Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen: als Ganzes oder Wohnung für Wohnung?

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen Sie entweder als Ganzes an einen Anleger oder Wohnung für Wohnung, nachdem Sie es in Eigentumswohnungen aufgeteilt haben. Der Verkauf als Ganzes geht schneller und macht weniger Arbeit. Der Einzelverkauf kann mehr bringen, vor allem dann, wenn Wohnungen leer an Selbstnutzer gehen. Dazwischen stehen Aufteilungskosten, Mieterschutz und die Steuer.

Welcher Weg sich rechnet, entscheiden am Ende vor allem die Mieter. Das zeigt die Rechnung weiter unten.

Ganz oder einzeln: die Unterschiede auf einen Blick

Das vermietete Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen

Beim Verkauf als Ganzes haben Sie einen Käufer, einen Kaufvertrag und einen Notartermin. Die Mietverträge gehen unverändert über (§ 566 BGB), und für die Mieter ändert sich nichts. Den Preis rechnet der Käufer aus der Jahresmiete, die das Haus heute bringt.

Viele Eigentümer rechnen an dieser Stelle anders. Sie nehmen die 450 Quadratmeter mal den Murnauer Schnitt für Eigentumswohnungen von 5.784 Euro und kommen auf gut 2,6 Mio. Euro. Diese Zahl ist trügerisch. Sie gilt für Wohnungen, in die der Käufer selbst einziehen kann, und nicht für vermietete.

Wer als Ganzes kauft, ist manchmal selbst ein Aufteiler. Er übernimmt dann die Arbeit, die Sie sich sparen, und rechnet sie in seinen Preis ein. Wie Gutachter und Banken den Wert aus der Miete genau herleiten, zeigt der Ratgeber, wie man den Ertragswert eines Mehrfamilienhauses berechnet.

Was der Einzelverkauf bringt und was er kostet

Für den Einzelverkauf teilen Sie das Haus zuerst nach dem Wohnungseigentumsgesetz auf. Ein Architekt zeichnet die Aufteilungspläne, die Bauaufsicht bescheinigt, dass die Wohnungen baulich voneinander abgeschlossen sind, und der Notar beurkundet die Teilungserklärung. Danach legt das zuständige Grundbuchamt für jede Wohnung ein eigenes Grundbuch an. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Haus in Wohnungen aufteilen, die einzelnen Posten stehen unter Kosten der Aufteilung in Eigentumswohnungen.

Zurück zum Beispielhaus. Bleiben alle sechs Mieter, kauft jede Wohnung wieder ein Anleger. Bei 3,5 % Rendite zahlt er für eine Wohnung mit 10.800 Euro Jahresmiete rund 309.000 Euro. Für alle sechs zusammen sind das wieder rund 1,85 Mio. Euro, und davon gehen die Kosten der Aufteilung noch ab.

Kündigen, um Wohnungen frei zu bekommen, können Sie nicht. Der Verkaufswunsch allein rechtfertigt keine Kündigung. Aber angenommen, zwei Mieter ziehen ohnehin aus. Leere Wohnungen kaufen auch Selbstnutzer, und die zahlen nach Quadratmetern statt nach Miete.

Für die beiden freien Wohnungen habe ich 5.000 Euro pro Quadratmeter angesetzt, also etwas unter dem Murnauer Schnitt. Die vier vermieteten bringen je rund 309.000 Euro. Am Ende bleiben gut 70.000 Euro mehr, verteilt auf sechs Verkäufe statt einem.

Ob sich das lohnt, ist eine Frage von Zeit und Nerven. Vom Entschluss bis zur letzten verkauften Wohnung sollten Sie mindestens ein Jahr einplanen. Bis dahin sind Sie Vermieter, Mitglied der neuen Eigentümergemeinschaft und Verkäufer zugleich. Bei vermieteten Wohnungen bringt der Einzelverkauf nur dann mehr, wenn Anleger für eine einzelne Wohnung weniger Rendite verlangen als für das ganze Haus. Das kommt vor, ist aber kein Gesetz.

Welche Rechte die Mieter bei einer Aufteilung haben

Teilen Sie das Haus auf, bekommen die Mieter zwei Rechte, die es beim Verkauf als Ganzes nicht gibt.

Das Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Wohnte der Mieter schon vor der Aufteilung in seiner Wohnung, darf er sie beim ersten Verkauf übernehmen. Und zwar zu denselben Konditionen, die Sie mit einem anderen Käufer vereinbart haben. Sie oder in Ihrem Auftrag der Notar teilen ihm den Vertrag mit. Für seine Entscheidung bleibt ihm dann eine gesetzliche Frist. Ein Anleger verhandelt also womöglich umsonst, und das sollte er vorher wissen. Verkaufen Sie an Familienangehörige, gilt das Vorkaufsrecht nicht.

Die Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB). Wer eine umgewandelte, vermietete Wohnung kauft, kann frühestens drei Jahre nach dem Erwerb Eigenbedarf geltend machen. Gilt der Wohnungsmarkt als angespannt, darf das Land die Frist per Verordnung verlängern. Eine vermietete Wohnung kauft deshalb kaum ein Selbstnutzer. Sie bleibt ein Fall für Anleger oder für den Mieter selbst.

Sprechen Sie Ihre Mieter an, bevor Sie Wohnungen anbieten. Wer selbst kaufen will, sagt es dann früh, und kein anderer Käufer verhandelt umsonst.

Was steuerlich beim Einzelverkauf dazukommt

Für beide Wege zählt dieselbe Frist: zehn Jahre nach § 23 EStG. Liegt der Kauf durch Sie oder den Erblasser länger zurück, ist der Gewinn bei einem Haus im Privatvermögen grundsätzlich steuerfrei. Das gilt für den Verkauf als Ganzes genauso wie für den Einzelverkauf.

Beim Einzelverkauf kommt eine zweite Frage hinzu. Jede Eigentumswohnung zählt als eigenes Objekt, und wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren kauft und wieder abstößt, riskiert, als gewerblicher Händler eingestuft zu werden. Ein Haus, das seit Jahrzehnten in Ihrer Familie ist, beurteilt das Finanzamt dabei anders als eines, das Sie vor drei Jahren gekauft und saniert haben. Diese Abgrenzung gehört zu einem Steuerberater, bevor Sie die Pläne in Auftrag geben. Mehr dazu steht im Ratgeber Steuern beim Verkauf einer vermieteten Immobilie.

Wann welcher Weg passt

Das ganze Haus verkaufen passt, wenn die Wohnungen langfristig vermietet sind oder Sie den Erlös bald brauchen. Dasselbe gilt, wenn eine Erbengemeinschaft zügig auseinandergehen will. Auch wer im Alter die Verantwortung abgeben möchte, ist mit einem Käufer und einem Termin meist besser bedient.

Die Wohnungen einzeln verkaufen kann sich lohnen, wenn mehrere Wohnungen ohnehin frei werden, wenn Mieter ihre Wohnung kaufen möchten und wenn Sie Zeit haben. Die Steuerfrage sollte dann vorher geklärt sein.

Dazwischen gibt es Mischformen. Manche Eigentümer teilen auf, verkaufen die freien Wohnungen und behalten die vermieteten. Wie ich beim Einzelverkauf vorgehe, in welcher Reihenfolge und zu welchen Preisen, beschreibe ich im Leitfaden zum Einzelverkauf von Wohnungen.

Meine Empfehlung vor der Entscheidung

Entscheiden Sie nicht nach dem Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen, den Sie im Internet lesen. Entscheiden Sie nach Ihren Mietern. Wer zieht in den nächsten zwei Jahren aus, wer würde selbst kaufen, wer bleibt bis zum Schluss? Erst mit diesen Antworten wird aus der Rechnung oben Ihre eigene.

Wie ich sonst bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen arbeite, steht auf meiner Seite dazu. Für den Vergleich schicken Sie mir am besten die Mieterliste ohne Namen an ben@heimatmakler-murnau.de, dazu Baujahr und Wohnflächen. Ich lege Ihnen dann beide Wege mit Ihren eigenen Zahlen nebeneinander.