Vom Einfamilienhaus zum Mehrparteienobjekt – Schritt für Schritt in München
Die Umwandlung eines bestehenden Hauses in mehrere Wohnungen boomt – besonders in Städten wie München, wo Bauland knapp und Mieten hoch sind. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie rechtliche Hürden, technische Anforderungen und finanzielle Fragen meistern. Praxisbeispiele aus Schwabing, Sendling und Haidhausen illustrieren jeden Abschnitt – Namen sind bewusst anonymisiert.
1 · Machbarkeitsprüfung & erste Planung
- Baurecht checken: Prüfen Sie den Bebauungsplan der Landeshauptstadt München (LHM) und die Bayerische Bauordnung (BayBO). Eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt klärt, ob Ihre Aufteilung genehmigungsfähig ist.
- Kosten/Nutzen abwägen: Berücksichtigen Sie Umbaukosten (z. B. Schallschutz nach Münchner Stellplatzsatzung) sowie künftige Einnahmen. Beispiel Haidhausen: Familie S. investierte ≈ € 280.000 und erzielt seit 2024 Mieten von € 2.350 p.m.
- Profis einbinden: Architekt·in, Energieberater·in und Steuerberater·in – möglichst früh.
2 · Rechtliche Aufteilung – die Teilungserklärung
| Schritt | Was passiert? | Wer hilft? |
|---|---|---|
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | LHM bestätigt bauliche Trennung der Einheiten. | Architekt·in, Bauordnungsamt |
| Teilungserklärung | Notarielle Urkunde regelt Sonder- & Gemeinschaftseigentum. | Notar, Fachanwaltskanzlei |
| Grundbucheintrag | Jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt. | Grundbuchamt München |
Praxis-Tipp: Integrieren Sie sofort Sondernutzungsrechte (z. B. Gartenanteile) – das spart spätere Streitigkeiten in der WEG.
3 · Technische Umsetzung
- Grundriss: Neue Wohnungstrennwände & Fluchtwege gemäß Brandschutz LHM.
- Haustechnik: Getrennte Zählerplätze in Abstimmung mit den Stadtwerken.
- Schall- & Brandschutz: EI30-Türen, Decken nach DIN 4109 (Münchner Altbau fordert oft Aufdopplung).
- Barrierefreiheit: Steigert Vermietbarkeit, besonders in Sendling & Lehel (ältere Bevölkerung).
4 · Finanzierung & Förderungen
Rechenbeispiel (Schwabing): Umbaukosten € 260.000 · Miete € 2.500 p.m. ⇒ Brutto-Rendite ≈ 11,5 % p.a.
| Quelle | Details |
|---|---|
| Bankdarlehen | Einzeln beliehene Einheiten – oft bessere Konditionen nach Aufteilung. |
| KfW 261 | Effizienzhaus 40 – Tilgungszuschuss bis 22,5 %. |
| BayGeld | Landesförderung für Wohnraumschaffung (zinsgünstige Darlehen). |
| Steuern | AfA § 7i (Baudenkmal) – in Altbauvierteln wie Haidhausen attraktiv. |
5 · Vermieten oder verkaufen – was lohnt sich?
Vermietung: Münchner Mietspiegel 2025 – Ø € 19,60 / m² (nicht preisgebunden).
Verkauf: Teilverkauf einzelner Wohnungen in Bogenhausen erzielte 2024 Ø € 11.800 / m² (Beispiel „Projekt L.“ – Käufer waren Kapitalanleger aus dem Umland).
6 · Sofort-Checkliste
- Bebauungsplan (LHM GeoPortal) geprüft
- Bauvoranfrage gestellt
- Teilungserklärung beauftragt
- Finanzierung & Förderungen geklärt
- Architekt·in & Fachplaner·in beauftragt
- Zeit- & Kostenplan erstellt
- Vermietungs-/Verkaufsstrategie definiert
FAQ
Wie hoch sind die Umbaukosten pro m² bei Münchner Altbau?
Je nach Zustand € 800 – 1.200 / m².Brauche ich Stellplätze nach BayBO?
Ja – Stellplatzsatzung der LHM verlangt i. d. R. 1 Platz pro Wohneinheit (Ausnahmen in zentralen Lagen möglich).Welche Unterlagen fordert das Bauordnungsamt?
Bestandspläne, Brandschutzkonzept, Standsicherheitsnachweis u. a.Wann fällt die Spekulationssteuer an?
Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung (Privatvermögen).Sie brauchen Unterstützung?
Rufen Sie uns unverbindlich an unter 0162 1552458 oder nutzen Sie das Kontaktformular. Wir beraten Sie gern persönlich zu Ihrem Münchner Objekt.