Wer eine vermietete Immobilie verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer – aber nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Klingt einfach, ist es aber selten: Die Frist läuft von Notarvertrag zu Notarvertrag, Abschreibungen erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn nachträglich, bei geerbten Objekten zählt die Haltedauer des Erblassers, und wer mehrere Objekte verkauft, riskiert sogar die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler. Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, wann beim Verkauf einer vermieteten Immobilie Steuer anfällt, wie Sie die Belastung konkret berechnen – und welche Stellschrauben Sie legal nutzen können, bevor Sie den Verkauf starten.
Das Wichtigste in Kürze
- Zehnjahresfrist: Liegen zwischen dem notariellen Kaufvertrag von damals und dem Verkaufsvertrag von heute mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist wird er mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – einen festen „Spekulationssteuersatz“ gibt es nicht.
- Die AfA-Falle: Über die Jahre geltend gemachte Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten – der steuerpflichtige Gewinn ist dadurch oft deutlich höher als die simple Differenz aus Kauf- und Verkaufspreis.
- Erbschaft & Schenkung: Die Haltedauer des Rechtsvorgängers wird übernommen („Fußstapfentheorie“). Ein Erbfall startet die Frist nicht neu – das ist häufiger Vorteil als Nachteil.
- Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel – mit Gewerbesteuer und ohne Zehnjahresfrist.
- Steuer ist nicht alles: Ein steuerfreier Verkauf in zwei Jahren kann wirtschaftlich schlechter sein als ein steuerpflichtiger heute – entscheidend ist der Nettoerlös nach Steuer, Sanierungsrisiko und Marktentwicklung.
Ob Steuer anfällt, hängt an drei Kernfragen
Für vermietete Immobilien im Privatvermögen entscheiden drei Punkte über die Steuerpflicht: Wann wurde die Immobilie angeschafft (Zehnjahresfrist), wie wurde sie genutzt (Vermietung schließt die Eigennutzungsausnahme regelmäßig aus) und wie hoch ist der steuerliche Gewinn (der wegen der Abschreibungen fast nie der Differenz aus Kauf- und Verkaufspreis entspricht). Umgangssprachlich heißt das Ergebnis „Spekulationssteuer“ – juristisch ist es die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG.
Die Zehnjahresfrist richtig berechnen: Notartermin zählt, nicht Übergabe
Maßgeblich ist ausschließlich das Datum der notariellen Beurkundung – beim damaligen Kauf ebenso wie beim heutigen Verkauf. Besitzübergang, Kaufpreiszahlung, Grundbucheintrag oder Einzug des Käufers spielen für die Frist keine Rolle. Das eröffnet einen oft übersehenen Gestaltungsspielraum: Wer die Frist knapp verfehlt, kann den Notartermin schlicht hinter das Fristende legen – die Vermarktung kann trotzdem schon vorher beginnen.
Beispiel: Eine Wohnung wurde am 15. Juli 2016 notariell gekauft. Steuerfrei verkauft werden kann sie ab dem 16. Juli 2026 – ein Verkaufsvertrag am 10. Juli 2026 wäre dagegen noch steuerpflichtig. Fünf Tage Unterschied können hier fünfstellige Steuerbeträge bedeuten. Bei knappen Fällen gehört der exakte Fristablauf deshalb an den Anfang jeder Verkaufsplanung, nicht ans Ende.
Die bekannte Ausnahme der Eigennutzung – steuerfrei bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren, wobei angebrochene Jahre genügen – hilft bei klassischen Renditeobjekten gerade nicht: Eine durchgehend vermietete Immobilie erfüllt sie nie, und der Umweg über eine Eigenbedarfskündigung mit anschließendem Einzug ist rechtlich heikel, langwierig und selten wirtschaftlich. Wer ein vermietetes Objekt hält, sollte auf diese Regel keine Verkaufsstrategie bauen.
Erbschaft und Schenkung: Die Frist läuft weiter – meist zu Ihren Gunsten
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien beginnt die Zehnjahresfrist nicht neu. Der Erwerber tritt in die „Fußstapfen“ des Rechtsvorgängers: Hatte die Erblasserin das Mehrfamilienhaus 1995 gekauft, können die Erben es sofort steuerfrei verkaufen – unabhängig davon, wie kurz der Erbfall zurückliegt. Umgekehrt gilt: Hatte der Erblasser erst vor sechs Jahren gekauft, läuft seine Frist bei den Erben weiter. Wer nur auf den Zeitpunkt des Erbfalls schaut, rechnet falsch.
Für Erbengemeinschaften gibt es zudem eine wichtige neuere Entscheidung: Der Bundesfinanzhof hat 2023 geurteilt (Az. IX R 13/22), dass der entgeltliche Kauf von Erbanteilen anderer Miterben keine anteilige „Anschaffung“ der Nachlassimmobilie darstellt. Wer also Miterben auszahlt und die Immobilie anschließend verkauft, löst damit – anders als nach früherer Verwaltungsauffassung – grundsätzlich keine Spekulationssteuer auf den hinzuerworbenen Anteil aus. Solche Konstellationen sollten dennoch immer im Einzelfall steuerlich geprüft werden. Gerade bei Erbengemeinschaften gehört die steuerliche Ausgangslage deshalb vor jede Verkaufsentscheidung: Anschaffungsdatum und -kosten des Erblassers, Abschreibungsverläufe, Modernisierungen und die Frage, wer welchen Anteil wie erworben hat.
So berechnen Sie den steuerpflichtigen Gewinn – Schritt für Schritt
Der steuerliche Veräußerungsgewinn ist nicht die Differenz zwischen An- und Verkaufspreis. Er wird so ermittelt:
| Schritt | Position |
|---|---|
| Verkaufspreis | |
| − | Veräußerungskosten (Makler, Notar für Lastenfreistellung, verkaufsbezogene Anzeigen/Gutachten) |
| − | Anschaffungskosten (Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch + damalige Maklerprovision) |
| + | in Anspruch genommene Abschreibungen (AfA) – sie werden dem Gewinn wieder hinzugerechnet |
| − | nachträgliche Herstellungskosten (steuerlich als solche erfasste größere Um-/Ausbauten) |
| = | steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn |
Rechenbeispiel: Eine vermietete Wohnung wurde 2018 für insgesamt 400.000 Euro angeschafft (inklusive Erwerbsnebenkosten). Über acht Jahre Vermietung wurden 60.000 Euro AfA geltend gemacht – der steuerliche Restwert liegt damit bei 340.000 Euro. Verkauft wird 2026 für 520.000 Euro, an Veräußerungskosten fallen 10.000 Euro an.
| Verkaufspreis | 520.000 € |
| − Veräußerungskosten | −10.000 € |
| − fortgeführte Anschaffungskosten (400.000 € − 60.000 € AfA) | −340.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 170.000 € |
| Einkommensteuer darauf (angenommen 42 % Grenzsteuersatz) | ca. 71.400 € |
| ggf. zzgl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer | je nach Fall |
Der gefühlte Gewinn lag bei 120.000 Euro (520.000 minus 400.000) – der steuerpflichtige Gewinn beträgt 170.000 Euro. Genau das ist die AfA-Falle: Die Abschreibung war über Jahre ein willkommener Steuervorteil bei den Mieteinkünften, beim Verkauf innerhalb der Frist wird sie faktisch nachversteuert. Je länger vermietet und je höher abgeschrieben wurde (Altbauten vor 1925: 2,5 % p. a., Baujahre 1925–2022: 2 %, Neubauten ab 2023: 3 % oder degressiv), desto größer die Überraschung.
Steuersatz, Freigrenze, Verluste: die Eckwerte
Einen pauschalen Spekulationssteuersatz gibt es im Privatvermögen nicht. Der Gewinn wird dem übrigen Einkommen des Verkaufsjahres zugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – bei einem sechsstelligen Veräußerungsgewinn landet man dadurch fast immer im Spitzenbereich von 42 % (bzw. 45 % Reichensteuer für sehr hohe Einkommen), zuzüglich ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Drei weitere Eckwerte: Es gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Person und Jahr für sämtliche privaten Veräußerungsgewinne – wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig (bei Immobilien also praktisch immer). Verluste aus einem Verkauf innerhalb der Frist sind nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar, nicht mit dem übrigen Einkommen. Und der Gewinn fällt komplett in ein Steuerjahr – eine Verteilung auf mehrere Jahre ist beim klassischen Verkauf nicht möglich.
Die übersehene Gefahr: Drei-Objekt-Grenze und gewerblicher Grundstückshandel
Wer mehrere Immobilien besitzt – etwa ein geerbtes Portfolio oder ein Mehrfamilienhaus, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll – muss eine zweite Grenze kennen: Verkauft ein privater Eigentümer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte, die er jeweils erst kurz zuvor (Faustregel: innerhalb von fünf Jahren) erworben oder errichtet hat, wertet das Finanzamt die Verkäufe schnell als gewerblichen Grundstückshandel. Die Folgen sind gravierend: Gewerbesteuer, keine Zehnjahresfrist mehr – auch für eigentlich schon „steuerfreie“ Objekte kann die Einstufung rückwirkend teuer werden – und unter Umständen Infektion weiterer Verkäufe.
Besonders relevant wird das bei der beliebten Strategie, ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen und die Wohnungen einzeln zu verkaufen: Jede Wohnung zählt als eigenes Objekt. Wer über solche Schritte nachdenkt, sollte Reihenfolge, Zeitplan und Objektzahl vorher mit einem Steuerberater strukturieren – nicht hinterher verteidigen.
Fünf legale Stellschrauben vor dem Verkauf
- Fristablauf abwarten oder den Notartermin steuern: Bei knappen Fällen den Verkaufsvertrag erst nach Ablauf der zehn Jahre beurkunden – die Vermarktung kann früher starten.
- Verkaufsjahr wählen: Fällt der Gewinn in ein Jahr mit niedrigerem übrigen Einkommen (z. B. Renteneintritt, Elternzeit, Verlustjahr im Betrieb), sinkt der Steuersatz auf den Gewinn spürbar.
- Alle Kosten dokumentieren: Erwerbsnebenkosten von damals, nachträgliche Herstellungskosten, Veräußerungskosten – jede sauber belegte Position mindert den Gewinn direkt.
- Verluste verrechnen: Bestehen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften Verluste (auch vorgetragene), können sie den steuerpflichtigen Gewinn mindern.
- Übertragung statt Verkauf prüfen: In Familienkonstellationen kann eine Schenkung mit späterem Verkauf durch die Beschenkten (mit deren Steuersätzen und unter Fortführung der Frist) oder eine Nachlassregelung wirtschaftlich klüger sein als der direkte Verkauf – das ist aber immer ein Fall für individuelle Steuerberatung, nicht für Faustregeln.
Wovon Sie die Finger lassen sollten: Kaufpreisbestandteile am Notar vorbei, künstlich niedrige Beurkundungswerte oder rückdatierte Vereinbarungen. Das ist keine Gestaltung, sondern Steuerhinterziehung – und fliegt bei Immobilien wegen der lückenlosen notariellen Dokumentation regelmäßig auf.
Steuer ist nur die halbe Rechnung: Nettoerlös schlägt Steuerfreiheit
Die wichtigste Beratungserfahrung: Die Steuerfrage ist ein Baustein, nicht die Entscheidung. Ein steuerfreier Verkauf in zwei Jahren ist nicht automatisch besser, wenn das Objekt heute einen sehr guten Markt trifft, in den zwei Jahren Sanierungsdruck (Heizung, Dach, GEG-Pflichten) aufläuft, Mietverhältnisse sich verschlechtern oder familiäre Gründe für eine rasche Neuordnung sprechen. Umgekehrt kann ein sofortiger, steuerpflichtiger Verkauf richtig sein, wenn das Nettoergebnis überzeugt und Risiken aus Instandhaltung, Mietrecht oder Eigentümerkonstellation vom Tisch kommen. Die richtige Vergleichsgröße ist immer: Was bleibt netto – heute versus später, nach Steuer, Kosten und Risiko?
Dazu kommt die Preislogik vermieteter Objekte: Sie werden nicht wie frei verfügbare Eigenheime gehandelt, sondern über Ertragswert, Mietniveau im Verhältnis zur Marktmiete, Zustand der Mietverhältnisse und Entwicklungspotenzial – die Käufer sind eher Kapitalanleger als Familien, und bestehende Mietverträge samt Kündigungsschutz gehen auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“). Im Raum Murnau und im Blauen Land kommt hinzu, dass gute Lagen auch bei vermieteten Objekten eine breitere Käuferschicht ansprechen – von regionalen Bestandshaltern bis zu Käufern, die perspektivisch Eigennutzung planen. Welche Käufergruppe den besten Preis zahlt, hängt von Mietstand, Restlaufzeiten und Objektzustand ab und gehört in die Vermarktungsstrategie, bevor das Exposé entsteht.
Häufige und teure Fehler vor dem Verkauf
- Falsche Fristberechnung: Gerechnet wird von Notarvertrag zu Notarvertrag – nicht ab Übergabe, Bezahlung oder Grundbucheintrag. Und bei Erbschaften ab dem Kauf des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.
- AfA vergessen: Wer den Gewinn nur als Preisdifferenz überschlägt, unterschätzt die Steuer schnell um zehntausende Euro (siehe Rechenbeispiel).
- Unterlagen zu spät aufarbeiten: Fehlende Rechnungen, unklare Kaufpreisaufteilung zwischen Boden- und Gebäudewert oder nicht rekonstruierbare AfA-Verläufe kosten im Zweifel bares Geld – das Finanzamt schätzt dann nicht zu Ihren Gunsten.
- Objektzahl ignorieren: Einzelverkäufe aus einem aufgeteilten Mehrfamilienhaus können die Drei-Objekt-Grenze reißen – mit rückwirkenden Folgen.
- Steueroptimierung gegen den Markt: Ein schlecht vorbereiteter Marktauftritt drückt den Kaufpreis – dann sinkt zwar auch die Steuer, aber der Nettoerlös ebenso. Wirtschaftlich ist damit nichts gewonnen.
Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie für eine belastbare Einschätzung
- Notarieller Kaufvertrag von damals (Datum, Kaufpreis, ggf. Inventaranteile)
- Nachweise der Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler)
- AfA-Verlauf aus den Steuerbescheiden bzw. vom Steuerberater
- Rechnungen größerer Investitionen und deren steuerliche Einordnung (Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten)
- Aktuelle Mietverträge, Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen
- Bei geerbten Objekten: Unterlagen des Erblassers, Erbschein bzw. notarielles Testament, ggf. Auseinandersetzungsvereinbarungen
Je sauberer diese Basis, desto klarer die Antwort auf die eigentliche Frage: jetzt verkaufen, später verkaufen – oder anders strukturieren. Gerade bei Verkäufen im Zusammenhang mit Nachlassregelung, Scheidung oder Altersverkauf schafft das Ruhe in einer Phase, in der ohnehin viele Entscheidungen gleichzeitig anstehen.
Häufige Fragen zur Steuer beim Verkauf vermieteter Immobilien
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien?
Es gibt keinen festen Prozentsatz. Der Veräußerungsgewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – bei größeren Gewinnen faktisch meist mit 42 % (zzgl. ggf. Soli und Kirchensteuer), weil der Gewinn das zu versteuernde Einkommen des Verkaufsjahres in den Spitzenbereich hebt. Bei 170.000 Euro Gewinn können so rund 70.000 Euro Steuer entstehen.
Wann kann ich eine vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen?
Wenn zwischen notariellem Kaufvertrag und notariellem Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre liegen. Die Eigennutzungsausnahme (Verkaufsjahr plus zwei Vorjahre selbst bewohnt) greift bei durchgehend vermieteten Objekten nicht.
Beginnt die Zehnjahresfrist bei Erbschaft neu?
Nein. Erben übernehmen die Haltedauer des Erblassers. Hatte dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, können die Erben sofort steuerfrei verkaufen. Auch der Kauf von Erbanteilen anderer Miterben löst nach neuerer BFH-Rechtsprechung (IX R 13/22) grundsätzlich keine neue Frist aus – im Einzelfall steuerlich prüfen lassen.
Warum ist mein steuerpflichtiger Gewinn höher als mein tatsächlicher Gewinn?
Wegen der Abschreibungen: Die über die Vermietungsjahre geltend gemachte AfA mindert die anzusetzenden Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA wird beim Verkauf innerhalb der Frist faktisch nachversteuert.
Muss ich den Verkauf in der Steuererklärung angeben?
Ja – ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn gehört in die Anlage SO der Einkommensteuererklärung des Verkaufsjahres. Finanzämter erfahren von Immobilienverkäufen ohnehin automatisch über die Veräußerungsanzeigen der Notare. Ein steuerfreier Verkauf nach Ablauf der Frist muss dagegen regelmäßig nicht erklärt werden.
Kann ich mit Mieter verkaufen – oder besser leer?
Beides ist möglich, die Zielgruppen unterscheiden sich: Vermietet verkauft sich das Objekt an Kapitalanleger auf Ertragswertbasis; frei verfügbar spricht es zusätzlich Eigennutzer an und erzielt in vielen Lagen höhere Preise. Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“) – eine Kündigung nur zum Zweck des besseren Verkaufs ist nicht zulässig. Welche Variante netto mehr bringt, ist eine Markt- und keine reine Steuerfrage.
Was gilt bei GmbH oder gewerblichem Bestand?
Alles hier Beschriebene gilt für Immobilien im Privatvermögen. Objekte in einer GmbH, einem Betriebsvermögen oder bei Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel folgen eigenen Regeln – ohne Zehnjahresfrist. Hier führt kein Weg an individueller Steuerberatung vorbei.
Fazit: Erst die Zahlen sortieren, dann den Markt angehen
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie entscheidet die Vorbereitung über beide Enden der Rechnung: über die Steuer (Frist, AfA, Kosten, Objektzahl) und über den Erlös (Bewertung, Käufergruppe, Mietverhältnisse, Prozess). Ein guter Verkauf beginnt deshalb selten mit Tempo – er beginnt mit Klarheit über Fristen, Steuerfolgen, erzielbaren Marktpreis und den Betrag, der am Ende tatsächlich bleibt.
Heimatmakler Murnau begleitet Eigentümer im Blauen Land und im oberbayerischen Umland genau in dieser Reihenfolge: erst die wirtschaftliche und zeitliche Ausgangslage sortieren – bei steuerlichen Detailfragen in Abstimmung mit Ihrem Steuerberater –, dann eine belastbare Wertermittlung, die Ertragslogik und Käuferstruktur berücksichtigt, und schließlich ein diskreter, strukturierter Verkaufsprozess. Wenn Sie wissen möchten, was Ihr vermietetes Objekt heute realistisch erzielt und ob sich Warten steuerlich lohnt, ist eine unverbindliche Ersteinschätzung der richtige erste Schritt.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand von Juli 2026 wieder und dient der allgemeinen Orientierung. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall – die konkrete Berechnung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.
