Mehrfamilienhaus in Murnau bewerten: Was Lage, Miete und Zustand ausmachen

Ein Mehrfamilienhaus in Murnau bewerten Sie über drei Größen: die marktübliche Miete in Ihrer Lage, die Rendite, mit der Käufer hier zufrieden sind, und den Zustand. Laut Marktbericht 2025 liegen die Bruttorenditen in Murnau bei 3,4 bis 3,7 %. Käufer zahlen also etwa das 27- bis 29-Fache der Jahresnettokaltmiete, wenn Haus und Mieten stimmen.

Murnau ist ein Substanzmarkt, kein Renditemarkt. Wer hier ein Mehrfamilienhaus kauft, sucht Werterhalt und eine Lage, die auch in zwanzig Jahren gefragt ist. Wer vor allem laufende Rendite will, wird in Murnau selten glücklich. Das prägt jede Bewertung im Ort.

Was Mieter in Murnau zahlen, je nach Lage

Die Miete ist die Grundlage jeder Ertragsrechnung. In Murnau hängt sie stark davon ab, wo das Haus steht.

Quelle ist der Marktbericht Murnau 2025. Das Zentrum hat den Bahnhof mit der Werdenfelsbahn, die Schulen und die Fußgängerzone am Obermarkt. Für jemanden, der in der BG Unfallklinik arbeitet oder nach München pendelt, ist das die passende Lage. In Ramsach mit dem Blick über das Murnauer Moos wohnt man ruhiger, die Wohnungen bringen aber weniger Miete.

Für die Bewertung nehme ich die Durchschnitte nur als Startpunkt. Eine kleine, frisch renovierte Wohnung bringt mehr pro Quadratmeter als eine große mit Bad aus den Achtzigern. Liegt Ihre Miete deutlich unter dem Durchschnitt Ihrer Lage, rechne ich mit der marktüblichen Miete und ziehe ab, was bis zur möglichen Anpassung fehlt. Mieterhöhungen sind an die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze gebunden, und das weiß jeder Käufer. Wie sich die Ortsteile sonst unterscheiden, beschreibe ich im Ratgeber zu den Wohnlagen in Murnau.

Welche Rendite Käufer in Murnau akzeptieren

Bruttorendite heißt: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Bei 3,4 bis 3,7 % zahlt ein Käufer für 10.000 € Jahresmiete rund 270.000 bis 294.000 €. Nach Kosten bleibt ihm noch weniger, und die Kaufnebenkosten kommen obendrauf.

Dass Käufer das trotzdem tun, hat Gründe. Das Angebot ist knapp: Laut Marktbericht gab es in Murnau im Schnitt nur 46 Inserate im Monat. Die Preise haben sich von 2015 bis 2025 etwa verdoppelt, mit dem Höhepunkt 2022 und danach einer leichten Korrektur. Seitdem bewegen sie sich seitwärts auf hohem Niveau. Alle Zahlen dazu stehen im Marktbericht Murnau 2025.

Wie ich ein Mehrfamilienhaus in Murnau bewerte

Ich rechne zuerst den Ertragswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, mit marktüblicher Miete, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. Den Rechenweg finden Sie im Ratgeber Ertragswert eines Mehrfamilienhauses berechnen.

Beim Bodenwert hilft der Blick auf die Richtwerte. Im Schnitt liegen sie in Murnau bei rund 900 € pro m², in Hechendorf bei etwa 830 €, im Zentrum bei über 1.500 €. Auf 750 m² Grund macht der Boden damit zwischen gut 600.000 € und über 1,1 Millionen Euro aus. Je größer dieser Anteil, desto weniger hängt der Wert am Alter des Gebäudes.

Der heikle Punkt ist der Liegenschaftszins. Ihn leiten Gutachterausschüsse aus echten Verkäufen ab, und Mehrfamilienhäuser wechseln in Murnau deutlich seltener den Besitzer als Wohnungen oder Einfamilienhäuser. Ob der Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen einen Wert für Ihre Objektart veröffentlicht, fragen Sie am besten dort nach. Ich verlasse mich nicht auf eine einzelne Zahl, sondern prüfe das Ergebnis am Faktor, den Käufer am Ort zahlen.

Je nach Liegenschaftszins kommt dieses Haus auf ganz verschiedene Werte.

Nur die mittlere Zeile passt zum Ort. Das heißt nicht, dass 2,0 % für jedes Murnauer Haus richtig sind. Aber ein Gutachten, das für ein normales Mehrfamilienhaus hier beim 25-Fachen der Miete landet, würde ich hinterfragen. Ebenso eines beim 31-Fachen.

Dasselbe Haus im Zentrum und in Ramsach

Nehmen Sie das Beispielhaus und stellen Sie es gedanklich an zwei Stellen im Ort. Im Zentrum bringt es bei 16,80 € pro m² rund 90.700 € Miete im Jahr. In Ramsach sind es bei 13,50 € nur 72.900 €.

Mit dem 28-Fachen gerechnet, liegt das Haus im Zentrum bei rund 2,54 Millionen Euro, in Ramsach bei rund 2,04 Millionen. Knapp eine halbe Million Unterschied, bei gleichem Haus. Ich rechne hier bewusst mit demselben Faktor. Für die bessere Lage zahlen manche Käufer sogar einen höheren, weil sie die Miete dort für sicherer halten. Dann wird der Abstand noch größer.

Was der Zustand ausmacht

Beim Zustand schauen Käufer in Murnau genau hin, und die Energieklasse sieht jeder sofort. Der Energieausweis muss beim Verkauf vorliegen, seine Kennwerte gehören in die Anzeige. Laut Marktbericht erzielen Immobilien der Klasse A+ im Schnitt rund 9 % mehr, unsanierte der Klasse H rund 11 % weniger. Bei einem Haus um 2,2 Millionen Euro wären das rund 200.000 € nach oben oder 240.000 € nach unten.

Dazu kommt, was in den nächsten Jahren ansteht. Eine Ölheizung kurz vor dem Austausch, alte Fenster oder ein Dach ohne Dämmung rechnet ein Käufer heraus, und zwar eher großzügig. Umgekehrt holt eine Sanierung kurz vor dem Verkauf ihre Kosten im Preis nicht immer wieder herein. Ich rate meist dazu, den Zustand ehrlich zu zeigen und Kostenschätzungen beizulegen.

Mein Rat für Ihr Haus in Murnau

Legen Sie vor dem ersten Preisgespräch drei Dinge bereit: die Mieterliste, den Energieausweis und eine ehrliche Liste dessen, was am Haus ansteht. Damit lässt sich in einer Stunde sagen, wo Ihr Haus in der Spanne vom 27- bis 29-Fachen liegt und warum.

Wie ein Verkauf im Ort dann weitergeht, beschreibe ich im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen in Murnau. Ich bewerte und verkaufe Mehrfamilienhäuser vom Oberland bis nach München, und wie ich dabei arbeite, lesen Sie auf der Seite Makler für Mehrfamilienhäuser.

Für eine erste Einschätzung brauche ich eine Stunde vor Ort und Ihre Mieterliste. Sie kostet Sie nichts, und Sie erreichen mich dafür unter 0162 155 2458.