Ein Mehrfamilienhaus wird nicht allein nach Wohnfläche, Baujahr oder einem Preis pro Quadratmeter beurteilt. Für Käufer von Anlageimmobilien zählt vor allem, welcher nachhaltig erzielbare Ertrag dem Objekt gegenübersteht. Wer den Ertragswert eines Mehrfamilienhauses berechnen möchte, braucht deshalb mehr als eine aktuelle Mieterliste: Entscheidend sind die marktüblichen Mieten, die nicht umlagefähigen Kosten, die Restnutzungsdauer und der angemessene Liegenschaftszinssatz.
Gerade im Raum Murnau am Staffelsee und im Blauen Land kann die Ertragswertbetrachtung von einem bloßen Vergleichswert deutlich abweichen. Gefragte Lagen, begrenztes Angebot und unterschiedliche Zustände der Gebäude beeinflussen den Preis. Eine belastbare Berechnung trennt dabei sauber zwischen dem Wert des Grundstücks und dem Ertrag des Gebäudes.
Was der Ertragswert bei einem Mehrfamilienhaus aussagt
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Bewertungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Es wird vor allem bei vermieteten Wohnhäusern, Zinshäusern und gewerblich genutzten Objekten eingesetzt. Seine Logik ist nachvollziehbar: Ein Investor erwirbt nicht nur Mauern und Boden, sondern künftige Zahlungsströme.
Der Ertragswert beantwortet daher eine andere Frage als der Sachwert. Er fragt nicht vorrangig, was ein Neubau heute kosten würde. Er zeigt, welchen Wert die nachhaltig erzielbaren Reinerträge unter Berücksichtigung von Grundstück, Risiko, Laufzeit und Marktrendite haben.
Für einen Verkauf ist diese Sichtweise besonders relevant, wenn ein Haus seit Jahren vermietet ist, mehrere Einheiten aufweist oder Käufer aus dem Kapitalanlagesegment angesprochen werden sollen. Der rechnerische Ertragswert ist allerdings kein automatisch erzielbarer Verkaufspreis. In begehrten Wohnlagen kann der Marktpreis höher liegen, bei Sanierungsstau, rechtlichen Unsicherheiten oder unüblichen Mietverhältnissen auch darunter.
Ertragswert Mehrfamilienhaus berechnen: Die Grundformel
Vereinfacht setzt sich der Ertragswert aus zwei Bestandteilen zusammen:
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Der Gebäudeertragswert ergibt sich wiederum aus dem Gebäudereinertrag, multipliziert mit einem Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger berücksichtigt den Liegenschaftszinssatz und die verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Vor der Rechnung wird der Bodenwertanteil abgezogen verzinst. Der Grund dafür: Das Grundstück nutzt sich nicht wie ein Gebäude ab. Ein Teil des jährlichen Ertrags wird dem Boden zugerechnet, weil auch das Grundstück Kapital bindet. Nur der verbleibende Ertrag ist dem Gebäude zuzuordnen.
In einer vereinfachten Darstellung lautet die Rechnung:
Jahresrohertrag
minus Bewirtschaftungskosten
= Jahresreinertrag
minus Bodenwertverzinsung
= Gebäudereinertrag
multipliziert mit Vervielfältiger
plus Bodenwert
= Ertragswert
Für eine erste Orientierung ist diese Formel hilfreich. Für eine Verkaufsentscheidung reicht eine grobe Überschlagsrechnung jedoch selten aus, weil bereits kleine Annahmen zu Miete, Kosten oder Zinssatz den Wert spürbar verändern können.
Schritt 1: Den nachhaltigen Rohertrag feststellen
Ausgangspunkt sind die jährlichen Mieterträge. Maßgeblich ist nicht immer die aktuelle Ist-Miete. Bestehen langjährige, deutlich unter dem örtlichen Niveau liegende Verträge, kann für die Wertermittlung eine nachhaltig erzielbare Miete angesetzt werden. Umgekehrt darf eine außergewöhnlich hohe Neuvermietungsmiete nicht unkritisch auf alle Einheiten übertragen werden.
Zum Rohertrag gehören neben den Wohnungsmieten gegebenenfalls Einnahmen aus Stellplätzen, Garagen, Lagerflächen oder einer vermieteten Gewerbeeinheit. Leerstände werden nicht ignoriert. Wenn sie strukturell, etwa wegen Grundriss, Zustand oder hoher Fluktuation, zu erwarten sind, müssen sie in die nachhaltige Betrachtung einfließen.
Bei preisgebundenem Wohnraum, Staffelmieten, Mietminderungen, Wohnrechten oder besonderen Vereinbarungen ist besondere Sorgfalt erforderlich. Diese Punkte beeinflussen den Käuferkreis und können den zeitnah erzielbaren Preis stärker prägen als ein allgemeiner Mietspiegel.
Schritt 2: Bewirtschaftungskosten realistisch abziehen
Von den Einnahmen bleiben nicht alle beim Eigentümer. Abgezogen werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Dazu zählen typischerweise Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis sowie Kosten für Leerstand oder nicht umlegbare Betriebskosten.
Pauschalen können eine erste Annäherung sein, ersetzen aber keine Objektprüfung. Ein gepflegtes Haus mit erneuerter Heizung, guten Leitungen und stabiler Mieterschaft ist anders zu beurteilen als ein Gebäude mit absehbarer Dach-, Fassaden- oder Strangsanierung. Größere, bereits erkennbare Investitionen werden häufig zusätzlich über besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigt. Sie sollten nicht stillschweigend in einer allgemeinen Instandhaltungspauschale verschwinden.
Der verbleibende Betrag heißt Reinertrag. Er zeigt, was das gesamte Grundstück einschließlich des Gebäudes nach laufenden Kosten erwirtschaftet.
Schritt 3: Bodenwert und Liegenschaftszins berücksichtigen
Der Bodenwert wird üblicherweise aus der Grundstücksfläche und dem passenden Bodenrichtwert abgeleitet. Er kann durch Lage, Zuschnitt, Erschließung, Dienstbarkeiten oder baurechtliche Möglichkeiten angepasst werden. Ein großes Grundstück ist nicht automatisch in voller Höhe wertsteigernd, wenn es nicht zusätzlich nutzbar oder teilbar ist.
Für die Bodenwertverzinsung wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert. Der Liegenschaftszinssatz bildet die marktübliche Renditeerwartung für vergleichbare Immobilien ab. Er ist nicht mit dem persönlichen Darlehenszins eines Käufers gleichzusetzen.
Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher fällt bei gleichem Ertrag grundsätzlich der Ertragswert aus. In guten oberbayerischen Wohnlagen werden oft geringere Renditen akzeptiert als in Regionen mit höherem Leerstands- oder Vermietungsrisiko. Dennoch darf ein niedriger Zinssatz nicht einfach aus einem besonders hohen Kaufpreis abgeleitet werden. Er muss zum Objekt, zur Lage, zum Zustand und zu beobachtbaren Markttransaktionen passen.
Schritt 4: Restnutzungsdauer und Vervielfältiger bestimmen
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch sinnvoll genutzt werden kann. Sie ist nicht identisch mit dem Gebäudealter. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, während unterlassene Instandhaltung sie verkürzt.
Aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz wird der Vervielfältiger abgeleitet. Er kapitalisiert den jährlichen Gebäudereinertrag. Bei einer langen Restnutzungsdauer und niedrigem Zinssatz ist er höher. Das erklärt, warum gut gepflegte Mehrfamilienhäuser mit stabilen Einnahmen bei Investoren besonders gefragt sind.
Rechenbeispiel für ein vermietetes Zinshaus
Ein Mehrfamilienhaus erzielt nachhaltig 96.000 Euro Jahresrohertrag. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten werden mit 18.000 Euro pro Jahr angesetzt. Der Jahresreinertrag beträgt damit 78.000 Euro.
Der Bodenwert liegt bei 900.000 Euro. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,0 Prozent entfällt eine Bodenwertverzinsung von 27.000 Euro jährlich. Der Gebäudereinertrag beträgt folglich 51.000 Euro.
Bei einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren und einem Zinssatz von 3,0 Prozent ergibt sich vereinfacht ein Vervielfältiger von rund 24,5. Der Gebäudeertragswert liegt damit bei etwa 1.249.500 Euro. Zuzüglich des Bodenwerts ergibt sich ein vorläufiger Ertragswert von rund 2.149.500 Euro.
Die Rechnung wirkt eindeutig, beruht aber auf Annahmen. Steigen die nachhaltigen Mieten um 10.000 Euro jährlich, kann sich der Wert deutlich verändern. Gleiches gilt für einen anderen Zinssatz oder einen erforderlichen Sanierungsaufwand. Deshalb sollte ein Rechenbeispiel nie mit einem verbindlichen Marktwert verwechselt werden.
Welche Unterlagen die Berechnung belastbar machen
Eine saubere Ertragswertermittlung beginnt mit vollständigen Unterlagen. Besonders relevant sind Mietverträge einschließlich Nachträge, eine aktuelle Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen, Flächenberechnungen, Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Energieausweis sowie Informationen zu Modernisierungen und bereits bekannten Schäden.
Bei einer Erbengemeinschaft oder nach einer Scheidung fehlt häufig ein Teil dieser Dokumentation. Das ist kein ungewöhnlicher Ausgangspunkt. Wichtig ist, offene Punkte früh zu kennzeichnen, Unterlagen geordnet nachzufordern und Annahmen nicht als gesicherte Tatsachen auszugeben. Das schafft eine klare Entscheidungsgrundlage und verhindert spätere Diskussionen mit Käufern.
Warum Ertragswert und Verkaufspreis auseinanderliegen können
Der Ertragswert strukturiert die wirtschaftliche Argumentation. Der Kaufpreis entsteht dennoch im Markt. In Murnau und vergleichbaren oberbayerischen Lagen spielen neben der Rendite die Mikrolage, Entwicklungsmöglichkeiten, die Qualität der Mietverhältnisse und die Verfügbarkeit ähnlicher Häuser eine große Rolle.
Ein Objekt mit niedrigen Bestandsmieten kann für einen langfristig orientierten Käufer interessant sein, wenn rechtlich und praktisch ein nachvollziehbares Entwicklungspotenzial besteht. Für einen Käufer, der sofort eine hohe Anfangsrendite benötigt, kann dasselbe Haus weniger attraktiv sein. Umgekehrt rechtfertigt ein hohes Mietsteigerungspotenzial keinen beliebigen Preis: Mietrecht, Kappungsgrenzen, Modernisierungsbedarf und die soziale Struktur des Hauses müssen berücksichtigt werden.
Bei Sanierungsobjekten ist Transparenz entscheidend. Werden notwendige Maßnahmen offen quantifiziert, lässt sich der Preis sachlich verhandeln. Werden sie verdrängt, führt das in der Due Diligence oft zu Nachforderungen oder zum Abbruch des Verkaufs.
Eine gute Ertragswertberechnung ersetzt nicht die Marktansprache, aber sie gibt Eigentümern eine ruhige und belastbare Grundlage. Wer Einnahmen, Kosten, Bodenwert und Zustand vor dem Verkaufsstart sauber einordnet, kann Preisvorstellungen nachvollziehbar vertreten und mit passenden Investoren auf Augenhöhe sprechen.
