Immobilie in Murnau verkaufen: von der Bewertung bis zum Notar

Wer eine Immobilie in Murnau verkaufen will, trifft auf einen knappen Markt: Pro Monat gibt es hier durchschnittlich nur 46 Inserate. Verkäufe scheitern deshalb selten an fehlenden Käufern, eher an einem falschen Preis, an Lücken in den Unterlagen oder an einer Finanzierung, die am Ende nicht steht. Vom Inserat bis zur Reservierung vergingen hier 2025 im Schnitt 48 Tage. Als Verkäufer zahlen Sie vor allem die Maklerprovision, bei Häusern und Wohnungen üblicherweise 3,57 % inkl. MwSt.

Ich wohne seit 2020 mit meiner Frau und unseren drei Kindern in Murnau. Als Immobilienkaufmann (IHK) arbeite ich seit 2012, zuerst in München, wo ich eine eigene Immobilienverwaltung mit Maklerbüro hatte. Die Zahlen auf dieser Seite stammen aus meinem Marktbericht Murnau 2025, die Quellen sind Immoportal, der Gutachterausschuss und meine eigenen Daten.

Was der Markt in Murnau hergibt

Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten in Murnau im Juni 2025 im Schnitt 5.560 Euro pro Quadratmeter, bei einer Spanne von 4.126 bis 6.995 Euro. Eigentumswohnungen lagen bei durchschnittlich 5.784 Euro, die Spanne reichte von 4.705 bis 6.864 Euro.

Von 2015 bis 2025 haben sich die Preise etwa verdoppelt. Den Höhepunkt gab es 2022, danach ging es leicht nach unten, und seitdem bewegt sich der Markt auf hohem Niveau seitwärts. Mit den Spitzenpreisen von 2022 sollten Sie also nicht rechnen, mit einem stabilen Markt schon.

Innerhalb des Ortes unterscheiden sich die Preise deutlich. So sehen die Durchschnittswerte nach Lage aus.

Lage	Ø Preis pro m²	Was die Lage ausmacht
Froschhausen	rund 6.400 €	Direkte Seelage.
Zentrum	rund 6.000 €	Bahnhof, Schulen und Fußgängerzone.
Neuegling	4.800–5.300 €	Seenähe und Schloss.
Hechendorf	4.700–5.300 €	Am Moosrand, mit Grundschule.
Weindorf	4.600–5.100 €	Ruhig, bei der Kirche St. Martin.
Westried	4.400–4.800 €	Schnell an der B2.
Ramsach	4.000–4.700 €	Ramsachkircherl und Blick übers Moos.

Das sind Durchschnitte. Ein Haus mit Garten und Blick über das Moos zur Zugspitze bringt mehr, eines an der Durchgangsstraße weniger. Auch die Energieklasse wirkt sich aus: Häuser der Klasse A+ erzielen laut Marktbericht rund 9 % mehr, unsanierte Häuser der Klasse H rund 11 % weniger.

Gekauft wird in Murnau vor allem, um selbst einzuziehen. Es suchen Familien aus der Region, Münchner, die mit dem Regionalzug in knapp einer Stunde in der Stadt sind, und Paare, die am Staffelsee alt werden wollen. Anleger kaufen hier eher, um Vermögen zu sichern, als um mit der Miete Geld zu verdienen. Die Bruttorenditen liegen bei 3,4 bis 3,7 %.

Wie der Verkauf einer Immobilie in Murnau abläuft

Der Weg ist bei fast jeder Immobilie derselbe. Verschieden ist nur, wie lange die einzelnen Schritte dauern.

Zuerst der Preis

Ich schaue mir Haus oder Wohnung bei Ihnen an und vergleiche mit Preisen, die in der Umgebung tatsächlich bezahlt wurden. Dazu kommt der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen ermittelt und den Sie online über BORIS Bayern einsehen können. Zustand, Energieklasse und Grundriss fließen ein. Und das, was ein Käufer als Erstes sieht, wenn er aus dem Auto steigt.

Die erste Einschätzung kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Einen groben Richtwert vorab liefert der Wertrechner.

Wie ich bei einer persönlichen Bewertung vorgehe, beschreibe ich unter Immobilienbewertung in Murnau.

Dann die Unterlagen

Fehlende Papiere kosten mehr Zeit als fast alles andere. Für ein Haus brauchen Sie mindestens diese Unterlagen:

• Grundbuchauszug und Flurkarte.
• Baupläne und Baugenehmigung, auch für Anbau, Garage oder ausgebautes Dach.
• Eine Wohnflächenberechnung.
• Den Energieausweis.
• Nachweise über Modernisierungen, am besten mit Jahreszahl und Rechnung.

Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung, der Stand der Erhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre dazu. Den Grundbuchauszug stellt das zuständige Grundbuchamt aus, die Bauakte liegt beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. Mit Ihrer Vollmacht fordere ich beides für Sie an.

Vermarktung, öffentlich oder still

Normalerweise veröffentliche ich eine Immobilie auf ImmoScout24 und Immowelt. Vorher entstehen Fotos, Grundrisse und ein Exposé. In jede Anzeige gehören die Kennwerte aus dem Energieausweis, so verlangt es das Gesetz.

Wer nicht möchte, dass Nachbarn oder Kollegen das eigene Haus im Internet finden, kann auch ohne Inserat verkaufen. Ich biete das Haus dann gezielt Leuten an, die bei mir einen Suchauftrag hinterlegt haben. Ein diskreter Verkauf ohne Inserat hat aber seinen Preis, weil weniger Interessenten das Haus überhaupt sehen.

Besichtigungen und Käuferprüfung

Die Besichtigungen mache ich selbst, als Einzeltermine. Bevor jemand ein zweites Mal kommt, will ich wissen, wie er den Kauf bezahlt. Ein ernsthafter Käufer hat dafür eine Bestätigung seiner Bank oder einen Nachweis über sein Eigenkapital. Worauf ich dabei achte, steht im Ratgeber Käuferbonität prüfen.

Kommen mehrere Angebote, lege ich sie Ihnen nebeneinander vor, mit Preis, Stand der Finanzierung und gewünschtem Termin. Wer den Zuschlag bekommt, entscheiden Sie.

Notar und Übergabe

Sind Sie sich mit einem Käufer einig, entwirft der Notar den Kaufvertrag. Beide Seiten bekommen den Entwurf vorab. Lesen Sie ihn in Ruhe, und fragen Sie nach, was Sie nicht verstehen, beim Notar oder bei mir.

Nach der Beurkundung trägt das Grundbuchamt für den Käufer eine Auflassungsvormerkung ein. Sie sichert ihm die Immobilie, bevor er bezahlt hat. Fällig wird der Kaufpreis erst, wenn der Notar alles beisammenhat. Dazu gehören die eingetragene Vormerkung, die Löschungsunterlagen Ihrer Bank, falls noch eine Grundschuld eingetragen ist, und die Bestätigung des Marktes Murnau, dass er kein Vorkaufsrecht ausübt.

Ist das Geld auf Ihrem Konto, übergeben Sie die Schlüssel. Dabei schreibe ich ein Übergabeprotokoll mit den Zählerständen. Umgeschrieben wird das Grundbuch erst, wenn der Käufer auch die Grunderwerbsteuer bezahlt hat.

Wie lange der Verkauf dauert

Laut Marktbericht vergingen in Murnau im zweiten Quartal 2025 im Schnitt 48 Tage vom Inserat bis zur Reservierung. Davor liegen Bewertung, Unterlagen und Exposé, mit vollständigen Papieren sind das wenige Wochen. Nach der Reservierung kommen Notartermin, Fälligkeit und Zahlung, auch das dauert meist einige Wochen. Planen Sie insgesamt also eher in Monaten als in Wochen.

Länger dauert es in diesen Fällen:

• Mehrere Eigentümer müssen sich erst einigen. Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 BGB), jeder Miterbe unterschreibt oder erteilt eine Vollmacht.
• Eine Baugenehmigung fehlt, etwa für den Wintergarten aus den Neunzigern.
• Das Familiengericht muss zustimmen, weil minderjährige Kinder mitgeerbt haben.
• Der Startpreis war zu hoch. Ein Haus, das monatelang online steht, wirkt auf Käufer verdächtig, auch wenn alles in Ordnung ist.

Bei Mehrfamilienhäusern plane ich mehr Zeit ein, weil Anleger Mietverträge, Abrechnungen und Zustand gründlich prüfen.

Welche Kosten beim Verkauf anfallen

Den größten Teil der Nebenkosten trägt in Bayern der Käufer. Diese Posten kommen auf beide Seiten zu.

Posten	Wer zahlt	Höhe
Maklerprovision bei Haus oder Wohnung	Beide Seiten je zur Hälfte (§ 656c BGB).	Üblich je 3,57 % inkl. MwSt.
Maklerprovision bei Mehrfamilienhaus	Frei verhandelbar.	Nach Vereinbarung.
Löschung der Grundschuld	Verkäufer.	Gebühren für Notar und Grundbuch.
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer, wenn er einen Kredit mit Zinsbindung vorzeitig ablöst.	Nach Rechnung der Bank.
Energieausweis	Verkäufer.	Nur falls noch keiner vorliegt.
Grunderwerbsteuer	Käufer.	3,5 %.
Notar	Üblicherweise Käufer.	Rund 1,5 %.
Grundbuch	Üblicherweise Käufer.	Rund 0,5 %.

Zusammen kommt ein Käufer auf etwa 9 % Nebenkosten. Das betrifft auch Sie, denn diese Summe muss er zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen, oft aus eigenem Geld. Bei einem Haus für 700.000 Euro sind das gut 63.000 Euro.

Bleibt die Steuer. Haben Sie die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Ausgenommen ist, wer im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt hat oder durchgehend seit dem Kauf. Erben übernehmen Kaufdatum und Frist des Erblassers. Fällt Ihr Verkauf in diese Frist, rechnen Sie ihn vorher mit Ihrem Steuerberater durch.

Haus oder Wohnung in Murnau verkaufen: die Unterschiede

Wer ein Haus verkauft, verkauft das Grundstück immer mit. Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Murnau liegt bei rund 900 Euro pro Quadratmeter, in Hechendorf bei etwa 830 Euro, im Zentrum über 1.500 Euro. Bei einem älteren Haus auf 800 Quadratmetern Grund steckt damit ein großer Teil des Preises im Boden. Für solche Häuser interessieren sich auch Käufer, die abreißen und neu bauen wollen.

Wer eine Wohnung verkauft, verkauft die Eigentümergemeinschaft mit. Käufer lesen die Protokolle, schauen auf die Rücklage und fragen nach Sanierungen, die beschlossen, aber noch nicht bezahlt sind. Aus der Hausverwaltung weiß ich, dass die heiklen Sätze über eine Wohnung oft auf Seite drei eines Protokolls stehen. Lesen Sie sie, bevor es der Käufer tut.

Steht in der Teilungserklärung, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss (§ 12 WEG), holen Sie diese Zustimmung früh ein. Ohne sie kann der Notar den Vertrag nicht vollziehen.

Ein Mehrfamilienhaus kauft meistens ein Anleger. Er rechnet mit der Jahresmiete, mit den Kosten, die er nicht auf die Mieter umlegen kann, und mit dem, was am Haus in den nächsten Jahren ansteht. Die Provision ist hier frei verhandelbar. Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen sind mein Schwerpunkt, zurzeit verkaufe ich zum Beispiel ein 8-Familienhaus am Riegsee. Mehr dazu auf der Seite Makler für Mehrfamilienhäuser.

Ist die Immobilie vermietet, übernimmt der Käufer den Mietvertrag so, wie er ist (§ 566 BGB). Ihr Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen.

Verkaufen nach Erbe, Scheidung oder im Alter

Viele Verkäufe beginnen mit einem Ereignis, das niemand geplant hat. Dann kommen ein paar Regeln dazu.

Nach einem Erbfall brauchen die Erben einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Meist wird vorher das Grundbuch berichtigt. Das kostet keine Gebühr, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, sollte vor allem früh klären, ob alle Erben mitziehen.

Bei einer Scheidung gehört das Haus meist beiden, dann unterschreiben auch beide. Gehört es nur einem und ist es praktisch sein ganzes Vermögen, braucht er trotzdem die Zustimmung des anderen (§ 1365 BGB).

Im Alter zählt der Zeitpunkt oft mehr als der letzte Euro. Wann steht der Umzug an, wer räumt aus, wer geht zum Notar? Wohnen die Kinder weit weg, wickle ich den Verkauf auf Wunsch komplett per Vollmacht ab.

Bei Schulden gilt: Solange Sie selbst verkaufen, bestimmen Sie Preis und Termin. In einer Zwangsversteigerung tut das das Gericht.

Wann sich ein Makler lohnt

Nicht immer, ehrlich gesagt. Haben Sie schon einen Käufer, etwa den Nachbarn, der seit Jahren über den Zaun auf Ihr Grundstück schaut, brauchen Sie keinen Makler. Dann genügen eine unabhängige Bewertung, ein Notar und gute Nerven in der Preisverhandlung.

Ein Makler lohnt sich, wenn Sie den Käufer erst finden müssen, wenn mehrere Eigentümer mitreden oder wenn Sie nicht vor Ort wohnen. Dann übernehme ich Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, die Prüfung der Käufer und die Abstimmung mit dem Notar.

Ich arbeite allein, ohne Maklerpool und ohne Kollegen, an die ich Ihren Auftrag weitergebe. Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe haben Sie es nur mit mir zu tun. Seit 2012 habe ich mehr als 2.300 Einheiten betreut und in der Hausverwaltung hunderte Eigentümerversammlungen geleitet. Das hilft vor allem bei Wohnungen und Mehrfamilienhäusern, weil ich weiß, wo in einem Haus die Probleme stecken.

Den Maklervertrag für ein Haus oder eine Wohnung schließen wir in Textform (§ 656a BGB), also mindestens per E-Mail. Darin steht, welche Provision Sie zahlen und was ich dafür tue.

Bevor das erste Foto entsteht

Suchen Sie zuerst zusammen, was an Papieren im Haus liegt: Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis, bei einer Wohnung die letzten Protokolle. Klären Sie, wer mitentscheidet, also Ehepartner, Miterben und die Bank, falls noch eine Grundschuld eingetragen ist. Und lassen Sie den Preis bestimmen, bevor Sie irgendwem eine Zahl nennen. Eine Zahl, die einmal im Internet stand, bekommen Sie nicht mehr zurück.

Am liebsten lerne ich Ihre Immobilie gleich bei Ihnen kennen, in Murnau und im Blauen Land komme ich dafür vorbei. Schreiben Sie mir an ben@heimatmakler-murnau.de, um welches Haus oder welche Wohnung es geht, dann schlage ich Ihnen zwei Termine vor.