Wohnhaus mit Panoramablick
Das Anwesen im Film
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Drei Wohnungen. Ein Grundstück. Eine seltene Gelegenheit.
Dieses gepflegte Wohnhaus in Andechs / Frieding vereint auf rund 291 m² Wohnfläche drei vollständig eigenständige Einheiten – vom großzügigen Maisonette-Wohnen im Gartengeschoss bis zur lichtdurchfluteten Dachgeschosswohnung mit Panoramablick über die Felder des Fünfseenlands.
Das Besondere: Das Haus wurde ursprünglich als Einfamilienhaus konzipiert. Die heutige Dreiteilung lässt sich bei Bedarf vollständig rückgängig machen – und öffnet damit zwei grundverschiedene Szenarien: wohnen und vermieten, oder einfach das ganze Haus für sich.
Das Herzstück – Wohnen auf zwei Ebenen
Vier Zimmer, zwei Bäder, Terrasse, Balkon und direkter Gartenzugang – die 119 m² große Wohnung über zwei Ebenen bietet Raumqualität, die man sonst nur aus freistehenden Häusern kennt. Der eigene Eingang, die ruhige Gartenausrichtung und der großzügige Kellerraum machen sie zur stärksten Einheit des Anwesens.
Für Familien, für Menschen, die Platz wollen. Und die ihn bekommen.
Selbst einziehen. Oder alle drei vermieten.
Die drei Einheiten sind aktuell vollständig vermietet und erwirtschaften laufende Mieteinnahmen. Das Mietpotenzial auf Basis des ortsüblichen Andechser Mietniveaus liegt bei rund 14–15 €/m² – ein Niveau, das beim nächsten Mieterwechsel schrittweise erreichbar ist.
Alternativ: Eigennutzung einer Einheit und Vermietung der anderen beiden. Die monatlichen Einnahmen tragen die Finanzierung erheblich mit.
Die Einheiten im Überblick
| Wohnung | Lage | Fläche | Mietpotenzial* |
|---|---|---|---|
| Souterrain / Gartengeschoss links | Gartengeschoss · links · 2 Ebenen | 119 m² | 1.490–1.665 € |
| Erdgeschoss rechts | Erdgeschoss · rechts | 100 m² | 1.400–1.500 € |
| Dachgeschoss | Dachgeschoss · gesamt | 72 m² | 1.010–1.115 € |
| Gesamt | 291 m² | — | |
Flächen gemäß Mietvertrag (ca.-Werte). Mietpotenzial auf Basis des ortsüblichen Andechser Mietniveaus (IS24 Q1/2026) – keine Zusicherung.
Die drei Wohnungen
Souterrain / Gartengeschoss links 119 m²
Das Herzstück des Anwesens: Eine großzügige 4-Zimmer-Wohnung über zwei Ebenen mit eigenem Eingang, Terrasse, Balkon und direktem Zugang zum parkähnlichen Garten – Wohnen mit dem Raumgefühl eines Hauses. Vier Zimmer, zwei vollwertige Bäder, zwei separate WCs, zwei Duschen und zwei eigenständige Flurbereiche bieten eine Aufteilung, die keine Wünsche offenlässt.
Helle, durchdacht gestaltete Räume, gepflegte Sanitäranlagen und eine vollausgestattete Küche prägen das Bild. Über die Terrasse öffnet sich der direkte Zugang zum Garten. Ein Kellerraum rundet das Angebot ab.
Ausstattung: 4 Zimmer · 1 Küche · 1 WC mit Bad · 2 WC (sep.) · 2 Duschen · 2 Flur/Diele · 1 Abstellkammer · 1 Balkon · 1 Terrasse · 1 Kellerraum
Erdgeschoss rechts 100 m²
Helle 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit Einfamilienhaus-Charakter. Großzügiger Wohn- und Essbereich mit Parkett, einläufiger Holztreppe mit elegantem Schmiedeeisen-Geländer und maßgefertigtem Stauraumeinbau darunter. Die moderne anthrazitfarbene Einbauküche mit Induktionskochfeld, Backofen, Geschirrspüler und hochwertiger Dunstabzugshaube ist vollständig ausgestattet.
Das Badezimmer mit Wanne und Glasabtrennung, gefliest in klassischem Weiß, bietet Blick ins Grüne. Gartenanteil und KFZ-Stellplatz inklusive.
Ausstattung: 3 Zimmer · 1 Küche · 1 Bad/Dusche mit WC · 1 WC/Trockenabort · 1 Balkon/Loggia · Gartenanteil · KFZ-Stellplatz · Kelleranteil
Dachgeschoss 72 m²
Lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung unter dem Giebel mit freiliegenden Holzbalken, offenem Wohn-Koch-Essbereich und einem unverbaubaren Panoramablick über die Felder und Wiesen des Fünfseenlands. Hohe Giebel, warmes Eichenparkett, durchflutete Wände und Balkontüren öffnen sich auf einen überdachten Balkon mit weitem Himmelsblick.
Die offene Küche mit Siemens-Induktion, Backofen, Dunstabzug und Kühlschrank fügt sich nahtlos in den Hauptraum ein. Das großzügige Badezimmer mit Dachschräge, zwei Dachfenstern, Badewanne, separater Runddusche und modernem Waschtischunterschrank ist großzügig geschnitten und hell. Ein Abstellbereich unter der Schräge mit Waschmaschinenanschluss sowie ein Außenstellplatz ergänzen die Wohnung.
Ausstattung: 3 Zimmer · 1 offene Küche · 1 Bad mit Wanne und Dusche · 1 Abstellraum · 1 Balkon mit Panoramaaussicht · 1 Außenstellplatz
Gepflegter Bestand – gestaltbare Zukunft
Das Haus präsentiert sich in gepflegtem Gesamtzustand. Hochwertiger Innenausbau in allen drei Einheiten, charaktervolle Architektur mit Satteldach, Gauben und umlaufenden Balkonen. Doppelgarage und ausreichend Außenstellplätze direkt am Haus.
Der ursprüngliche Charakter als Einfamilienhaus ist in der Substanz noch vollständig erhalten – was den Wert dieser Immobilie auf lange Sicht sichert.
Neue Heizung 2026 – die Technikfrage ist beantwortet
Die bei Bestandsobjekten wichtigste Frage ist hier bereits gelöst: 2026 wurde eine fabrikneue Öl-Brennwertheizung von Wolf (Baureihe COB-2, B30) installiert – Effizienzklasse A, geeignet für bis zu 30 % Bio-Öl und vorbereitet für die spätere Kombination mit Wärmepumpe oder Solarthermie. Ein zentraler Warmwasser-Standspeicher und separate Verbrauchszähler je Wohneinheit ergänzen die Anlage – die Nebenkosten der drei Einheiten lassen sich sauber getrennt abrechnen.
Heizungsangaben gemäß Herstellerdokumentation (Wolf GmbH) und Installationsunterlagen; Details gemäß Typenschild und Rechnung. Baujahr gemäß genehmigter Planunterlagen 1984/85.
Energieeffizienz
Energieausweis wird vor Vermarktungsstart nachgereicht.
Andechs / Frieding – Fünfseenland
Hurtenstraße 16, 82346 Andechs / Frieding – eingebettet in die sanfte Hügellandschaft des Fünfseenlands, umgeben von Wiesen und Feldern mit freiem Blick bis zum Horizont. Andechs steht für eine Lebensqualität, die in dieser Kombination selten ist: tiefe Ruhe, intakte Natur und eine direkte S-Bahn-Verbindung über Herrsching nach München (S8, ca. 40 Minuten).
Ammersee und Starnberger See sind in wenigen Minuten erreichbar, das Kloster Andechs zu Fuß. Der Landkreis Starnberg zählt zu den begehrtesten und wertstabilsten Immobilienlagen Deutschlands.
Aufteilung & Grundrisse
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VorschauGrundrisse nicht maßstabsgetreu; maßgeblich sind die Mietvertragsangaben.
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HeimatMakler Murnau · Benjamin M.A. Kominek · ben@heimatmakler-murnau.de · +49 162 155 2458
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