Nachlassschulden und Immobilie: wie Schulden beim Erbe berücksichtigt werden

Nachlassschulden gehen mit dem Erbe auf Sie über, auch die, die an einer Immobilie hängen. Als Erbe haften Sie dafür auch mit Ihrem eigenen Vermögen, nicht nur mit dem, was Sie geerbt haben. Bei einer Immobilie ist das meist kein Drama: Das Darlehen wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst, und die Erben teilen den Rest. Heikel wird es, wenn die Schulden höher sind als das, was das Haus bringt.

Was bei einer Immobilie zu den Nachlassschulden zählt

Zuerst gehören dazu die Schulden des Verstorbenen selbst.

• Darlehen, auch solche, die mit dem Haus nichts zu tun haben.
• Offene Rechnungen von Handwerkern, Ärzten oder dem Pflegedienst.
• Steuern, die noch nachgefordert werden.
• Rückstände beim Pflegeheim, beim Hausgeld oder bei der Grundsteuer.

Dazu kommen Kosten, die erst durch den Erbfall entstehen. Die Beerdigung gehört dazu, ebenso Pflichtteile, die enterbte Kinder oder der Ehepartner verlangen können, und Vermächtnisse aus dem Testament. Ist das Haus vermietet, stehen auch die Kautionen der Mieter auf dieser Seite der Rechnung, denn das Geld gehört den Mietern.

Was nicht dazugehört: Ausgaben, die Sie nach dem Erbfall freiwillig tätigen. Wer das geerbte Haus modernisiert, finanziert das selbst. Anders ist es bei Reparaturen, die nicht warten können, etwa wenn nach einem Sturm das Dach offen ist.

Wer für Nachlassschulden haftet

Mit der Annahme des Erbes haften Sie für diese Schulden, auch mit Ihrem eigenen Geld. Erben mehrere, haften alle Miterben. Wie Sie die Schulden unter sich aufteilen, ist eine zweite Frage. Den Gläubiger bindet eine Absprache in der Familie nicht.

Das Gesetz kennt Wege, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Der einfachste ist die Ausschlagung. Sie können das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, nachdem Sie vom Erbfall und Ihrer Erbenstellung erfahren haben. Bei Wohnsitz im Ausland sind es sechs Monate (§ 1944 BGB). Dann erben Sie nichts, auch keine Schulden. Daneben gibt es die Nachlassverwaltung und die Nachlassinsolvenz. Beide trennen den Nachlass von Ihrem eigenen Vermögen, setzen aber ein Verfahren beim Gericht voraus.

Schlagen Sie aus, geht das Erbe an die Nächsten in der Erbfolge, oft an Ihre eigenen Kinder. Für sie muss dann ebenfalls rechtzeitig ausgeschlagen werden. Hier lohnt sich der Gang zum Notar oder zu einem Anwalt für Erbrecht, und zwar innerhalb der Frist, nicht danach. Die Ausschlagung erklären Sie gegenüber dem Nachlassgericht, entweder dort persönlich oder mit einer Erklärung, die ein Notar beglaubigt.

Grundschuld und Darlehen sind nicht dasselbe

Im Grundbuch steht bei vielen Häusern in Abteilung III eine Grundschuld. Sie sichert die Bank ab, sagt aber nichts darüber, wie viel noch geschuldet wird. Eine eingetragene Grundschuld über 300.000 € kann zu einem Kredit gehören, von dem noch 40.000 € offen sind. Oder zu einem, der seit Jahren abbezahlt ist.

Die tatsächliche Restschuld steht nur in der Ablöseauskunft der Bank. Fordern Sie die schriftlich an, mit Erbnachweis und für einen bestimmten Stichtag. Darin steht auch, ob bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Bei Krediten mit fester Zinsbindung ist das oft der Fall, und der Betrag kann spürbar sein.

Ist der Kredit längst getilgt, bleibt die Grundschuld trotzdem stehen, bis jemand sie löschen lässt. Dafür brauchen Sie die Löschungsbewilligung der Bank. Die Kosten der Löschung trägt beim Verkauf der Verkäufer, also die Erbengemeinschaft. Manche lassen eine alte Grundschuld auch bewusst stehen, um sie für einen neuen Kredit zu nutzen, etwa wenn ein Miterbe das Haus übernimmt und die anderen auszahlt.

Was nach dem Verkauf für die Erben übrig bleibt

Für die Erben zählt nicht der Kaufpreis, sondern das, was nach allen Abzügen bleibt. Ein Rechenbeispiel mit runden Zahlen zeigt, wie das aussieht.

Kleinere Posten fehlen noch. Die Löschung der Grundschuld kostet Gebühren bei Notar und Grundbuchamt, und rückständige Grundsteuer oder offenes Hausgeld gehen ebenfalls ab. Bei zwei Geschwistern zu gleichen Teilen wären das vor diesen Posten je rund 223.600 €.

Die Schulden senken nicht den Marktwert des Hauses. Ein Käufer zahlt, was das Haus wert ist, egal wie hoch der Kredit war. Mit Mängeln ist es anders. Eine kaputte Heizung drückt den Preis, ein offener Kredit nur den Teil, der für die Erben übrig bleibt. Halten Sie beides auseinander, wenn Sie in der Familie über Zahlen reden.

Für die Erbschaftsteuer werden Schulden des Verstorbenen in aller Regel vom Wert des Nachlasses abgezogen. Wer mit dem Nettowert rechnet, sieht schneller, ob er über seinem Freibetrag liegt. Wo Sie ungefähr stehen, zeigt der Erbschaftsteuer-Rechner.

Verkaufen, um die Schulden zu bezahlen

Reicht das übrige Geld im Nachlass nicht für Kredit und Rechnungen, ist der Verkauf des Hauses oft der Ausweg. Die Bank müssen Sie dafür nicht vorher bezahlen. Der Notar regelt im Kaufvertrag, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank geht und die Bank im Gegenzug die Grundschuld freigibt. Den Rest bekommen die Erben.

Drängt die Bank oder droht schon eine Zwangsversteigerung, zählt jede Woche. Verkaufen Sie trotzdem nicht unter Wert an den Ersten, der sich meldet. Wie Sie in so einer Lage die Kontrolle behalten, steht unter Haus verkaufen bei Schulden.

Will ein Miterbe das Haus übernehmen, muss er die anderen auszahlen und dazu den Kredit ablösen oder übernehmen. Ob die Bank das mitmacht, klären Sie, bevor die Familie sich festlegt. Wie so eine Übernahme abläuft, steht unter Erbengemeinschaft: verkaufen oder auszahlen.

Erst rechnen, dann entscheiden

Weil die Ausschlagungsfrist läuft, fangen Sie mit dem Überblick gleich an, am besten in dieser Reihenfolge.

1. Kontoauszüge, Kreditverträge, Rechnungen und Steuerbescheide des Verstorbenen sichern.
2. Eine Liste aller Forderungen anlegen und markieren, was gesichert, was sofort fällig und was noch unklar ist.
3. Von der Bank eine schriftliche Ablöseauskunft anfordern.
4. Den Wert des Hauses getrennt von den Schulden ermitteln lassen.
5. Erst dann über Annahme, Ausschlagung und Verkauf entscheiden.

So vermeiden Sie zwei typische Fehler: unter Wert zu verkaufen, weil man die Schulden überschätzt, und zu lange zu warten, während Zinsen und Kosten weiterlaufen. Das Gesamtbild zum Verkauf geerbter Häuser finden Sie im Ratgeber Haus geerbt verkaufen, die ersten Wochen nach dem Erbfall unter Immobilie geerbt, was tun?

Legen Sie mir die Ablöseauskunft der Bank hin, dann rechne ich Ihnen aus, was nach einem Verkauf übrig bliebe. Was ich sonst noch brauche, klären wir vorher am Telefon unter 0162 155 2458. Diese Rechnung kostet Sie nichts.