Mehrfamilienhaus verkaufen – unser Leitfaden für Erbengemeinschaften 2025

Disclaimer: Ich berichte hier aus eigener Erfahrung und intensiver Recherche. Ich bin keine Steuerberaterin / kein Steuerberater; dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Prüft eure Situation immer mit Fachleuten!

Warum der Verkauf in einer Erbengemeinschaft Nerven kostet

Als mein Bruder, meine Cousine und ich das Mehrfamilienhaus unserer Großeltern geerbt haben, klang „einmal verkaufen, Geld teilen“ nach einem Wochenend-Projekt. In Wirklichkeit war es ein Staffellauf über Monate – mit juristischen, emotionalen und steuerlichen Hürden.

• Einstimmigkeit ist Pflicht (§ 2038 BGB). Eine einzige Gegenstimme kann den ganzen Prozess blockieren.
• Teilungsversteigerung droht, wenn wir uns nicht einigen. Typischer Preisabschlag laut Gutachterausschüssen: 20–30 %.
• Emotionale Fallhöhe: Erinnerungen an die Großeltern treffen auf knallharte Marktpreise – das bremst oft rationale Entscheidungen.

Die vier Steuerarten, die wirklich relevant sind

1 · Spekulationssteuer (§ 23 EStG)

Greift auf den Veräußerungsgewinn, wenn zwischen Kauf des Erblassers und Notartermin weniger als zehn Jahre liegen. Zwei Auswege:

1. 10-Jahres-Frist abwarten: Beispiel
     • Kauf 15.06.2016 → steuerfreier Verkauf ab 16.06.2026
     • Gewinn 180 000 € → null Euro Einkommensteuer
2. Selbstnutzung einer Einheit im Verkaufsjahr + zwei Vorjahren (geht auch rückwirkend, wenn real bewohnt).

2 · BFH-Urteil 2024 (IX R 13/22)

Der Bundesfinanzhof stellt klar: Die Erbengemeinschaft hat nichts „angeschafft“, sondern verwertet Nachlassvermögen. Entscheidend bleibt nur das Datum, an dem der Erblasser gekauft hat. Das verhindert eine doppelte Besteuerung.

3 · Erbschaftsteuer

Berechnet sich zum Zeitpunkt des Erbfalls. Für den späteren Verkauf zählt nur, ob Freibeträge (z. B. 400 000 € pro Kind) damals überschritten wurden.

4 · Grunderwerbsteuer

Trifft den Käufer. Für uns Erben fällt sie nur an, wenn wir untereinander Anteile übertragen (Auskauf). In Bayern z. B. 3,5 % des Anteilswertes.

Gewinnermittlung & Beispielrechnung

So hat unser Steuerberater den steuerpflichtigen Gewinn ermittelt:

   Verkaufspreis        1 950 000 €
 – Anschaffungskosten  –1 200 000 €
 – Erwerbsnebenkosten  –   54 000 €
 – AfA (15 J.)         –  180 000 €
 ------------------------------------
 = Veräußerungsgewinn      516 000 €
    

Lag die 10-Jahres-Frist nicht vor, würde sich der Gewinn anteilig auf die Erben verteilen und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Sechs Wege, legal Steuern zu sparen

1. Fristmanagement: Erlösplanung um den 10-Jahres-Stichtag herum.
2. Echte Selbstnutzung: Eine Wohnung wirklich bewohnen (Meldeadresse, Lebensmittelpunkt, Nebenkosten = eigene).
3. Erbanteile verschenken: Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzbar.
4. Renovierungskosten absetzen: Nur „anschaffungsnah“ (< 3 J.) tabu.
5. Baukostenzuschüsse splitten: Inventar (Küchen, Möbel) separat fakturieren → gilt als bewegliches Gut und bleibt meist steuerfrei.
6. Nießbrauch vorbehalten: Verkauf jetzt, Nutzung bleibt beim Erben – verschiebt steuerliche Bewertungsgrundlage.

Verkaufsablauf – Praxis-Checkliste

1. Gemeinschaftsbeschluss notariell festhalten.
2. Sachverständigen-Gutachten einholen (keine Online-Schätzchen).
3. Steuerliche Vorprüfung (Fristen, AfA-Restwerte, Nießbrauch).
4. Makler mandatieren oder selbst vermarkten – Vertragsunterzeichnung durch alle oder per Vollmacht.
5. Kaufvertragsentwurf prüfen: Aufteilung von Grundstück, Gebäude, Inventar, evtl. Photovoltaik-Anlage.
6. Notartermin & Kaufpreiszahlung – erst nach Fälligkeitsmitteilung.
7. Gewinnverteilung auf die Erbenkonten + separate Einkommensteuererklärungen.

Konflikte in der Erbengemeinschaft lösen

Selbst beste Familien streiten über Millionenbeträge. Drei Strategien, die bei uns geholfen haben:

• Moderation durch eine neutrale Person (Mediator / Notar).
• Transparente Zahlen: Jedes Gutachten und jedes Angebot in einer gemeinsamen Cloud.
• Klare Timeline: Deadlines für Entscheidungen verhindern „taktisches Verzögern“.

Persönliches Fazit

„Ein Mehrfamilienhaus in der Erbengemeinschaft zu verkaufen, fühlt sich manchmal wie Gruppentherapie mit Finanzamt-Begleitung an. Mit guter Vorbereitung, einem früh eingebundenen Steuerprofi und einem realistischen Marktwert bleibt am Ende mehr übrig – finanziell und nervlich.“

— Meine Erfahrung

Letzter Hinweis: Dieser Artikel ist keine Steuerberatung. Für euren konkreten Fall holt bitte professionelle Unterstützung.