Grundbuch nach der Erbschaft berichtigen: so geht es gebührenfrei

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sind Sie bereits Eigentümer, auch wenn im Grundbuch noch der Name des Verstorbenen steht. Das Grundbuch nach der Erbschaft zu berichtigen heißt nur, den Eintrag an die Wirklichkeit anzupassen. Sie stellen dazu einen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt und legen einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor. Geht der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ein, kostet das keine Gebühr.

Wann Sie das Grundbuch nach der Erbschaft berichtigen lassen sollten

Am besten bald. Spätestens wenn Sie verkaufen, das Haus beleihen oder die Erbengemeinschaft auflösen wollen, muss das Grundbuch stimmen. Bis dahin können Monate vergehen, und die zwei Jahre, in denen die Eintragung nichts kostet, sind schneller um, als man denkt. Stellen Sie den Antrag, sobald Sie den Erbnachweis in der Hand haben, auch wenn noch offen ist, was mit dem Haus passiert.

Festlegen müssen Sie sich damit auf nichts. Sie können danach verkaufen, vermieten, selbst einziehen oder einen Miterben übernehmen lassen. Das Grundbuch zeigt nur, wem das Haus jetzt gehört.

Welche Nachweise das Grundbuchamt verlangt

Das Grundbuchamt trägt nur ein, was es schriftlich belegt sieht. Welcher Nachweis reicht, hängt davon ab, was der Verstorbene hinterlassen hat.

Testament und Protokoll legen Sie als beglaubigte Abschriften vor, die bekommen Sie beim Nachlassgericht. Den Erbschein brauchen Sie im Original oder als Ausfertigung, eine einfache Kopie reicht nicht. Ist ein notarielles Testament unklar formuliert, kann das Grundbuchamt im Zweifel trotzdem einen Erbschein verlangen.

Ein Erbschein kostet Gebühren nach dem Wert des Nachlasses, und je nach Gericht vergehen zwei bis sechs Monate, bis er da ist. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob es ein notarielles Testament gibt. Viele Erben beantragen den Erbschein aus Gewohnheit, obwohl sie ihn fürs Grundbuch gar nicht bräuchten.

Gebührenfrei innerhalb von zwei Jahren

Für die Eintragung der Erben erhebt das Grundbuchamt keine Gebühr, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht. Es zählt der Tag, an dem der Antrag ankommt, nicht der Tag, an dem eingetragen wird. Wird es mit dem Erbschein knapp, fragen Sie beim Grundbuchamt nach, ob Sie den Antrag schon stellen und den Nachweis nachreichen können.

Nach Ablauf der zwei Jahre berechnet das Grundbuchamt eine Gebühr nach dem Wert der Immobilie. Bei einem Haus in Murnau können das mehrere hundert bis über tausend Euro sein. Kostenlos ist aber auch innerhalb der Frist nicht alles. Den Erbschein bezahlen Sie in jedem Fall, ebenso einen Notar, falls Sie ihn mit dem Antrag beauftragen.

So läuft der Antrag beim Grundbuchamt

1. Grundstück bezeichnen. Das Grundbuchamt braucht Gemarkung und Blattnummer oder die Flurstücksnummer. Sie stehen im alten Kaufvertrag oder auf einem früheren Grundbuchauszug.
2. Erbnachweis beilegen. Den Erbschein im Original oder als Ausfertigung, sonst beglaubigte Abschriften von notariellem Testament und Eröffnungsprotokoll.
3. Kurz schreiben, was Sie wollen. Ein formloses Schreiben genügt. Sie beantragen, das Grundbuch auf die Erben zu berichtigen, und nennen Namen, Anschriften und Geburtsdaten aller Erben. Einen Notar brauchen Sie dafür nicht.
4. Eintragung abwarten und prüfen. Das Grundbuchamt trägt die Erben ein und schickt Ihnen eine Nachricht. Fordern Sie danach einen aktuellen Auszug an und prüfen Sie, ob alle Namen stimmen.

Erben mehrere, kann jeder Miterbe den Antrag allein stellen. Eingetragen werden trotzdem alle, mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“. Anteile stehen dabei nicht im Grundbuch, denn das Haus gehört allen gemeinsam. Ist ein Geschwisterteil schwer erreichbar oder zögert, muss das den Antrag also nicht aufhalten.

Was sich im Grundbuch nicht ändert

Ein Grundbuch hat mehrere Teile. In Abteilung I stehen die Eigentümer, und nur dort ändert sich etwas. In Abteilung II stehen Rechte wie ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht, in Abteilung III die Grundschulden. Diese Einträge bleiben, wie sie sind.

Das überrascht manche Erben. Eine Grundschuld aus den Neunzigern steht oft noch im Grundbuch, obwohl der Kredit längst abbezahlt ist. Gelöscht wird sie erst, wenn die Bank eine Löschungsbewilligung ausstellt und jemand die Löschung beantragt. Fragen Sie früh danach, denn beim Verkauf will der Käufer ein Grundbuch ohne alte Lasten. Wie Grundschuld und Restschuld zusammenhängen, steht im Ratgeber zu Nachlassschulden bei Immobilien.

Auch die Erbengemeinschaft endet mit dem Eintrag nicht. Soll später ein Miterbe allein Eigentümer werden, ist das ein eigener Vorgang beim Notar, mit eigenen Kosten.

Verkaufen vor oder nach der Berichtigung?

Sie müssen nicht im Grundbuch stehen, um einen Kaufvertrag zu unterschreiben. Der Notar kann den Vertrag mit Ihrem Erbnachweis beurkunden. Ich rate trotzdem dazu, sich vorher eintragen zu lassen. Das kostet in den zwei Jahren nichts, und die Abwicklung mit der Bank des Käufers wird einfacher, wenn die Verkäufer schon im Grundbuch stehen.

Bei einer Erbengemeinschaft müssen beim Notar alle Miterben unterschreiben, oder jemand mit Vollmacht für sie. Wohnt ein Bruder im Ausland, klären Sie früh mit dem Notar, in welcher Form er die Vollmacht unterschreiben muss. Wie das geht, beschreibe ich unter Hausverkauf mit Vollmacht. Wer in der Erbengemeinschaft was entscheiden darf, steht unter Wer entscheidet in der Erbengemeinschaft?

Stellen Sie den Antrag lieber gleich

Mein Rat ist schlicht: Sobald der Erbnachweis da ist, geht der Antrag raus. Er kostet Sie eine halbe Stunde und in den ersten zwei Jahren keinen Cent. Später, wenn ein Käufer wartet, ist jede Woche beim Grundbuchamt eine Woche zu viel. Den Ablauf vom Erbfall bis zum Verkauf finden Sie im Ratgeber Haus geerbt verkaufen. Welche Papiere Sie sonst brauchen, steht in der Liste der Unterlagen für den Verkauf im Erbfall.

Stolpern Sie in Ihrem Grundbuchauszug über einen Eintrag, den Sie nicht verstehen, fotografieren Sie die Seite ab. Per WhatsApp an 0162 155 2458 ist sie am schnellsten bei mir, und ich erkläre Ihnen, was der Eintrag für einen Verkauf bedeutet.