Hausverkauf nach Scheidung – Zugewinn fair & stressfrei klären

Grüß Gott! Ich bin Benjamin Martin. Zwölf Jahre lang (2012 – 2024) führte ich in München eine Hausverwaltung samt Maklerbüro. In dieser Zeit lernte ich, in hitzigen Eigentümer­versammlungen Interessen auszubalancieren und schnelle Entscheidungen herbeizuführen – genau die Fähigkeiten, die beim Immobilienverkauf in der Scheidung zählen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie den Hauswert ermitteln, den Zugewinn berechnen und teure Streitpunkte vermeiden.

Zugewinn – was ist das überhaupt?

Zugewinn ist die Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen beider Ehepartner. Wer während der Ehe höheres Vermögen aufgebaut hat, zahlt dem anderen die Hälfte dieser Differenz. Eine Immobilie zählt – abzüglich Schulden – zum Endvermögen am Stichtag Zustellung des Scheidungsantrags.

*Stichtag Zustellung Scheidungs­antrag

Wer haftet nach der Trennung für den Kredit?

• Nur ein Name im Kreditvertrag? → Nur diese Person haftet.
• Beide unterschrieben? → Jeder haftet zu 100 % (Gesamt­schuldner).
• Bleiben Raten aus, droht Zwangs­versteigerung – Ø Erlös-Abschlag ≈ 15 %.
• Zahlt der ausgezogene Partner allein weiter, darf er die Rate bei der Unterhalts­berechnung abziehen.

Hauswert & Stichtag bestimmen

1. Gutachten: Öffentlich bestellter Sachverständiger (≈ 1 % vom Wert).
2. Makler-Kurzgutachten: günstiger, reicht oft fürs Familiengericht.
3. Online-Indikator: guter Startwert.

Verkaufsmodelle im Vergleich

Verkaufen oder vermieten?

*Bei Selbstnutzung ≥ 3 J. sowieso steuerfrei.

Ablauf & Checkliste

1. Einigung über Modell (Mediation hilft).
2. Verkehrswert bestimmen (Stichtag fixieren).
3. Unterlagen ordnen: Grundbuch, Energie­ausweis, Kreditvertrag.
4. Kredit & mögliche Vorfälligkeits­entschädigung prüfen.
5. Makler beauftragen – neutrale Vermarktung.
6. Kaufpreis auf Notar-Anderkonto.
7. Erlös laut Zugewinn ausgleichen.

Steuer & Fristen

• Spekulations­steuer: entfällt bei Selbst­nutzung ≥ 3 J.
• Grunderwerbsteuer: keine beim internen Auszahlen.
• Vorfälligkeits­entschädigung: Bank kann Entgelt verlangen – vorher klären.

Drei Praxis-Tipps

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FAQ – Hausverkauf & Zugewinn