Eine geerbte Immobilie steht selten nur für einen Vermögenswert. Sie kann Erinnerungen, unterschiedliche Erwartungen in der Familie und einen erheblichen organisatorischen Aufwand mitbringen. Die Frage „Wer zahlt Makler bei Erbschaft?“ sollte deshalb früh geklärt werden – bevor ein Maklerauftrag erteilt, ein Angebot eingeholt oder ein Käufer angesprochen wird.
Die kurze Antwort lautet: Meist zahlen die Erben als Verkäufer die Maklerprovision. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit privaten Käufern gelten jedoch gesetzliche Regeln zur Provisionsteilung. Bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnanlagen und anderen Anlageimmobilien ist die Vergütung deutlich freier verhandelbar. Entscheidend sind Objektart, Käuferkonstellation, Maklervertrag und die Vereinbarung innerhalb der Erbengemeinschaft.
Wer zahlt den Makler bei Erbschaft?
Mit dem Erbfall gehen Immobilie und Pflichten auf den oder die Erben über. Wird die Immobilie verkauft, treten die Erben rechtlich in die Verkäuferrolle. Beauftragen sie einen Makler, sind sie grundsätzlich auch dessen Auftraggeber und damit provisionspflichtig.
Bei mehreren Erben gehört das Haus oder die Wohnung regelmäßig der Erbengemeinschaft. Diese kann nur gemeinschaftlich über den Verkauf entscheiden. Praktisch bedeutet das: Der Maklervertrag sollte von allen Miterben unterschrieben werden oder eine eindeutig bevollmächtigte Person muss für die Erbengemeinschaft handeln. Ohne saubere Vollmachten entstehen später unnötige Diskussionen – etwa darüber, wer den Auftrag erteilt hat oder wer die Rechnung aus dem Nachlass bezahlt.
Die Provision kann zunächst aus dem Verkaufserlös beglichen werden. Wirtschaftlich tragen die Erben die Kosten dann entsprechend ihrer Erbquoten. Haben drei Geschwister jeweils ein Drittel geerbt, entfällt im Regelfall auch je ein Drittel der Verkäuferprovision auf sie. Eine abweichende interne Regelung ist möglich, sollte aber schriftlich festgehalten werden.
Wann der Käufer mit zahlt
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher gelten besondere gesetzliche Vorgaben. Hat der Verkäufer einen Makler beauftragt und soll auch der Käufer Provision zahlen, darf der Käufer grundsätzlich nicht stärker belastet werden als der Verkäufer. Häufig wird die Gesamtprovision daher zwischen beiden Seiten hälftig geteilt.
Es gibt dabei zwei gängige Modelle: Entweder schließen Verkäufer und Käufer jeweils einen Maklervertrag und tragen einen gleich hohen Anteil. Oder der Verkäufer verpflichtet sich zunächst allein zur Zahlung und vereinbart mit dem Käufer eine Erstattung von maximal 50 Prozent. In beiden Fällen muss klar dokumentiert sein, welche Regelung gilt und wann die Zahlung fällig wird.
Das schützt private Käufer, beantwortet aber nicht jede Erbschaftssituation automatisch. Kauft beispielsweise ein Unternehmen, ein professioneller Investor oder eine Person die Immobilie für gewerbliche Zwecke, kann die Rechtslage anders ausfallen. Auch bei gemischt genutzten Objekten lohnt eine genaue Prüfung.
Bei Kapitalanlagen und Mehrfamilienhäusern ist die Provision Verhandlungssache
Für Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie viele vermietete Anlageobjekte gelten die gesetzlichen Regeln zur hälftigen Provisionsteilung in der Regel nicht. Hier können Verkäufer und Makler grundsätzlich frei vereinbaren, ob der Verkäufer, der Käufer oder beide Seiten eine Provision zahlen.
Im oberbayerischen Investmentmarkt ist eine individuelle Aufteilung nicht ungewöhnlich. Sie richtet sich unter anderem nach Objektgröße, Kaufpreis, Vermietungsstand, Käuferkreis und Vermarktungsaufwand. Bei einem voll vermieteten Mehrfamilienhaus kann eine gezielte Ansprache passender Investoren sinnvoller sein als eine breite öffentliche Vermarktung. Die Provisionsstruktur sollte dann zum Vermarktungskonzept passen und vor Beginn der Tätigkeit eindeutig vereinbart werden.
Für Erben ist dabei nicht allein die Höhe der Provision relevant. Ein niedriger Provisionssatz hilft wenig, wenn die Ertragswerte nicht sauber aufbereitet werden, Unterlagen fehlen oder der Kaufpreis wegen unklarer Mietverhältnisse unter Druck gerät. Gerade bei Kapitalanlagen entscheidet eine belastbare Darstellung von Mieten, Kosten, Instandhaltungsbedarf und Entwicklungspotenzial über die Qualität der Kaufangebote.
Zahlt der Nachlass oder zahlen die Erben privat?
Solange der Nachlass noch nicht auseinandergesetzt ist, können Kosten rund um einen gemeinsamen Immobilienverkauf aus dem Nachlass bestritten werden. Dazu kann auch die Maklerprovision gehören, sofern der Verkauf im Interesse der Erbengemeinschaft erfolgt und wirksam beschlossen wurde.
Nach der Verteilung des Nachlasses oder wenn ein einzelner Erbe die Immobilie übernimmt, verschiebt sich die Betrachtung. Übernimmt ein Miterbe das Haus gegen Ausgleichszahlung und verkauft es später allein, trägt er die Kosten seines späteren Verkaufs normalerweise selbst. Beauftragt dagegen die gesamte Erbengemeinschaft einen Makler, ist die Provision eine gemeinschaftliche Nachlassverbindlichkeit.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ein Miterbe ohne Abstimmung einen Makler einschaltet. Ein einzelner Erbe kann die übrigen Beteiligten nicht ohne Weiteres zu einer Provision verpflichten. Im ungünstigsten Fall haftet die beauftragende Person selbst, während der Verkauf wegen fehlender Zustimmung blockiert bleibt. Vor einer Beauftragung sollten daher Erbquoten, Vertretungsbefugnisse und der gemeinsame Verkaufsbeschluss geklärt sein.
Wann wird die Maklerprovision überhaupt fällig?
Eine Rechnung entsteht nicht bereits durch ein Erstgespräch, eine Marktpreiseinschätzung oder die Aufnahme von Unterlagen. Eine Maklerprovision wird üblicherweise erst fällig, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, der notarielle Kaufvertrag zustande kommt und die Maklertätigkeit für den Abschluss mitursächlich war.
Die genaue Vereinbarung ist entscheidend. Sie sollte festlegen, wer Auftraggeber ist, wie hoch die Provision zuzüglich Umsatzsteuer ausfällt, ob eine Käuferprovision vorgesehen ist und welche Leistungen der Makler übernimmt. Bei einer Erbengemeinschaft gehört auch die Frage dazu, wer Mitteilungen entgegennehmen und Unterlagen freigeben darf.
Ein bereits vom Erblasser abgeschlossener Maklervertrag verdient besondere Aufmerksamkeit. Ob und in welchem Umfang Rechte und Pflichten auf die Erben übergehen, hängt vom Vertrag und von der konkreten Situation ab. Wurde der Makler schon tätig, steht ein Käuferkontakt im Raum oder wurde eine Laufzeit vereinbart, sollte dies vor einer Neuvergabe geprüft werden. Andernfalls können doppelte Provisionsrisiken entstehen.
Typische Situationen aus der Verkaufspraxis
Ein alleiniger Erbe verkauft das Elternhaus in Murnau an eine private Familie. Er beauftragt einen Makler, der Käufer erhält ebenfalls eine Provisionsvereinbarung. Bei einem Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer wird die Vergütung häufig hälftig verteilt. Der Erbe zahlt seinen Anteil aus dem Verkaufserlös, der Käufer seinen Anteil nach den vertraglichen Vorgaben.
Bei vier Geschwistern fällt ein geerbtes Mehrfamilienhaus ins Vermögen der Erbengemeinschaft. Die Immobilie ist vermietet, es bestehen laufende Mietverträge und mittelfristiger Sanierungsbedarf. Die Geschwister beschließen einstimmig den Verkauf und bevollmächtigen eine Person für die operative Abstimmung. Die Verkäuferseite vereinbart mit dem Makler eine Provision, die aus dem Erlös beglichen und anschließend nach den Erbquoten berücksichtigt wird. Ob zusätzlich eine Käuferprovision anfällt, wird frei verhandelt.
Komplexer wird es, wenn zwei Erben verkaufen möchten und ein dritter Miterbe eine Eigennutzung oder einen deutlich höheren Preis erwartet. In diesem Fall ist ein Makler nicht nur Vermarktungsdienstleister. Eine realistische Wertermittlung, nachvollziehbare Preisargumentation und eine klare Dokumentation der Interessentenansprache können helfen, die Entscheidung auf eine sachliche Grundlage zu stellen. Sie ersetzen allerdings keine Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft.
Was vor dem Maklerauftrag geklärt werden sollte
Vor dem Auftrag sollten die Beteiligten nicht nur über den gewünschten Angebotspreis sprechen. Sinnvoll ist eine schriftliche Klärung, ob verkauft werden soll, wer unterschriftsberechtigt ist, wie die Provision verteilt wird und ob sie aus dem Erlös beglichen werden darf. Ebenso wichtig sind Grundbuchauszug, Erbschein oder eröffnetes Testament mit Eröffnungsprotokoll, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, Bauunterlagen, Energieausweis sowie bei vermieteten Objekten Mietverträge und eine Übersicht der Erträge.
Bei einer Erbengemeinschaft schafft ein gemeinsamer Termin oft mehr Klarheit als lange Einzelgespräche. Dort lassen sich Verkaufsziel, Zeitplan, Mindestanforderungen an Angebote und Kommunikationswege festlegen. Das reduziert Missverständnisse, besonders wenn einzelne Erben nicht vor Ort leben oder emotional unterschiedlich stark mit der Immobilie verbunden sind.
Heimatmakler Murnau begleitet solche Prozesse mit einer klaren Einschätzung zum Marktwert, einer strukturierten Unterlagenprüfung und einer diskreten Ansprache geeigneter Käufer. Gerade bei vermieteten Häusern und Kapitalanlagen ist es sinnvoll, den Verkauf nicht auf eine reine Preisfrage zu verkürzen.
Wer bei einer Erbschaft einen Makler beauftragt, sollte die Provision nicht isoliert betrachten. Eine eindeutige Vereinbarung, vollständige Unterlagen und ein gemeinsamer Beschluss der Erben schaffen die Grundlage für einen ruhigen Verkauf – ohne vermeidbaren Druck im entscheidenden Moment.
