Haus in Wohnungen aufteilen: So läuft die Teilung nach WEG ab

Ein Haus in Wohnungen aufteilen heißt rechtlich: Aus einem Grundstück werden mehrere Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dafür brauchen Sie einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, eine Teilungserklärung beim Notar und neue Blätter im Grundbuch. Gebaut wird dabei oft gar nichts. Die Mietverträge bleiben, wie sie sind, aber Ihre Mieter bekommen zusätzliche Rechte.

Wozu das gut ist, entscheiden Sie vorher. Manche wollen einzeln verkaufen, andere wollen später an mehrere Kinder vererben oder nur einen Teil beleihen. Wertvoller wird das Haus durch das Aufteilen nicht. Es wird beweglicher.

Ob sich Ihr Haus überhaupt teilen lässt

Jede Wohnung muss in sich abgeschlossen sein. Sie braucht einen eigenen, abschließbaren Zugang vom Treppenhaus oder von draußen, eine Küche oder wenigstens eine Kochnische, Wasser und ein eigenes WC. Wände und Decken müssen sie von den Nachbarn trennen. Keller, Dachboden und Garagen können als Nebenräume dazugehören.

Getrennte Zähler verlangt dafür niemand, sie machen aber das spätere Abrechnen leichter. Schwierig wird es, wenn sich zwei Wohnungen im Erdgeschoss ein Bad teilen. Das kommt vor. Dann steht vorher ein Umbau an, für den Sie unter Umständen einen Bauantrag stellen müssen.

Gärten und Stellplätze können Sie über Sondernutzungsrechte einzelnen Parteien zuordnen, und seit der WEG-Reform 2020 können Stellplätze und andere Flächen außerhalb des Gebäudes sogar Sondereigentum werden. In manchen Gebieten, etwa mit Erhaltungssatzung, darf man Mietwohnungen nur mit Erlaubnis umwandeln. Das kläre ich vorab mit dem Markt Murnau oder der jeweiligen Gemeinde.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ein Architekt zeichnet den Aufteilungsplan. Darauf trägt jeder Raum, der zu einer Wohnung gehört, dieselbe Nummer. Alles Gemeinschaftliche bleibt ohne Nummer: Treppenhaus, Dach, Heizraum, tragende Wände. Fehlen brauchbare Pläne, wie bei manchen älteren Häusern, muss er das Haus vorher aufmessen.

Mit dem Plan, zweifach ausgedruckt, beantragen Sie die Bescheinigung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde. Für Murnau ist es das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. Laut Bayernportal kostet sie 25 bis 150 € je Einheit, und sie bestätigt nur, dass die Räume baulich voneinander getrennt sind. Ob Schall- und Brandschutz heutigen Ansprüchen genügen, fragt später der Käufer.

Was in die Teilungserklärung gehört

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz Ihrer künftigen Eigentümergemeinschaft. Gehört Ihnen das Haus allein, geben Sie sie allein ab, und der Notar beurkundet sie. In der Urkunde steht, welche Räume zu welcher Wohnung gehören, wie groß die Miteigentumsanteile sind und was allen gemeinsam gehört. Dazu kommt die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln für das Zusammenleben.

Die Miteigentumsanteile legt man meist nach der Wohnfläche fest, und nach ihnen verteilen sich später die Kosten, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Darin sollte unter anderem stehen:

• Wer welche Kosten trägt, nach Miteigentumsanteilen, nach Wohnfläche oder nach Verbrauch.
• Wer welchen Garten, Stellplatz oder Kellerraum nutzen darf.
• Ob auch ein Büro oder eine Praxis erlaubt ist.
• Ob ein Verkauf die Zustimmung des Verwalters braucht.

Mit dem letzten Punkt wäre ich vorsichtig. So eine Klausel nach § 12 WEG bremst jeden späteren Verkauf, und sie gilt nur, wenn sie dort vereinbart ist. Was sie in der Praxis bedeutet, beschreibe ich im Ratgeber Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft verkaufen.

In Eigentümerversammlungen habe ich erlebt, wohin eine Teilungserklärung von der Stange führt: Jahre später streiten die Eigentümer über Gärten, Stellplätze und Kostenschlüssel. Nehmen Sie sich für diese Urkunde Zeit. Sie gilt, solange das Haus steht.

Wie die Wohnungen ins Grundbuch kommen

Der Notar reicht Urkunde, Plan und Bescheinigung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Dort bekommt jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch, und das alte Blatt für das ganze Grundstück wird geschlossen. Erst danach können Sie jede einzeln verkaufen oder beleihen, denn die Bank eines Käufers finanziert nur, was ein eigenes Grundbuchblatt hat.

Eine Grundschuld auf dem Haus lastet danach auf allen Wohnungen gemeinsam. Verkaufen Sie später einzeln, muss Ihre Bank jede verkaufte freigeben. Reden Sie deshalb früh mit ihr. Was Plan, Notar und Grundbuch kosten, steht im Ratgeber Haus in Eigentumswohnungen aufteilen: die Kosten.

Was für Ihre Mieter gilt

Für Ihre Mieter ändert das Aufteilen zunächst nichts. Ihr Vertrag läuft weiter, Sie bleiben Vermieter. Zwei Schutzrechte kommen aber dazu.

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung nach dem Aufteilen zum ersten Mal, darf der Mieter zu denselben Bedingungen kaufen wie Ihr Käufer (§ 577 BGB). Er hat zwei Monate Zeit, nachdem man ihm den Vertrag mitgeteilt hat. Und wer so eine Wohnung kauft, darf frühestens drei Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann das Land diese Frist verlängern. Mehr dazu im Ratgeber Kann ein Mieter den Verkauf verhindern?

Sagen Sie Ihren Mietern, was Sie vorhaben, bevor der Architekt zum Aufmessen klingelt. Wer es durch Gerüchte erfährt, rechnet mit dem Schlimmsten.

Wie lange das Aufteilen eines Hauses in Wohnungen dauert

Wenn brauchbare Pläne vorliegen, rechne ich grob mit vier bis sechs Monaten, bis alles im Grundbuch steht. Die einzelnen Schritte:

1. Aufteilungsplan vom Architekten: zwei bis sechs Wochen. Muss er das Haus erst aufmessen, länger.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Landratsamt: einige Wochen, je nachdem, wie viel dort gerade los ist.
3. Teilungserklärung: zwei bis vier Wochen, bis der Entwurf abgestimmt und beurkundet ist.
4. Grundbuch: einige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundbuchamt.

Steht vorher ein Umbau an, kommt die Bauzeit dazu und gegebenenfalls die Zeit, bis das Bauamt zugestimmt hat.

Bevor Sie den Architekten beauftragen

Klären Sie zuerst, was danach passieren soll. Wer einzeln verkaufen will, plant Reihenfolge, Mieter und Steuern von Anfang an mit. Wie ich dabei vorgehe, steht in meinem Leitfaden Wohnungen einzeln verkaufen. Ein Beispiel für ein aufgeteiltes Haus ist die Villa in Andechs mit drei Wohnungen, die ich gerade anbiete. Mehr zu meiner Arbeit finden Sie auf der Seite für Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen.

Schicken Sie mir die Grundrisse, die Sie haben, gern als Foto per Mail an ben@heimatmakler-murnau.de. Ich sage Ihnen dann, ob Ihr Haus die Abgeschlossenheit hergibt oder wo es hakt.