Haus mit Mietern verkaufen – Leitfaden für Eigentümer 2026
Vermietet verkaufen oder erst kündigen? Was § 566 BGB für Sie bedeutet, wie Sie den Preisabschlag minimieren und welche drei Käufertypen infrage kommen – mit Rechenbeispielen, Praxis-Tipps und einem Entscheidungsbaum.
Vermietet verkaufen, erst kündigen oder an den Mieter – was lohnt sich?
Die wichtigste Frage zuerst: Müssen Sie Ihr Haus überhaupt mit Mieter verkaufen – oder gibt es einen besseren Weg? Die Antwort hängt von Ihrer Situation, dem Mieter und dem Zeitrahmen ab. Hier die drei Grundszenarien im Vergleich:
| Szenario | Verkaufserlös | Dauer | Für wen sinnvoll? |
|---|---|---|---|
| Vermietet verkaufen | ca. 20–30 % unter Marktwert | 2–4 Monate | Eigentümer, die schnell Liquidität brauchen oder die Verwaltung abgeben wollen |
| Aufhebungsvertrag → leer verkaufen | Marktwert (abzgl. Ablösesumme) | 4–8 Monate | Wenn der Mieter gesprächsbereit ist und die Ablöse den Mehrerlös nicht auffrisst |
| An den Mieter verkaufen | Marktwert abzgl. leichtem Nachlass | 1–3 Monate | Wenn der Mieter Kaufinteresse hat und die Finanzierung bekommt – oft die pragmatischste Lösung |
Rechenbeispiel: Vermietet vs. leer verkaufen
Ausgangslage: Einfamilienhaus in Murnau, Marktwert unvermietet 600.000 €. Aktueller Mieter wohnt seit 8 Jahren im Haus.
Szenario A – Vermietet verkaufen: Erlös ca. 420.000–480.000 € (25 % Abschlag). Verkauf an Kapitalanleger oder Käufer mit Geduld.
Szenario B – Aufhebungsvertrag: Ablösesumme an Mieter: 15.000–25.000 €. Umzugszeit: 3–4 Monate. Anschließend freier Verkauf für 580.000–600.000 €. Netto-Mehrerlös: ca. 100.000–155.000 €.
Szenario C – Verkauf an Mieter: Verhandlungspreis ca. 550.000–570.000 € (leichter Nachlass). Keine Vermarktungskosten, keine Besichtigungen mit Fremden, schneller Abschluss.
💡 Mein Rat aus der Praxis: Sprechen Sie immer zuerst mit dem Mieter – bevor Sie irgendwo inserieren. In vielen Fällen hat der Mieter Kaufinteresse oder ist mit einer fairen Ablöse einverstanden. Beides spart Ihnen Zeit, Nerven und Vermarktungskosten.
§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete" – was das für Sie bedeutet
Der wichtigste Grundsatz beim Verkauf eines vermieteten Hauses steht in § 566 Absatz 1 BGB: Wird ein Haus während eines bestehenden Mietverhältnisses verkauft, tritt der neue Eigentümer automatisch als Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten.
Was das konkret heißt
- Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen: Mietdauer, Mietpreisbindung, Nebenkostenregelung, Kündigungsschutz.
- Weder Verkäufer noch Käufer können dem Mieter allein wegen des Verkaufs kündigen. Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
- Der Mieter hat kein Sonderkündigungsrecht wegen des Eigentümerwechsels. Er kann nicht einfach gehen – aber er muss es auch nicht.
- Die Kaution geht auf den neuen Eigentümer über. Der Verkäufer sollte die Kaution an den Käufer transferieren oder verrechnen.
- Offene Nebenkostenabrechnungen müssen für den Zeitraum bis zur Eigentumsübertragung noch vom Verkäufer erstellt werden.
Der Mieter muss nach dem Verkauf über den Eigentümerwechsel informiert werden, damit die Miete an den korrekten Empfänger geht. Zuvor kann der Mieter die Miete zurückhalten oder an den bisherigen Vermieter zahlen, ohne in Verzug zu geraten.
Preisabschlag beim vermieteten Haus – und wie Sie ihn minimieren
Ein vermietes Einfamilienhaus erzielt in der Regel 20–30 % weniger als eine vergleichbare leere Immobilie. Der Grund: Die Hauptzielgruppe für Einfamilienhäuser sind Eigennutzer – und die wollen zeitnah selbst einziehen. Ein bestehender Mietvertrag macht das unmöglich.
Warum der Abschlag entsteht
Eigennutzer scheiden als Käufer aus (oder erwarten Preisabschlag für die Wartezeit bis zum Eigenbedarf). Kapitalanleger rechnen renditeorientiert und zahlen nur, wenn die Mieteinnahmen zum Kaufpreis passen. Altmietverträge mit niedriger Miete verschärfen den Abschlag zusätzlich.
Wie Sie den Abschlag reduzieren
Miete auf ortsübliches Niveau bringen (soweit zulässig), bevor Sie verkaufen. Lückenlose Miethistorie und Zahlungsnachweise bereitstellen – das schafft Vertrauen bei Kapitalanlegern. Alternativ: Aufhebungsvertrag verhandeln und leer verkaufen (Rechenbeispiel oben). Oder: Mieter als Käufer ansprechen.
💡 Wann der Abschlag geringer ausfällt: In angespannten Mietmärkten (z. B. München, Starnberg, Murnau am Staffelsee) suchen Kapitalanleger aktiv nach vermieteten Objekten mit verlässlichen Mietern. Hier liegt der Abschlag manchmal nur bei 10–15 % – vor allem wenn die Mietrendite stimmt.
Die drei Käufertypen für ein vermietetes Haus
Der Käuferkreis für ein vermietetes Haus ist kleiner als bei einer leeren Immobilie. Umso wichtiger, dass Sie die Vermarktung gezielt auf die richtige Zielgruppe ausrichten:
Kapitalanleger / Investor
Sucht eine renditestarke Immobilie mit verlässlichem Mieter. Entscheidend: Mietrendite (brutto/netto), Instandhaltungszustand, Mietvertragslaufzeit. Stellen Sie eine Investorenmappe zusammen mit: Jahreskaltmiete, Hausgeld/Kosten, Baujahr, Zustand, Renditeberechnung. Je professioneller die Aufbereitung, desto höher der Preis.
Selbstnutzer mit Geduld
Möchte langfristig selbst einziehen, hat aber keinen akuten Zeitdruck. Interessiert sich für Lage und Substanz, kalkuliert den späteren Eigenbedarf ein. Attraktiv für junge Familien, die aktuell noch nicht umziehen müssen, oder Käufer, die ein Haus „unter Marktwert" suchen und die Wartezeit in Kauf nehmen.
Der Mieter selbst
Oft die pragmatischste Lösung: Der Mieter kennt das Haus, hat eine emotionale Bindung und fällt als Konkurrent um Besichtigungstermine weg. Sie sparen Vermarktungskosten und Streit. Sprechen Sie den Mieter zuerst an – viele sind überrascht und interessiert, wenn das Angebot fair ist.
Mietvertrag vor dem Verkauf beenden – Ihre Optionen
Wer sein Haus leer verkaufen möchte, muss das Mietverhältnis vorher beenden. Das ist jedoch an strenge Regeln gebunden. Hier die realistischen Wege:
Aufhebungsvertrag (empfohlen)
Einvernehmliche Lösung: Verkäufer und Mieter einigen sich auf einen Auszugstermin gegen eine Ablösesumme. Die Höhe ist Verhandlungssache – üblich sind je nach Marktlage 3 bis 12 Monatskaltmieten. Der Aufhebungsvertrag sollte schriftlich festgehalten werden und eine klare Auszugsfrist, die Ablösehöhe und die Rückgabebedingungen regeln.
Eigenbedarfskündigung (durch den Käufer)
Der Verkäufer kann nicht wegen Eigenbedarf kündigen – das kann nur der neue Eigentümer nach dem Kauf. Voraussetzung: tatsächlicher, nachvollziehbarer Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Kündigungsfristen: 3 Monate (bis 5 Jahre Mietdauer), 6 Monate (bis 8 Jahre), 9 Monate (ab 8 Jahre). Der Mieter kann Widerspruch einlegen (Härtefall).
Ordentliche Kündigung mit berechtigtem Interesse
Möglich bei: erheblichen Vertragsverletzungen, schwerwiegender Störung des Hausfriedens, dauerhaftem Zahlungsverzug. In der Praxis selten durchsetzbar, wenn der Mieter sich korrekt verhält. „Ich will das Haus verkaufen" ist kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB.
Befristeter Mietvertrag läuft aus
Ist der Mietvertrag wirksam befristet, endet er automatisch zum vereinbarten Datum – ohne Kündigung. In diesem Fall können Sie den Verkauf zeitlich so planen, dass die Übergabe nach Mietende erfolgt.
Ablöse-Rechnung: Lohnt sich der Aufhebungsvertrag?
Faustregel: Wenn der Mehrerlös bei Leerverkauf (also die Differenz zwischen Preis vermietet und Preis unvermietet) die Ablösesumme plus Wartezeit-Kosten deutlich übersteigt, lohnt sich der Aufhebungsvertrag.
Beispiel: Haus wert vermietet: 450.000 €. Haus wert leer: 600.000 €. Ablöse an Mieter: 20.000 €. Laufende Kosten während Auszugszeit (3 Monate): 3.000 €. Netto-Mehrerlös: ca. 127.000 €.
Mieterkommunikation – so führen Sie das Gespräch richtig
Die meisten Ratgeber schreiben „informieren Sie Ihren Mieter" – aber niemand erklärt, wie. Aus meiner Erfahrung mit hunderten Eigentümer-Mieter-Situationen weiß ich: Das erste Gespräch entscheidet oft über den gesamten Verlauf.
Wann informieren?
Rechtlich: Sie sind nicht verpflichtet, den Mieter vorab zu informieren. Praktisch: Tun Sie es trotzdem – und zwar bevor Sie inserieren oder Besichtigungen planen. Ein Mieter, der per ImmoScout-Anzeige vom Verkauf erfährt, wird zum Gegner.
Persönlich, nicht schriftlich
Das erste Gespräch immer unter vier Augen oder per Telefon – nicht per Brief oder E-Mail. Schriftliche Kommunikation kommt danach, um Ergebnisse festzuhalten. Bringen Sie einen neutralen Dritten mit (z. B. Ihren Makler), wenn das Verhältnis angespannt ist.
Was sagen – und was nicht
Sagen: „Ich plane, das Haus zu verkaufen. Ich wollte Sie als Erstes informieren." Kaufinteresse abfragen. Zeitrahmen nennen. Zusichern, dass der Mietvertrag bestehen bleibt (§ 566 BGB). Nicht sagen: „Sie müssen ausziehen." Keine Drohungen, keine falschen Versprechungen. Kein Druck.
Optionen anbieten
Fragen Sie den Mieter: „Hätten Sie Interesse, das Haus selbst zu kaufen?" Wenn nein: „Wären Sie offen für einen Aufhebungsvertrag mit einer fairen Ausgleichszahlung?" Geben Sie dem Mieter Zeit zum Nachdenken – mindestens 2–3 Wochen.
💡 Praxis-Tipp: In über der Hälfte meiner Fälle mit vermieteten Einfamilienhäusern war der Mieter entweder selbst am Kauf interessiert oder hat einem Aufhebungsvertrag zugestimmt – vorausgesetzt, das erste Gespräch war respektvoll und fair geführt. Eskalation beginnt fast immer mit schlechter Kommunikation.
Besichtigungen mit Mietern – Rechte, Pflichten, Praxis
Wenn Sie ein bewohntes Haus verkaufen, müssen alle Besichtigungen mit dem Mieter koordiniert werden. Der Mieter muss Besichtigungen dulden – aber nur unter bestimmten Bedingungen:
| Regelung | Empfehlung |
|---|---|
| Ankündigungsfrist | Mindestens 1–2 Wochen vorher, in dringenden Fällen min. 48 Stunden |
| Häufigkeit | Max. 1–2 Termine pro Woche, jeweils max. 45 Minuten |
| Uhrzeiten | Werktags 10–19 Uhr, keine Sonn- und Feiertage |
| Fotos / Videos | Nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Mieters |
| Personenzahl | Mit dem Mieter absprechen, zumutbare Gruppengröße (max. 3–4 Personen) |
| Ankündigung | Immer schriftlich (Brief oder E-Mail), konkrete Uhrzeit und Dauer nennen |
💡 Mein Tipp: Ein kooperativer Mieter ist Gold wert bei Besichtigungen. Bieten Sie ihm einen kleinen Bonus an (z. B. 100–200 € pro Monat als „Besichtigungspauschale"), wenn er aktiv bei der Terminkoordination mitwirkt und das Haus in ordentlichem Zustand präsentiert. Das zahlt sich über einen höheren Verkaufspreis mehrfach aus.
Vorkaufsrecht der Mieter – wann greift es?
Eine häufige Verunsicherung bei Verkäufern: Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht? Die klare Antwort:
Einfamilienhaus: Kein Vorkaufsrecht
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Mieter. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB greift ausschließlich bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen – also bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses.
Trotzdem: Mieter als Käufer ansprechen
Auch ohne gesetzliches Vorkaufsrecht kann es sinnvoll sein, dem Mieter zuerst ein Kaufangebot zu machen. Vorteile: schneller Abschluss, keine Vermarktung, kein Besichtigungsaufwand, keine Unsicherheit beim Mieter. Oft ist der Mieter bereit, einen fairen Preis zu zahlen – und Sie sparen Maklerkosten.
💡 Achtung bei Mehrfamilienhäusern: Wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen und dann einzeln verkaufen, greift das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB sehr wohl. Mehr dazu in meinem Leitfaden zur MFH-Aufteilung.
Unterlagen für den Verkauf eines vermieteten Hauses
Für den Verkauf einer vermieteten Immobilie benötigen Sie die Standard-Unterlagen plus einige mieterspezifische Dokumente. Hier die vollständige Liste:
Immobilien-Unterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
- Energieausweis (Pflicht bei Verkauf)
- Flurkarte / Lageplan
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Bauakte / Baugenehmigung
- Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen
- Gebäudeversicherungsnachweis
Mieter-bezogene Unterlagen
- Aktueller Mietvertrag (inkl. aller Nachträge)
- Miethistorie: Zahlungseingänge der letzten 12–24 Monate
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 Jahre
- Kautionsnachweis (Höhe, Anlageform, Konto)
- Eventuell: Schriftverkehr zu Mieterhöhungen oder Mängeln
- Renditeberechnung (bei Verkauf als Kapitalanlage)
💡 Verkäufer-Tipp: Je vollständiger und professioneller Ihre Unterlagen, desto höher das Vertrauen bei Kaufinteressenten – und desto höher der Preis. Kapitalanleger erwarten eine lückenlose Miethistorie. Ein fehlender Energieausweis kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 € nach sich ziehen.
Steuern beim Verkauf eines vermieteten Hauses
Zwei Steuerrisiken sollten Sie kennen, bevor Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen:
Spekulationssteuer (§ 23 EStG)
Wenn Sie das Haus weniger als 10 Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer zum persönlichen Steuersatz an. Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei vorangehenden Kalenderjahren. Bei vermieteten Häusern greift diese Ausnahme in der Regel nicht – Sie müssen also die volle 10-Jahres-Frist abwarten oder Steuern zahlen.
Drei-Objekt-Grenze / gewerblicher Grundstückshandel
Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkaufen, kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel annehmen. Folgen: Gewerbesteuer, Umsatzsteuer, rückwirkende Aberkennung der Spekulationsfrist. Besonders riskant, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Einzelwohnungen aufteilen und einzeln verkaufen.
Zusätzlich: Die reguläre Abschreibung (AfA) wird bei Verkauf unter 10 Jahren anteilig der Steuerbemessung hinzugerechnet. Lassen Sie die steuerlichen Folgen vor dem Verkauf unbedingt von einem Steuerberater prüfen. Die hier genannten Informationen ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.
Sonderfall: Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen
Wenn Sie nicht ein Einfamilienhaus, sondern ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder Zinshaus verkaufen möchten, stehen Sie vor einer zusätzlichen Grundsatzentscheidung: Komplett an einen Investor verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen und einzeln verkaufen.
Gesamtverkauf an Investor
Schneller, unkomplizierter. Der Investor übernimmt alle Mietverträge. Die Bewertung erfolgt primär über die Mietrendite (Vervielfältiger / Ertragswertverfahren). Ihr Erlös orientiert sich am Jahresnettoertrag.
Aufteilung in Eigentumswohnungen
Deutlich höherer Gesamterlös (oft 20–35 % mehr), aber aufwändiger: Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Gemeinschaftsordnung, Vorkaufsrecht der Mieter, Kündigungssperrfrist. Ausführlicher Leitfaden zur MFH-Aufteilung.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist der Verkauf als Ganzes oft die bessere Option, wenn Sie schnell Liquidität brauchen und die Mietrendite stimmt. Ausführlichere Informationen dazu finden Sie in meinem Ratgeber zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern.
Häufige Fragen: Haus mit Mietern verkaufen
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl es vermietet ist?
Ja. Sie können ein vermietetes Haus jederzeit verkaufen. Der Mietvertrag bleibt bestehen und geht nach § 566 BGB auf den neuen Eigentümer über. Sie brauchen weder die Zustimmung noch das Einverständnis des Mieters.
Wie viel weniger bekomme ich für ein vermietetes Haus?
Typischerweise liegt der Preisabschlag bei 20–30 % gegenüber einem unvermieteten Haus. In gefragten Mietmärkten mit guter Rendite kann der Abschlag geringer ausfallen (10–15 %). Durch einen Aufhebungsvertrag mit dem Mieter können Sie den Abschlag oft vollständig vermeiden.
Muss ich meinen Mieter über den Verkauf informieren?
Vor dem Verkauf: nein, Sie sind nicht verpflichtet. Nach dem Verkauf: ja, der neue Eigentümer muss den Mieter über den Eigentümerwechsel informieren. Trotzdem empfehle ich dringend, den Mieter frühzeitig einzubeziehen – das vermeidet Konflikte und erleichtert Besichtigungen.
Kann der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Ja, aber nur unter strengen Voraussetzungen: Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen und nachvollziehbar begründet sein. Es gelten Kündigungsfristen von 3 bis 9 Monaten je nach Wohndauer. Der Mieter kann Widerspruch einlegen (Härtefall). Bei befristeten Mietverträgen ist keine Eigenbedarfskündigung möglich.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Bei einem Einfamilienhaus: nein. Das gesetzliche Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) greift nur bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Trotzdem kann der Verkauf an den Mieter die pragmatischste Lösung sein.
Was ist ein Aufhebungsvertrag und wie hoch sollte die Ablöse sein?
Ein Aufhebungsvertrag ist eine einvernehmliche Vereinbarung zur Beendigung des Mietverhältnisses. Die Ablöse ist Verhandlungssache – üblich sind 3 bis 12 Monatskaltmieten, abhängig von Wohndauer, Marktsituation und Zeitdruck. Der Vertrag sollte schriftlich festgehalten werden und Auszugstermin, Ablösehöhe und Rückgabebedingungen regeln.
Wie lange dauert der Verkauf eines vermieteten Hauses?
Bei Verkauf mit bestehendem Mieter: typischerweise 2–4 Monate. Bei vorherigem Aufhebungsvertrag und Leerverkauf: 4–8 Monate. Bei Verkauf an den Mieter: oft nur 1–3 Monate, da keine öffentliche Vermarktung nötig ist.
Fällt Spekulationssteuer an?
Wenn Sie das Haus seit mehr als 10 Jahren besitzen, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an. Die Eigennutzungs-Ausnahme greift bei vermieteten Häusern in der Regel nicht. Lassen Sie die steuerlichen Folgen vorab vom Steuerberater prüfen.
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