Haus in Eigentumswohnungen aufteilen – was kostet das wirklich?
Servus, ich bin Benjamin Martin, Immobilienkaufmann aus München. Nach zwölf Jahren Hausverwaltung weiß ich: Eine Aufteilung nach WEG kann Ihr Mehrfamilienhaus deutlich wertsteigernd machen – wenn Sie die Kosten realistisch kalkulieren und die Behördenwege kennen. Hier kommt der komplette Deep-Dive.
Kostenübersicht in 3 Minuten
| Posten | Typische Spanne* | Kommentar |
|---|---|---|
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | 600 – 1 500 € | Bauamt / Landratsamt |
| Teilungserklärung (Notar) | 1 % vom Objektwert | inkl. Grundbucheintrag |
| Aufteilungsvermessung | 1 800 – 3 000 € | öffentlich bestellter Vermessungsingenieur |
| Architektenplan / Bestandsaufnahme | 1 500 – 4 000 € | je nach Dokumentenlage |
| Grundbuchkosten (je WE) | ca. 200 € | Anlage neuer Wohnungsblätter |
| Teilung nach Baurecht (ggf. Stellplätze) | 500 – 5 000 € | Auflagen Kommune |
| Rücklagenzuführung (§ 28 II WEG) | mind. 20 €/m² Wohnfl. | für neue WEG |
| Summe Richtwert | ca. 3,5 – 5 % vom Marktwert |
*Stand Oberbayern 2025 – regionale Abweichungen möglich.
Pflichtunterlagen & typische Stolpersteine
- Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 WEG) – bestätigt, dass jede Einheit baulich getrennt ist.
- Aufteilungsplan – farbiger Grundriss, unterschrieben vom Architekten.
- Teilungserklärung – notariell, regelt Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Gemeinschaftsordnung – Hausgeld, Stimmrechte, Rücklagenschlüssel.
Tipp: Lassen Sie Teilungserklärung & Teilungsplan parallel erstellen – spart 2–3 Wochen.
Ablaufplan – vom Entschluss bis zum Verkauf
- Vorprüfung: Bauplan, Brandschutz, Stellplätze checken.
- Vermessung & Architekt: Aufteilungsplan → Bauamt.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen (2–6 Wochen).
- Teilungserklärung entwerfen + Notartermin.
- Eintragung Grundbuch: neue Wohnungsblätter (2–4 Wo).
- Marketing & Verkauf/Beurkundung der einzelnen WEs.
Steuern & Finanzierung
- Grunderwerbsteuer: entfällt intern – Käufer zahlt beim Einzelverkauf.
- Spekulationssteuer: fällt erst beim Einzelverkauf an (10-Jahres-Frist prüfen).
- Umsatzsteuer: nur bei gewerblichem Handel relevant (Option nach § 9 UStG).
- Finanzierung: Banken verlangen oft Projektkredit + Vorverkaufsquote ≥ 30 %.
Lohnt sich die Aufteilung?
Daumenregel München 2025: Paketpreis Mehrfamilienhaus = 25-fache Jahresmiete. Einzelverkauf (Eigentumswohnungen) erzielt häufig den 30- bis 32-fachen Faktor. Abzüglich 4–5 % Aufteilungskosten resultiert oft ein Mehrerlös von 10–15 %.
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Kontaktformular oder 0162 155 2458