Immobilienverkauf im Alter – verständlich erklärt
Grüß Gott! Ich bin Benjamin Martin. Zwölf Jahre lang – von 2012 bis 2024 – führte ich in München eine eigene Hausverwaltung samt Maklerbüro. In dieser Zeit betreute ich ein buntes Portfolio von Zinshäusern bis Stadtwohnungen und lernte dabei unzählige spannende Eigentümer*innen kennen. Durch die Leitung zahlreicher Eigentümerversammlungen habe ich gelernt, Interessen fair auszubalancieren und trotzdem zügige Entscheidungen herbeizuführen. Genau diese Fähigkeiten nutze ich heute, wenn es um sensible Verkaufsfälle bei Scheidung, Erbschaft oder den Immobilienverkauf im Alter geht – immer mit dem Ziel, klare Lösungen und einen sicheren Weg zum Notar zu schaffen.
Warum viele Ältere ihr Haus verkaufen
| Motiv | Kennzeichen | Mögliche Lösung |
|---|---|---|
| Barrierefreiheit | Treppen / großer Garten | Verkauf → Kauf/ Miete Bungalow |
| Liquidität | Rente reicht nicht | Teilverkauf oder Leibrente |
| Keine Erben | Alleinstehend | Vollverkauf & Weltreise 😉 |
| Pflegefall | Umzug ins betreute Wohnen | Schnellverkauf / Nießbrauch |
Welche Verkaufsmodelle gibt es?
| Modell | Sie erhalten … | Sie dürfen … | Risiko / Nachteil |
|---|---|---|---|
| Direktverkauf | Kaufpreis 100 % | Sofort ausziehen (oder Mietvertrag) | Emotionaler Abschied |
| Teilverkauf (60–80 %) | Kapital sofort | Weiter wohnen, anteilige Kosten | Monatsentgelt |
| Leibrente | Monatliche Rente + Wohnrecht | Wohnrecht lebenslang | Langlebigkeitsrisiko Käufer |
| Rückmietverkauf | Kaufpreis 100 % | Als Mieter bleiben | Miete steigt ggf. |
Ablauf & Zeitplan
- Informieren: Möglichkeiten vergleichen (dieser Artikel).
- Wert schätzen: Online-Tool oder Vor-Ort-Termin.
- Unterlagen sammeln: Grundbuch, Energieausweis …
- Exposé & Interessenten: Gezielt Senior-gerechte Käufer.
- Kaufvertrag: Besondere Klauseln (Wohnrecht / Nießbrauch).
- Umzug / Übergabe: Nach Vereinbarung 2–6 Monate.
Recht & Steuer kompakt
- Schenkung / Übertragung an Kinder: Freibeträge 400 000 € pro Kind alle 10 J.
- Spekulationssteuer: Selbst genutzt ≥ 3 J. → steuerfrei.
- Nießbrauch vs. Wohnrecht: Nießbrauch = Mieteinnahmen behalten.
- Pflegekosten & Verkauf: Eventuell Sozialamtsregress / 10-Jahres-Frist.
3 praktische Tipps
Tipp 1: Beziehen Sie frühzeitig die Kinder mit ein – Streit kostet Zeit & Geld.
Tipp 2: Lassen Sie das Wohnrecht im Grundbuch Rang 1 – sichert Sie lebenslang ab.
Tipp 3: Kalkulieren Sie Umzugs- & Renovierungskosten mit ca. 8–10 % des Kaufpreises.
Kostenlose Erstberatung
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Häufige Fragen (FAQ)
Bekomme ich beim Teilverkauf wirklich mein Geld sofort?
Ja, der Käufer zahlt den vereinbarten Anteil (z. B. 70 %) in einer Summe aus. Sie zahlen monatlich ein Nutzungsentgelt, solange Sie wohnen bleiben.Muss ich auf den Verkaufserlös Einkommensteuer bezahlen?
War die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Wohnrecht = wohnenNießbrauch = wohnen + Mieteinnahmen behalten. Beide werden notariell im Grundbuch gesichert.