Dürfen Mieter eine Besichtigung verweigern?

Ein Mieter darf eine Besichtigung nicht einfach verweigern, wenn Sie das Haus ernsthaft verkaufen wollen, den Termin rechtzeitig ankündigen und auf ihn Rücksicht nehmen. Fehlt eines davon, darf er Nein sagen. Einen Paragrafen mit festen Fristen gibt es dafür nicht. Die Pflicht, Besichtigungen zu dulden, ist eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, und was zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab.

Dass Termine scheitern, liegt nach meiner Erfahrung selten am Recht. Meist liegt es daran, wie gefragt wird.

Wann ein Mieter die Besichtigung verweigern darf

Der Mieter darf ablehnen, wenn der Termin unangekündigt oder sehr kurzfristig kommt. Ebenso, wenn die Uhrzeit unzumutbar ist, etwa spät abends oder am Sonntag. Auch zu häufige Termine oder zu viele Leute auf einmal muss er nicht hinnehmen. Und wenn gar kein konkreter Verkauf dahintersteht, sondern nur eine vage Idee, fehlt der Anlass.

Persönliche Umstände zählen mit. Wer nachts arbeitet, kleine Kinder hat, krank ist oder einen Angehörigen pflegt, darf erwarten, dass Sie darauf Rücksicht nehmen. Alles absagen darf er aber nicht. Wer einen Termin ablehnt, sollte einen anderen anbieten. Wer jeden Termin ablehnt, verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag.

Welche Anlässe zählen

Der Verkauf ist ein Anlass, aber nicht der einzige. Berechtigt ist auch die Suche nach einem Nachmieter, wenn der Mieter gekündigt hat. Dazu kommen die Prüfung eines gemeldeten Mangels, anstehende Reparaturen oder Modernisierungen und das Ablesen von Zählern, die sich nicht aus der Ferne ablesen lassen. Auch ein Gutachter oder Makler, der den Wert für einen konkreten Verkauf ermitteln soll, darf nach Absprache in die Wohnung.

Der Anlass muss konkret sein. „Ich überlege, vielleicht irgendwann zu verkaufen“ reicht nicht, um regelmäßig mit Fremden durch die Wohnung zu gehen.

Vorlauf, Uhrzeit, Dauer: mein Richtwert

Das Gesetz nennt keine Zahlen. Die folgenden Werte sind deshalb keine Rechtsregel, sondern meine Empfehlung. Wer sich daran hält, gibt dem Mieter selten einen guten Grund für ein Nein.

So kündigen Sie eine Besichtigung richtig an

Schreiben Sie dem Mieter per Brief oder E-Mail und nennen Sie den Anlass. „Besichtigung wegen Verkauf“ allein ist zu dünn. Sagen Sie, wer kommt, wie lange es dauert und wer begleitet. Bieten Sie zwei oder drei Termine in den nächsten ein bis zwei Wochen an, statt einen festzusetzen. Kommt keine Antwort, erinnern Sie freundlich und schlagen neue Termine vor. Heben Sie die Nachrichten auf. Falls es doch einmal Streit gibt, zählt, was Sie angeboten haben.

So kann eine Anfrage aussehen:

Sehr geehrte Frau [Name],

wie in unserem Gespräch angekündigt, möchte ich das Haus verkaufen. Für eine Besichtigung mit zwei Kaufinteressenten schlage ich [Wochentag, Datum] um 17 Uhr oder [Wochentag, Datum] um 10 Uhr vor. Wir brauchen etwa 45 Minuten. Begleiten wird den Termin [Name], der den Verkauf für mich betreut. Passt Ihnen keiner der Termine, nennen Sie mir bitte einen anderen in den nächsten zwei Wochen.

Mit freundlichen Grüßen

Was hilft, wenn der Mieter Nein sagt

Fragen Sie zuerst nach dem Grund. Hinter einem pauschalen Nein steckt oft etwas Konkretes: die Sorge vor Eigenbedarf, schlechte Erfahrungen mit einem früheren Vermieter, Scham wegen der Unordnung, Angst um Wertsachen. Für vieles davon gibt es eine Lösung.

• Weniger Termine. Gute Grundrisse, Außenfotos und ein Exposé mit Zahlen filtern vor. In die Wohnung kommt nur, wer ernsthaft kaufen will und seine Finanzierung belegen kann.
• Ein fester Ansprechpartner. Jede Besichtigung führe ich selbst. Der Mieter weiß, wer kommt, und hat eine Telefonnummer, wenn etwas ist.
• Eine Vereinbarung. Halten Sie Ablauf, Zahl der Termine und Teilnehmer kurz schriftlich fest. Das gibt dem Mieter ein Stück Kontrolle zurück.
• Eine Anerkennung. Ein Mietnachlass während der Vermarktung, etwa 100 Euro im Monat, oder eine bezahlte Reinigung nach dem letzten Termin. Gemessen am Kaufpreis ist das wenig Geld.

Die Sorge vor Eigenbedarf nehmen Sie am besten mit Fakten. Was ein Käufer nach dem Kauf darf und was nicht, steht unter Kann ein Mieter den Verkauf verhindern?

Hilft das alles nicht, bleibt der Rechtsweg. Sie können auf Duldung der Besichtigung klagen. Das dauert und kostet Nerven, und bis zum Urteil ist der Käufer vielleicht weg. Prüfen Sie vorher mit einem Anwalt für Mietrecht, ob Ihre bisherigen Anfragen konkret und zumutbar waren.

Was Sie auf keinen Fall tun sollten: mit dem Zweitschlüssel aufsperren oder mit Interessenten unangekündigt klingeln. Wer gegen den Willen des Mieters dessen Wohnung betritt, riskiert eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs, auch als Eigentümer. Und mit einer Kündigung zu drohen, macht aus einem schwierigen Mieter einen Gegner.

Warum weniger Besichtigungen oft mehr bringen

Bei vermieteten Häusern entscheiden Anleger zu einem großen Teil am Schreibtisch. Sie wollen Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Zahlen sehen und die Wohnung des Mieters erst danach. Liegen diese Unterlagen vorher bereit, sinkt die Zahl der Termine von selbst. Das schont den Mieter. Es schont auch Ihre Verhandlungsposition, weil nur noch Leute kommen, die wirklich kaufen wollen. Wie so ein Verkauf vorbereitet wird, beschreibe ich unter vermietetes Haus verkaufen.

So würde ich anfangen

Reden Sie mit dem Mieter, bevor Sie den ersten Termin vorschlagen, am besten persönlich. Erklären Sie, warum Sie verkaufen, was sich für ihn ändert und was nicht, und fragen Sie, welche Zeiten ihm passen. Die rechtlichen Grundlagen dazu stehen in meinem Ratgeber Haus mit Mietern verkaufen. Wer so anfängt, braucht das Wort Duldungspflicht meistens nie. Und in einem Ort wie Murnau läuft man sich nach dem Verkauf ohnehin wieder über den Weg, spätestens am Obermarkt.

Wenn es trotzdem hakt, schreiben Sie mir per WhatsApp an 0162 155 2458. Ich übernehme dann die Abstimmung mit dem Mieter.