestatter darum.
2. Suchen Sie das Testament. Ein handschriftliches Testament müssen Sie beim Nachlassgericht abgeben, auch wenn Sie es für ungültig halten.
3. Sichern Sie das Haus: Schlüssel zählen, Fenster und Türen schließen, Ordner, Bargeld und Wertsachen an einen sicheren Ort bringen.
4. Melden Sie der Gebäudeversicherung, dass das Haus leer steht.
5. Regeln Sie Heizung, Wasser und Post.
6. Entscheiden Sie innerhalb von sechs Wochen, ob Sie das Erbe annehmen.
7. Besorgen Sie den Erbnachweis: das Eröffnungsprotokoll zum notariellen Testament oder einen Erbschein.
8. Beantragen Sie die Berichtigung des Grundbuchs, solange sie gebührenfrei ist, also innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall.
9. Erfassen Sie laufende Kosten und Verträge und schreiben Sie auf, wer was bezahlt.
10. Erst dann sprechen Sie darüber, ob Sie behalten, vermieten oder verkaufen.

Die Punkte drei bis fünf hängen zusammen und gehören in dieselbe Woche. Die übrigen erkläre ich unten der Reihe nach.

Sechs Wochen für die Entscheidung über das Erbe

Ein Erbe müssen Sie nicht annehmen. Ausschlagen können Sie innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag, an dem Sie vom Erbfall wissen und davon, dass Sie Erbe sind (§ 1944 BGB). Bei Wohnsitz im Ausland sind es sechs Monate. Lassen Sie die Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen.

Für viele Erben einer Immobilie stellt sich die Frage gar nicht, weil das Haus deutlich mehr wert ist als das, was darauf lastet. Anders sieht es aus, wenn Sie Schulden vermuten, etwa offene Kredite, Steuern oder Heimkosten. Dann verschaffen Sie sich in diesen sechs Wochen einen Überblick. Wird es knapp, sprechen Sie mit einem Notar oder einem Anwalt für Erbrecht. Wie Schulden und Haus zusammenhängen, steht im Ratgeber zu Nachlassschulden bei Immobilien.

Testament, Eröffnung, Erbschein

Ein Testament wird vom Nachlassgericht eröffnet. Die Erben erfahren danach, was darin steht, und bekommen ein Eröffnungsprotokoll. Ein notarielles Testament liegt meist ohnehin schon beim Gericht in Verwahrung, ein handschriftliches geben Sie ab, sobald Sie es finden.

Für das Grundbuch reicht ein notarielles Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll. Liegt nur ein handschriftliches Testament vor oder gar keines, brauchen Sie einen Erbschein. Den beantragen Sie beim Nachlassgericht oder über einen Notar. Er kostet Gebühren nach dem Wert des Nachlasses, und je nach Gericht vergehen bis zur Ausstellung zwei bis sechs Monate.

Mein Rat: Beantragen Sie den Erbschein erst, wenn feststeht, dass Sie das Erbe annehmen. Mit dem Antrag zeigen Sie, dass Sie Erbe sein wollen.

Ein leeres Haus braucht Aufmerksamkeit

Für die Versicherung ist ein leeres Haus ein anderes Risiko als ein bewohntes. Rufen Sie bei der Gebäudeversicherung an, melden Sie den Leerstand und fragen Sie, welche Auflagen gelten. Manche Verträge verlangen, dass im Winter geheizt wird oder dass Wasser abgestellt und Leitungen entleert werden. Halten Sie sich daran, sonst gibt es nach einem Rohrbruch Streit ums Geld.

Im Oberland friert es im Winter zuverlässig. Wenn niemand im Haus wohnt, lassen Sie die Heizung auf Frostschutz laufen und schauen Sie mindestens einmal pro Woche nach. Ein Nachbar mit Schlüssel ist dafür Gold wert. Leeren Sie den Briefkasten oder lassen Sie die Post umleiten, damit Rechnungen und Bescheide nicht wochenlang liegen bleiben.

Mit dem Haus gehen auch seine Pflichten auf Sie über. Wer im Winter Schnee räumt, wer im Herbst das Laub wegmacht, wer nach einem Sturm aufs Dach schaut: Das ist jetzt Ihre Sache. Und für Einbrecher wirkt ein Haus mit vollem Briefkasten und immer gleichen Rollläden wie eine Einladung.

Was weiterläuft und wer es bezahlt

Auch ein leeres Haus kostet jeden Monat Geld: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom, Wasser, Heizung, Müllgebühren, der Schornsteinfeger und bei einer Wohnung das Hausgeld. Läuft noch ein Kredit, kommen die Raten dazu. Machen Sie sich in den ersten Wochen eine Liste aller Verträge und Daueraufträge. Das meiste sehen Sie den Kontoauszügen des Verstorbenen an.

Das Konto des Verstorbenen geben Banken in der Regel erst frei, wenn Sie den Erbnachweis vorlegen. Bis dahin streckt oft einer aus der Familie die Kosten vor. Unter Miterben tragen alle die laufenden Kosten nach ihren Erbteilen. Schreiben Sie deshalb jede Zahlung mit Datum und Beleg auf, damit sie beim Verkauf oder bei der Teilung sauber verrechnet wird.

Ob auf Sie Erbschaftsteuer zukommt, hängt vom Wert und vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehepartner von 500.000 € (§ 16 ErbStG). Eine erste Zahl liefert der Erbschaftsteuer-Rechner.

Wer sich worum kümmert

Erben mehrere, entscheiden sie gemeinsam, was mit dem Haus geschieht. Für die laufende Verwaltung reicht eine Mehrheit (§ 2038 BGB), etwa für die Frage, wer den Garten macht oder welche Versicherung bleibt. Gezählt wird dabei nach Erbteilen, nicht nach Köpfen. Eilige Reparaturen, etwa nach einem Rohrbruch, darf jeder Miterbe allein veranlassen.

Bewährt hat sich ein Ansprechpartner für alles, was von außen kommt: Versicherung, Versorger, Nachbarn, Handwerker. Meistens übernimmt das, wer am nächsten wohnt. Geben Sie dieser Person eine schriftliche Vollmacht, und schicken Sie Informationen immer an alle Miterben gleichzeitig. Das klingt nach Bürokratie, verhindert aber das Gefühl, übergangen zu werden.

Halten Sie die Unterlagen des Verstorbenen zusammen, statt sie beim Ausräumen zu verteilen. Den alten Kaufvertrag, Baupläne, Handwerkerrechnungen und den Energieausweis brauchen Sie später für den Verkauf oder für die Bank. Was genau, steht in der Liste der Unterlagen für den Immobilienverkauf im Erbfall. Den Antrag ans Grundbuchamt erkläre ich unter Grundbuch bei Erbschaft berichtigen.

Wenn Sie nur eines mitnehmen

Treffen Sie in den ersten Wochen keine Entscheidung, die sich nicht rückgängig machen lässt. Die einzige Ausnahme ist die Ausschlagung, denn für sie läuft eine Frist. Sichern Sie das Haus, sammeln Sie die Papiere und notieren Sie die Kosten.

Über Verkaufen, Vermieten oder Behalten reden Sie, wenn der Erbnachweis da ist und alle wieder Luft haben. Wie Sie die Wege dann abwägen, beschreibe ich unter Erbschaft mit Immobilie regeln, den Überblick über Steuern und Verkauf finden Sie im Ratgeber Haus geerbt verkaufen.

Ist Ihnen das gerade alles zu viel, schreiben Sie an ben@heimatmakler-murnau.de nur einen Satz, etwa „Wir haben geerbt und wissen nicht weiter“. Ich rufe Sie dann an, und wir sortieren gemeinsam, was in den nächsten zwei Wochen ansteht.