Mehrfamilienhaus verkaufen 2025 – Der komplette Praxis-Leitfaden
1 · Markt-Check 2025
Nach der Korrekturphase 2022 – 2024 stabilisieren sich die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser seit dem 4. Quartal 2024 wieder. Parallel pendeln sich Bauzinsen für zehnjährige Darlehen zwischen 3 % und 3,5 % ein. Das erzeugt ein Window of Opportunity für Eigentümer*innen, die 2025 verkaufen wollen.
„Stabile Preise bei kalkulierbarem Zins – selten lagen Angebot und Nachfrage so nah beieinander wie im Frühjahr 2025.“
— Auszug Marktbericht Q1/2025
2 · Preis realistisch ermitteln
Die Königsdisziplin beim MFH-Verkauf ist der Startpreis. Er muss hoch genug sein, um das Potenzial abzuschöpfen – aber realistisch bleiben, damit Banken das Objekt finanzieren.
- Ertragswert-Methode: Standard bei Anlageobjekten.
- Vergleichsangebote: Radius ≤ 3 km, Baujahr ± 10 J.
- Energieeffizienz: Jede Klasse besser als „D“ bringt Ø +3 % Kaufpreis.
3 · Steuern & Kosten im Blick
| Kostenblock | Faustwert | Spar-Hebel |
|---|---|---|
| Spekulationssteuer | 0 – 45 % | Verkauf nach 10 J. Besitz / Eigennutzung 3+2 J. |
| Notar + Grundbuch | ≈ 1,5 % | Fix, aber planbar |
| Maklerprovision | bis 3,57 % pro Partei | Verhandeln – oft durch höheren KP refinanziert |
| Vorfälligkeitsentschädigung | abhängig von Restschuld | Darlehen ggf. vom Käufer übernehmen lassen |
4 · Der 7-Phasen-Fahrplan
- Unterlagen-Set (Energieausweis, Grundrisse, Mietverträge …)
- Gutachten & Preisstrategie
- Professionelles Exposé (Drohne + 360°-Rundgang)
- Diskrete Vorvermarktung (Investoren-Netzwerk)
- Besichtigungen & Due Diligence
- Kaufvertrags-Verhandlung
- Notar & Übergabe
5 · Makler oder Alleinverkauf?
Wer Zeit und Vermarktungs-Know-how mitbringt, kann die Provision sparen. Fehlt eines von beidem, rechnet sich ein Profi – schon wenn er die Vermarktungszeit um nur zwei Monate verkürzt.
6 · Typische Fallstricke
- Offene Instandhaltungen: Protokolle der letzten fünf WEG-Versammlungen beilegen.
- Index-Mieten: Anpassungen lückenlos dokumentieren.
- Baulasten / Altlasten: Vorab prüfen – Überraschungen kosten Kaufpreis.
- Spekulationsfrist: Notartermin exakt timen; der Nutzungsübergang ist steuerlich irrelevant.
7 · FAQ
Kann ich trotz laufender Mietverträge verkaufen?
Ja. Nach § 566 BGB gehen Mietverhältnisse auf den Erwerber über
(„Kauf bricht Miete nicht“).
Welcher Monat 2025 ist ideal?
Statistisch wechseln die meisten MFH im Q2 / Q3 den Besitzer – Kapital
ist bereitgestellt, Besichtigungen laufen besser als im Winter.
Welche Unterlagen braucht die Bank?
Jahresabrechnung, Mieterliste, Energieausweis, Feuer-Schau-Protokoll.
8 · Fazit & Next Steps
2025 kombiniert stabile Preise mit kalkulierbarem Zins. Wer sein Mehrfamilienhaus jetzt vorbereitet in den Markt bringt, realisiert Premium-Preise bei überschaubarem Risiko.
Vergleich der wichtigsten Kennzahlen für Mehrfamilienhaus-Investitionen in den 35 größten Städten Deutschlands
| Stadt | Durchschnittlicher Kaufpreis (€/m²) | Durchschnittliche Miete (€/m²/Monat) | Bruttomietrendite (%) | Leerstandsquote (%) | Bevölkerungswachstum (% p.a.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Berlin | 5.407 | 12,50 | 2,77 | 0,8 | +0,7 |
| Hamburg | 5.905 | 14,01 | 2,85 | 0,5 | +0,5 |
| München | 8.905 | 17,50 | 2,36 | 0,2 | +0,4 |
| Köln | 4.366 | 12,50 | 3,44 | 1,1 | +0,5 |
| Frankfurt a.M. | 6.677 | 14,00 | 2,52 | 0,6 | +0,6 |
| Stuttgart | 4.947 | 13,50 | 3,28 | 0,5 | +0,3 |
| Düsseldorf | 4.534 | 12,80 | 3,39 | 1,0 | +0,4 |
| Dortmund | 2.580 | 7,50 | 3,49 | 3,0 | +0,2 |
| Essen | 2.702 | 7,80 | 3,46 | 2,8 | +0,1 |
| Leipzig | 2.283 | 8,50 | 4,47 | 2,5 | +1,2 |
| Bremen | 2.932 | 10,93 | 4,48 | 2,0 | +0,3 |
| Dresden | 2.623 | 9,00 | 4,12 | 2,0 | +0,8 |
| Hannover | 3.354 | 10,11 | 3,62 | 1,5 | +0,4 |
| Nürnberg | 3.599 | 10,50 | 3,50 | 1,2 | +0,3 |
| Duisburg | 1.994 | 6,50 | 3,91 | 4,0 | -0,1 |
| Bochum | 2.392 | 6,80 | 3,41 | 3,5 | -0,2 |
| Wuppertal | 2.151 | 6,70 | 3,74 | 3,8 | -0,1 |
| Bielefeld | 2.684 | 7,50 | 3,35 | 2,2 | +0,2 |
| Bonn | 3.882 | 11,00 | 3,40 | 1,0 | +0,5 |
| Münster | 4.539 | 11,50 | 3,04 | 0,5 | +0,6 |
| Karlsruhe | 4.044 | 10,00 | 2,97 | 1,2 | +0,4 |
| Mannheim | 3.753 | 9,80 | 3,13 | 1,5 | +0,3 |
| Augsburg | 4.313 | 10,50 | 2,92 | 1,0 | +0,5 |
| Wiesbaden | 4.268 | 10,80 | 3,04 | 1,2 | +0,4 |
| Gelsenkirchen | 1.695 | 5,80 | 4,11 | 5,0 | -0,3 |
| Mönchengladbach | 2.359 | 6,90 | 3,51 | 3,5 | -0,2 |
| Braunschweig | 2.952 | 8,50 | 3,46 | 2,0 | +0,3 |
| Kiel | 3.414 | 10,12 | 3,56 | 2,5 | +0,4 |
| Chemnitz | 1.532 | 5,50 | 4,31 | 6,0 | -0,5 |
| Aachen | 3.259 | 9,00 | 3,31 | 2,0 | +0,3 |
| Halle (Saale) | 1.800 | 6,00 | 4,00 | 5,5 | -0,4 |
| Magdeburg | 1.950 | 6,20 | 3,82 | 5,0 | -0,3 |
| Freiburg i.Br. | 4.800 | 13,00 | 3,25 | 0,5 | +0,6 |
| Krefeld | 2.100 | 6,80 | 3,89 | 3,5 | -0,2 |
| Lübeck | 3.200 | 9,50 | 3,56 | 2,0 | +0,3 |
Entscheidende Wirtschaftsdaten für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern
| Faktor | Bedeutung für Käufer | Verkäufer-Tipp |
|---|---|---|
| Mietrendite | Zeigt das Ertragspotenzial der Immobilie | Stelle sicher, dass die Mietrendite realistisch und transparent ist. |
| Leerstandsquote | Niedrigere Leerstandsquote steigert das Vertrauen | Präsentiere aktuelle Mieteinnahmen und belege geringe Leerstände. |
| Mietentwicklung | Potenzial für zukünftige Mieterhöhungen | Zeige aktuelle Mietsteigerungen und Marktanalysen auf. |
| Energieeffizienz | Niedrigere Betriebskosten und höherer Wert | Falls möglich, weise auf Sanierungen und einen guten Energieausweis hin. |
| Bevölkerungsentwicklung | Signalisiert stabile oder steigende Nachfrage | Bereitstellung von Stadtentwicklungsplänen und Bevölkerungsprognosen. |
| Instandhaltungskosten | Zukunftsausgaben für Reparaturen und Sanierungen | Zeige durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen und einen Überblick über Rücklagen. |
| Finanzierungszinssatz | Beeinflusst die monatlichen Kreditkosten | Gib Hinweise auf Finanzierungsoptionen oder unterstütze bei der Kontaktaufnahme mit Banken. |
| Lageanalyse | Hochwertige Lagen steigern den Wert der Immobilie | Hebe die Vorteile der Lage hervor, z.B. Anbindung an Verkehr, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten. |