Mehrfamilienhaus aufteilen – Wohnungen einzeln verkaufen: mein Leitfaden aus 15 Jahren Praxis
Einleitung
Seit 2009 begleite ich Eigentümer dabei, Mehrfamilienhäuser – vom 3-Parteien-Haus bis zu Objekten mit über 100 Einheiten – aufzuteilen und Wohnung für Wohnung erfolgreich zu verkaufen. Ein Schwerpunkt: die Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG), inklusive Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und Eintragung im Grundbuch.
In diesem Leitfaden kombiniere ich meine 15 Jahre Praxiserfahrung aus Projekten in München, dem Oberland und dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit den aktuellen Rechtsänderungen 2024/25. Ziel: Sie bekommen einen Fahrplan, der juristisch korrekt, wirtschaftlich sinnvoll und für Sie als Eigentümer umsetzbar ist.
„Der Einzelverkauf ist die Königsdisziplin – wer sauber vorbereitet, wird fürstlich belohnt.“ — Meine Erfahrung aus 15 Projektjahren
Warum aufteilen?
Ein Komplettverkauf an einen Investor geht meistens schneller – verschenkt aber in vielen Fällen bares Geld. In meinen Projekten lag der Mehrertrag durch Einzelverkäufe durchschnittlich bei 10–25 % gegenüber dem Paketpreis, teilweise auch darüber.
Der Einzelverkauf bietet Ihnen:
- Mehr Erlös – kleinere Einheiten erzielen häufig höhere €/m²-Preise als das Gesamtpaket.
- Flexibilität – Sie können Wohnungen schrittweise verkaufen und Liquidität genau dann schaffen, wenn Sie sie brauchen.
- Größeren Käuferpool – Eigennutzer, Kapitalanleger, Eltern für Kinder und Altersvorsorger kommen überhaupt erst als Käufer in Frage.
- Risikostreuung – statt „Ein Käufer, ein Deal“ verteilen Sie das Risiko auf mehrere Käufer und Finanzierungen.
Wie viel Gewinn bringt die Aufteilung wirklich?
Die alles entscheidende Frage: „Lohnt sich der Aufwand für mich konkret?“ Die Antwort hängt von Lage, Zustand, Mietsituation und Zinsumfeld ab – aber es gibt belastbare Erfahrungswerte.
Typische Spanne: 10–25 % Mehrerlös
In der Praxis sehe ich bei gut gemachten Aufteilungen im Raum München / Oberland meist eine Spanne von +10 bis +25 % gegenüber dem reinen Paketverkauf. In einzelnen Toplagen kann es auch darüber liegen – in schwächeren Lagen niedriger.
Paketwert: ca. 3,1 Mio €
Einzelverkauf: 3,74 Mio €
Mehrerlös: +20,6 %
Paketwert: ca. 2,4 Mio €
Einzelverkauf: 2,95 Mio €
Mehrerlös: +22,9 %
Paketwert: 1,55 Mio €
Einzelverkauf: 1,68 Mio €
Mehrerlös: +8,4 %
Je nach Lage und Objekt kann die Aufteilung also ein deutlicher Renditehebel sein – sie ist aber kein Selbstläufer. Entscheidend ist, dass juristische, wirtschaftliche und emotionale Faktoren (Mieter, WEG-Struktur, Bankfinanzierungen) sauber zusammenpassen.
Was kostet die Aufteilung – und wie lange dauert sie?
Viele Eigentümer unterschätzen die Nebenkosten. Zur Orientierung eine typische Spannbreite:
| Position | Typische Kosten | Zeitbedarf |
|---|---|---|
| Abgeschlossenheitsbescheinigung (Architekt + Amt) | ca. 1.000–2.500 € | 4–8 Wochen |
| Notar für Teilungserklärung | ca. 1.500–3.000 € | 1–2 Wochen |
| Grundbuchamt (Eintragung WEG-Blätter) | Gebühren je nach Wert | 6–12 Wochen (z. B. Grundbuchamt Weilheim) |
| Beratung / Projektsteuerung / Makler | ca. 1–3 % je nach Modell | laufend |
In Summe liegen die Gesamtkosten meist bei 3–5 % des Objektwerts – stehen aber häufig einem zweistelligen Mehrerlös gegenüber.
Der 7-Schritte-Fahrplan
Damit aus der Idee „Wir teilen auf“ ein steuerbares Projekt wird, hat sich in meiner Praxis dieser 7-Schritte-Fahrplan bewährt:
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Markt-Check – ca. 1 Woche
Gutachterausschuss (Bodenrichtwerte, Vergleichsfälle) + Portale + lokale Transaktionen. Ziel: eine realistische Preisbandbreite für Paketverkauf und Einzelverkauf. -
Abgeschlossenheitsbescheinigung – 4–8 Wochen
Architekt vermisst, erstellt Pläne und Bescheinigung nach Wohnungseigentumsgesetz. Früh starten – ohne Abgeschlossenheit keine WEG-Begründung. -
Teilungserklärung – 2–4 Wochen
Ausarbeitung mit Notar und idealerweise Fachanwalt für Miet-/WEG-Recht. Hier werden Miteigentumsanteile (MEA), Sondernutzungsrechte (Stellplätze, Gärten) und spätere Beschlusskompetenzen festgelegt. -
Grundbucheintrag – 4–10 Wochen
Eintragung der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsblätter beim zuständigen Grundbuchamt (z. B. Weilheim). Wichtig: Ohne eigenes Grundbuchblatt ist eine Bankfinanzierung für Käufer kaum möglich. -
Mieterkommunikation – parallel laufend
Saubere Informationsschreiben, persönlicher Infoabend, transparente Darstellung von Rechten (Kündigungssperrfrist, Umwandlungsschutz). Ziel: keine Panik, sondern berechenbare Veränderung. -
Preis & Vermarktung – 2–6 Monate
Festlegung der Einzelpreise, Erstellung eines Profi-Exposés, Homestaging, 3-D-Rundgänge, ggf. Musterwohnung. In München und guten Oberland-Lagen lohnen sich hochwertige Präsentationen fast immer. -
Verkauf & After-Sales – laufend
Bonitäts- und Finanzierungsnachweise prüfen, Notartermine koordinieren, realistische Hausgeld- und Rücklagenplanung aufsetzen, für die neue WEG Struktur schaffen (Verwalter, Beschlusssammlung).
Häufige Fragen
Müssen meine Mieter ausziehen?
Nein. Ihre Mieter bleiben zunächst ganz normal im Haus. Eine Eigenbedarfskündigung ist – abhängig von der Region – erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist nach Umwandlung möglich (oft 3–10 Jahre). In vielen Projekten habe ich Wohnungen zuerst an Kapitalanleger verkauft, die die bestehenden Mietverträge übernehmen.
Kann ich schon verkaufen, bevor alles im Grundbuch steht?
Sie können Reservierungen und Vorverträge schließen. Ein rechtlich sauberer Kaufvertrag mit Bankfinanzierung ist aber erst sinnvoll, wenn die WEG-Blätter im Grundbuch angelegt sind oder zumindest die Eintragung absehbar ist.
Was kostet mich die Aufteilung wirklich?
Je nach Objekt 3–5 % des Verkehrswerts: Architekt / Abgeschlossenheit, Notar, Grundbuch, ggf. Beratung / Makler. Dem stehen in vielen Fällen 10–25 % Mehrerlös gegenüber.
Trifft mich die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer entfällt grundsätzlich, wenn Sie das Objekt mindestens 10 Jahre gehalten haben oder es in den letzten 3 Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Im Einzelfall sollten Sie Ihren Steuerberater einbeziehen – gerade bei nachträglicher Aufteilung.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass jede Wohneinheit in sich abgeschlossen ist (eigener Zugang, Küche, Bad usw.). Sie ist die Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum und wird von der zuständigen Behörde auf Basis von Architektenplänen erteilt.
Makler oder DIY?
In B- und C-Lagen kann ein „Do-it-yourself-Verkauf“ funktionieren, wenn Sie viel Zeit und Erfahrung mitbringen. In guten Lagen (z. B. München, Würm-Tal, Staffelsee) sorgt ein spezialisierter Makler für professionelle Vermarktung, Preisstrategie pro Einheit und oft einen Preisaufschlag von 5 % und mehr.
Welche Rolle spielt die Bank?
Banken achten auf realistische Hausgeld- und Rücklagenansätze sowie auf klare Teilungsunterlagen. Zu niedrig angesetztes Hausgeld oder „geschönte“ Instandhaltungsrücklagen führen oft zu Nachfragen oder schlechteren Finanzierungskonditionen.
Was passiert mit bestehenden Darlehen?
Bei laufenden Finanzierungen muss die Bank der Aufteilung und Freigabe einzelner Einheiten zustimmen. In vielen Projekten habe ich mit Banken Lösungen gefunden, bei denen Kredite schrittweise getilgt oder umgeschichtet werden, wenn Wohnungen verkauft werden.
Drei Stolperfallen
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Teilungserklärung „von der Stange“
Muster-Teilungserklärungen ohne Anpassung an Ihr Objekt führen später zu Streit in der WEG – etwa bei Sondernutzungsrechten, Stellplätzen, Gartenflächen oder Kostenschlüsseln. Konsequenz: Beschlüsse werden angefochten, Verwalterwechsel, Wertminderung. -
Behörden ≠ Bankzeiten
Grundbuchämter (z. B. Weilheim) und Bauämter arbeiten 2025 vielerorts am Limit. Realistisch sind 8–12 Wochen für Eintragungen. Wer seine Verkaufsplanung auf „4 Wochen“ baut, erlebt böse Überraschungen – und verärgert Käufer. -
Hausgeld schöngerechnet
Zu knapp kalkulierte Hausgelder und Rücklagen mögen zwar in Exposés gut aussehen, Banken und Käufer schauen aber genau hin. Lieber ehrlich kalkulieren und transparent begründen – das zahlt sich im Vertrauen und in der Abschlussquote aus.
Meine Checkliste
Wenn Sie ernsthaft über eine Aufteilung nachdenken, sollten mindestens diese Punkte abgehakt sein:
- ☑ Marktanalyse (Paket vs. Einzelverkauf) abgeschlossen
- ☑ Abgeschlossenheitsbescheinigung beauftragt / erteilt
- ☑ Teilungserklärung mit Notar und Fachanwalt abgestimmt und beurkundet
- ☑ Grundbucheintrag (WEG-Blätter) angestoßen, Bearbeitungszeiten bekannt
- ☑ Mieter frühzeitig informiert, Sperrfristen und Rechte dokumentiert
- ☑ Profi-Exposé, Grundrisse, 3-D-Tour bzw. Musterwohnung vorbereitet
- ☑ Finanzierungssituation mit Banken geklärt (bestehende Darlehen / Freigaben)
- ☑ Bonitäts- und Finanzierungsnachweise der Käufer organisiert
Fazit & Kontakt
Mit klarer Vorbereitung, offener Mieterkommunikation und professioneller Vermarktung wird die Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses von einer diffusen Idee zu einer kalkulierbaren Erfolgsgeschichte – häufig mit zweistelligem Mehrerlös gegenüber dem Paketverkauf.
Besonders im Raum München, Murnau und Landkreis Garmisch-Partenkirchen erlebe ich, dass Eigentümer mit einer sauberen WEG-Struktur und gut vorbereiteten Einzelverkäufen deutlich bessere Ergebnisse erzielen als mit einem „Alles oder nichts“-Paket.
Fragen zum eigenen Objekt?
Schreiben Sie mir einfach kurz Baujahr, Wohnfläche, Standort (PLZ) und aktuelle Mietsituation. Ich antworte Ihnen persönlich – ohne Verkaufsfloskeln, mit einer klaren Einschätzung, ob sich die Aufteilung in Ihrem Fall wirklich lohnt.