Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen – Ihr klarer Leitfaden für 2025
Rechtlich korrekt, wirtschaftlich sinnvoll & menschlich fair: So verkaufen Eigentümer ihr vermietetes Mehrfamilienhaus effizient – ohne Konflikte und ohne unnötige Wertverluste.
Warum der Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses sinnvoll sein kann
Der Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses unterscheidet sich grundlegend vom Verkauf einer einzelnen Wohnung oder eines leerstehenden Objekts. Es geht nicht nur um den Immobilienwert – es geht um Mietverhältnisse, Renditen, Rechte, Energieeffizienz, Instandhaltungsstau und passende Käuferprofile.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Vermietete MFH werden nach Ertragswertverfahren (ImmoWertV 2021) bewertet.
- Mieter haben kein Vorkaufsrecht, solange keine Umwandlung (§ 577 BGB) erfolgt.
- Kündigungen sind möglich, aber streng an §§ 573–574 BGB gebunden.
- Gut aufbereitete Unterlagen steigern den Verkaufspreis spürbar.
💡 Tipp: Lassen Sie den Wert professionell nach Ertragswertverfahren berechnen. Genau so kalkulieren Investoren und Banken.
Wie wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus bewertet?
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern zählt nicht primär der Bodenwert, sondern die Rendite. Entscheidend ist, welche Erträge die Immobilie langfristig generiert.
- Nettoanfangsrendite (NIY)
- Ist- und Soll-Miete
- Leerstandsrisiko
- Liegenschaftszins (regional verschieden)
- Mieterbonität
- Modernisierungsstand & Energieeffizienz
| Faktor | Einfluss auf den Wert |
|---|---|
| Mietniveau | Höhere Mieten → höherer Ertragswert & Vervielfältiger. |
| Leerstand | Kann wertmindernd sein – oder bewusst Spielraum für Umstrukturierungen schaffen. |
| Modernisierung | Bessere Energiekennwerte senken den Liegenschaftszins → Preis steigt. |
| Mieterbonität | Stabile Mieterstruktur wird von Banken und Investoren honoriert. |
Was bestimmt den Preis eines vermieteten Mehrfamilienhauses?
Der Preisunterschied zwischen vermietet und unvermietet kann 10–30 % betragen. Entscheidende Fragen sind: Wie lange laufen die Mietverträge? Wie hoch sind die Mieten? Gibt es Steigerungspotenzial?
Mieteinnahmen
Je höher die Miete, desto höher der marktübliche Vervielfältiger.
Instandhaltungsstau
Käufer kalkulieren je nach Zustand oft 10–20 % Abschlag ein.
Wärmeschutz & Heizung
Das Energieeffizienzrecht 2024/25 rückt energetische Themen stark in den Fokus.
Mieterstruktur
Bonität, Vertragsdauer und Zahlmoral beeinflussen Bankratings und Kaufentscheidung.
Wer kauft ein vermietetes Mehrfamilienhaus?
1. Mieter
Teilweise möchten Mieter einzelne Wohnungen oder sogar das gesamte Objekt erwerben. Vorteil: kurze Wege, hohe Identifikation mit dem Haus.
💡 Hinweis: Bei einer Umwandlung in Eigentumswohnungen sind die Sperrfristen des § 577a BGB zu beachten.
2. Kapitalanleger
Die wichtigste Käufergruppe. Sie achten auf Rendite, Stabilität der Cashflows und klare Unterlagen (Mieteinnahmen, Rücklagen, Energieausweis, Protokolle).
3. Family Offices
Suchen langfristige, wertstabile Anlagen. Wichtig sind Lage, Substanz und Entwicklungspotenzial.
4. Mehrgenerationen & Eigennutzer
Kommen seltener vor, zahlen aber in guten Lagen oft höhere Preise, wenn das Objekt exakt zum Lebensmodell passt.
Rechtliche Grundlagen – kurz & verständlich
Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB)
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nur bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Beim Verkauf eines gesamten Mehrfamilienhauses ohne Umwandlung gilt es grundsätzlich nicht.
Eigenbedarf (§ 573 BGB)
Eigenbedarf kann nur für einzelne Wohnungen geltend gemacht werden. Die Begründung muss sehr konkret sein, Härtefälle nach § 574 BGB sind zu beachten.
Besichtigungen (§ 242 BGB – Treu und Glauben)
Mieter müssen Besichtigungen grundsätzlich dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt und zumutbar sind. Der BGH (Az. VIII ZR 221/08) hat das bestätigt.
Mietaufhebungsverträge
Eine einvernehmliche Beendigung von Mietverhältnissen kann Spielräume schaffen. Vereinbarungen sollten stets schriftlich erfolgen und juristisch geprüft werden.
Beispiele aus meiner Praxis
München-Sendling (6 WE)
Paketpreis: 3,10 Mio € → Einzelverkauf nach Optimierung: 3,74 Mio € Mehrerlös: +20,6 %
Garmisch-Partenkirchen (8 WE)
Verkauf als vermietetes Anlageobjekt: 2,95 Mio € trotz Instandhaltungsstau durch saubere Strukturierung der Mieterhöhungspotenziale.
Murnau (5 WE Altbau)
Kombination aus Verkauf an Kapitalanleger und Eigennutzer – Ergebnis: höhere Preise pro Einheit als beim geplanten Paketverkauf.
Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Unterlagen nur teilweise oder unsortiert bereitstellen.
- Mieter zu spät oder unklar informieren → Misstrauen und Widerstand.
- Preis ausschließlich nach Online-Portalen statt nach Ertragswert festlegen.
- Hausgeld und Rücklagen unrealistisch niedrig ansetzen.
- Rechtliche Themen (Kündigungsfristen, Sperrfristen) unterschätzen.
💡 Mein Tipp: Behandeln Sie den Verkauf wie ein kleines Projekt. Je besser vorbereitet, desto weniger Stress – und desto höher der erzielbare Preis.
Checkliste: Sind Sie bereit für den Verkauf?
- ☑ Alle Mietverträge vollständig und digital verfügbar.
- ☑ Mieteinnahmen der letzten 12 Monate dokumentiert.
- ☑ Aktueller Energieausweis vorhanden.
- ☑ Protokolle & Rücklagenstand (bei WEG) vorhanden.
- ☑ Sanierungs- und Instandhaltungsbedarf grob beziffert.
- ☑ Mieter über Verkaufsabsicht informiert.
Persönliche Einschätzung zu Ihrem Objekt
Sie überlegen, Ihr vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen – sind sich aber unsicher, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist und welcher Preis realistisch ist?
Schreiben Sie mir kurz Lage, Baujahr, Anzahl der Einheiten und aktuelle Mieteinnahmen. Ich melde mich mit einer ehrlichen, fundierten Einschätzung – ohne Verkaufsfloskeln.
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