Mehrfamilienhaus aufteilen – Wohnungen einzeln verkaufen: mein Leitfaden aus 15 Jahren Praxis

Einleitung

Seit 2009 begleite ich Eigentümer dabei, Mehrfamilienhäuser – teils mit über 100 Einheiten – aufzuteilen und Wohnung für Wohnung erfolgreich zu verkaufen. In diesem Leitfaden kombiniere ich 15 Jahre Praxis­erfahrung mit den aktuellen Rechts­änderungen 2024/25.

„Der Einzelverkauf ist die Königsdisziplin – wer sauber vorbereitet, wird fürstlich belohnt.“

— Meine Erfahrung aus 15 Projektjahren

Warum aufteilen?

Ein Komplettverkauf an einen Investor geht schneller, verschenkt aber bares Geld. In meinen Projekten lag der Mehr­ertrag durch Einzelverkäufe durchschnittlich bei 10 – 25 %. Zusätzlich gewinnen Sie:

• Flexibilität – Liquidität fließt, wenn Sie sie brauchen.
• Größeren Käufer­pool – Eigennutzer, Kapital­anleger und Eltern.
• Rendite­hebel – kleinere Einheiten erzielen höhere €/m²-Preise.

Der 7-Schritte-Fahrplan

1. Markt-Check – Gutachter­ausschuss + Portale (≈ 1 Woche).
2. Abgeschlossenheits­bescheinigung – früh beantragen (4 – 8 Wo.).
3. Teilungs­erklärung – vom Fachanwalt prüfen lassen (2 – 4 Wo.).
4. Grundbuch­eintrag – ohne Blatt­nummer kein Kredit (4 – 10 Wo.).
5. Mieter­kommunikation – Anschreiben + Info­abend (parallel).
6. Preis & Vermarktung – Gutachten → Homestaging & 3-D-Rundgang.
7. Verkauf & After-Sales – Finanzierungs­nachweis prüfen, Hausgeld realistisch ansetzen.

Häufige Fragen

Müssen meine Mieter ausziehen?
Nein. Eigenbedarfs­kündigung erst nach Ablauf der regionalen Kündigungs­sperrfrist (3 – 10 Jahre).

Was kostet mich die Aufteilung wirklich?
Meist 3 – 5 % des Objektwerts (Architekt, Notar, Gebühren).

Trifft mich die Spekulations­steuer?
Entfällt nach 10-jähriger Haltedauer oder 3 Jahren Eigennutzung.

Makler oder DIY?
In B-Lagen oft DIY; in A-Lagen sorgt ein Profi für ≥ 5 % Aufschlag.

Drei Stolperfallen

• Teilungs­erklärung von der Stange – führt zu WEG-Streit.
• Behörden ≠ Bankzeiten – Grundbuchämter 2025 teils 12 Wochen.
• Hausgeld schöngerechnet – Banken misstrauen unrealistischen Rücklagen.

Meine Checkliste

• ☑ Markt­analyse abgeschlossen
• ☑ Abgeschlossenheits­bescheinigung beantragt
• ☑ Teilungs­erklärung beurkundet
• ☑ Mieter informiert & Fristen notiert
• ☑ Profi-Exposé + 3-D-Tour erstellt
• ☑ Finanzierungs­nachweis der Käufer eingeholt

Fazit & Kontakt

Mit klarer Vorbereitung, offener Mieter­kommunikation und professioneller Vermarktung wird die Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses zur kalkulierbaren Erfolgsgeschichte – meist mit zweistelligem Mehrerlös.

Fragen zum eigenen Objekt? Schreiben Sie mir Baujahr, Wohnfläche und PLZ. Ich antworte persönlich – ohne Verkaufs­floskeln.